В сдачу не надо: в стране подскочили цены на аренду жилья

С августа спрос на аренду жилья в Москве стал расти. Однако ситуацию на рынке в этом году можно назвать экстраординарной — высокая заинтересованность нанимателей сохранялась весь год, даже в традиционно тихие периоды. Об этом «Известиям» заявили в «Яндекс Аренде», «Авито-Недвижимости», ЦИАН и других агентствах. Анализ включал десятки городов РФ. Основная причина роста цены — высокая ключевая ставка и, соответственно, дорогие ипотечные продукты. По оценкам ДОМ.РФ, предпосылок для снижения стоимости аренды до конца 2024 года пока не наблюдается. До конца III квартала 2024 года следует ожидать дополнительного роста в пределах 3%. Подробности — в материале «Известий».

Дисбаланс цен

В августе на рынке съемного жилья в России сохранился дисбаланс. Так, в условиях превышения спроса над объемом предложения ставки аренды продолжили расти. По оценке ДОМ.РФ, сделанной специально для «Известий», средняя стоимость аренды квартиры в небольших городах России (с населением 100–500 тыс. человек) в августе выросла на 15% год к году — до 52,7 тыс. рублей за месяц, в крупных городах (0,5–1 млн человек) — на 14%, до 36,4 тыс. рублей, в городах-миллионниках (без столиц) — также на 14%, до 44,4 тыс. рублей.

Отдельно для сегмента коммерческой аренды жилья характерны те же тенденции, что и для всего рынка в целом. По данным ДОМ.РФ, объем предложения квартир в этом сегменте за два месяца III квартала 2024 года снизился на 16% и достиг 46 тыс. активных объявлений на сентябрь 2024 года. В Москве в части коммерческой аренды с начала 2024 года ставки выросли примерно на 35% и на сегодня составляют порядка 100 тыс. рублей в месяц.

Также, по данным «Авито Недвижимости», в августе текущего года средняя ставка аренды по России увеличилась с 30 тыс. до 32 тыс. рублей по сравнению с июлем 2024 года. В первую очередь динамика цен на рынке долгосрочной аренды связана с фактором сезонности — пик активности арендаторов традиционно приходится на конец августа – начало сентября. Так, в августе 2024 года спрос на аренду жилья в России вырос на 23% по сравнению с июлем. По итогам августа общий объем предложения по стране в целом остался на уровне значений июля, а в сравнении с тем же периодом прошлого года показатель подрос на 8%.

По наблюдениям сервиса «Яндекс Аренда», в сентябре медианная стоимость долгосрочной аренды студий в среднем в России составляет 27,6 тыс. рублей (+2,8% по сравнению с августом), однокомнатных квартир — 26,1 тыс. рублей (+4,6%), двухкомнатных — 34,7 тыс. рублей (+5%), трехкомнатных — 45,5 тыс. рублей (+3,8%). Если говорить только про миллионники, то здесь медианная цена студий в сентябре находится на отметке 32 тыс. рублей (+4,7% по сравнению с августом), однокомнатных лотов — 35,4 тыс. рублей (+7,7%), двухкомнатных — 45,4 тыс. рублей (+3,9%), трехкомнатных — 60,7 тыс. рублей (+2,8%).

По последним данным «ЦИАН.Аналитики», ставки на аренду жилья выросли по итогам августа во многих регионах России. Стоимость аренды жилья в РФ (не элитный спрос) подскочила за август больше, чем за весь II квартал 2024 года, на фоне переориентации спроса с первичного рынка после отмены льготной ипотеки на новостройки. Аналитики утверждают, что спрос на аренду вырос, а предложение сократилось: однокомнатных квартир на рынке стало меньше на 26%, двухкомнатных — на 18%, трехкомнатных — на 8%.

Гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко замечает, что цены на новостройки с 2020 года взлетели на 118% на новостройки и на 91% на вторичку.

Где цены подскочили заметнее всего

В Москве в августе цены на аренду жилья увеличились на 33% год к году, до 114,3 тыс. рублей в среднем за месяц, в Санкт-Петербурге — на 31% до 56,9 тыс. рублей, свидетельствует данные ДОМ.РФ. Наиболее выраженный рост цен среди городов-миллионников зафиксирован в Омске — на 35% год к году, до 34,8 тыс. рублей. В то же время небольшое снижение арендных ставок в годовом выражении показали Ростов-на-Дону — на 3%, до 45,7 тыс. рублей, и Краснодар — на 5%, до 48,2 тыс. рублей.

По данным компании «Этажи», по городам-миллионникам средняя ставка аренды однокомнатных квартир в августе резко выросла сразу на 4%, наибольший месячный рост зафиксирован в Ростове-на-Дону и Красноярске (+8%), Краснодаре и Екатеринбурге (+7%), Москве, Нижнем Новгороде, Казани и Санкт-Петербурге (+6%). Средние ставки аренды двухкомнатных квартир в среднем по городам-миллионникам за аналогичный период выросли на 3,8%. Наибольший рост отмечен в Омске (+6,3%), Казани (+5,6%), Москве (+5,3%), Санкт-Петербурге (+5,2%) и Ростове-на-Дону (+5,1%).

— Также в августе средние ставки аренды однокомнатных квартир среди крупнейших городов России снизились только в Самаре (”2%), Уфе (–1,4%) и Перми (–0,3%), двухкомнатных в Самаре (–1,2%) и Челябинске (–0,7%), — отмечает ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

По данным аналитического центра агентства недвижимости «Юрист», за август цены на однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге повысились на 10%, двухкомнатные — на 8%, трехкомнатные — на 5,5%.

В Московском регионе действительно наблюдается рост стоимости аренды жилья, констатирует Est-a-Tet. С начала года цены выросли в среднем на 35–40%. При этом в каких-то округах и районах эти показатели выше, в каких-то ниже. Так, например, в ЮЗАО с начала года арендная ставка увеличилась на 65%, а в ВАО — в среднем на 25–30%. Но это средние показатели, очень многое зависит от конкретной локации квартиры и класса жилья.

— Подобного рода ситуацию, когда рынок столь активный и динамичный, мы наблюдаем впервые за последние пять лет, — признает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Дефицит предложения (особенно доступного по цене) и ставки настолько велики, что вновь возвращается тренд на сдачу комнат в квартирах. Особенно ярким этот тренд был в конце августа, перед стартом учебного сезона, и наблюдался в локациях, где расположены вузы.

По сведениям «Яндекс Аренды», среди миллионников по сравнению с последним летним месяцем больше всего стоимость долгосрочной аренды выросла в Красноярске (+19,6%, до 27,7 тыс. рублей), при этом мегаполис остается лидером среди других городов-миллионников с самой низкой стоимостью съемного жилья. Наиболее низкие медианные ставки аренды в сентябре отмечаются в Уфе (27,9 тыс. рублей) и в Краснодаре (30 тыс. рублей). Меньше всего среди городов-миллионников ставки выросли в Казани (+3,5% по сравнению с августом, до 50 тыс. рублей) и в Нижнем Новгороде (+3,6%, до 42,1 тыс. рублей).

Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного Света при Минстрое РФ Рифат Гарипов комментирует, что в небольших городах стоимость аренды однокомнатной квартиры превышает рост цен в крупных городах: самая бурная динамика по сравнению с августом прошлого года отмечается сейчас в Барнауле, Челябинске и Нижнем Новгороде — почти на 80%; в Перми, Омске и Томске — 60–70%. При этом в Москве цены подросли на 40% в среднем, а в Санкт-Петербурге — на 25%.

— Наибольший рост стоимости аренды жилья мы отмечаем в тех регионах, где наблюдается приток трудовой рабочей силы, студенчества, — замечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. — Можно сказать, что эти экономические факторы воздействуют даже на те города, где отсутствует естественный спрос на аренду. Здесь происходит смещение спроса с первичного рынка на вторичный сегмент жилья, что провоцирует рост арендных ставок.

Руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова рассказала, что средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве за август 2024 года увеличилась на 10%, двухкомнатных — на 9%, а трехкомнатных — на 8%. Это третий месяц подряд, когда арендные ставки растут. С начала лета однокомнатные квартиры подорожали на 18%, двух- и трехкомнатные — на 16% и 11% соответственно. В среднем аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется в 54 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — в 72 тыс. рублей, а трехкомнатной — в 101 тыс. рублей.

Заместитель директора Управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что в «старой» Москве в массовом сегменте аренда студии в месяц в среднем стоит 45–55 тыс. рублей, однокомнатной квартиры — 50–65 тыс., двухкомнатной — 65–85 тыс., трехкомнатной — 75–120 тыс. Стоимость найма значительно выросла еще в августе-сентябре прошлого года — примерно на 20–25%, и оставалась высокой с января 2024-го.

В Подмосковье, по данным «ТСН Недвижимость», за последние 12 месяцев долгосрочная аренда жилья в среднем подорожала на 30–40%, в отдельных районах — до 50–60%. За август ставки выросли на 10–12%, за июль — на 3–5% в зависимости от локации и параметров объекта. Повышение арендных ставок затронуло не только новые предложения, но и объекты, которые уже давно сдаются.

Причины и прогнозы

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг ожидает, что в ближайшие полгода спрос на аренду квартир сохранится высоким и будет поддерживаться увеличением реальных доходов населения. Вместе с тем предложение аренды останется низким до тех пор, пока не начнут снижаться ставки в экономике. Выход новых инвестиционных квартир на рынок ограничен, поскольку граждане предпочитают размещать свободные средства в альтернативные инструменты (депозиты, ОФЗ и прочее) с более высокой доходностью. Кроме того, уже арендуемые квартиры практически не будут освобождаться, так как в условиях высоких ипотечных ставок арендаторы вынуждены откладывать покупку собственного жилья.

В «Миэль» ожидают, что рост цен продолжится до конца этого года, а окончание пика придется на конец октября, к этому времени цены вырастут еще на 10–13%. При этом сохранится дефицит малобюджетных объектов, а вот в сегменте бизнес-класса будет некоторое затоваривание.

Ирина Доброхотова, основатель «БЕСТ-Новострой» отмечает, что фактор, который может служить росту предложения, — это постепенный выход на рынок аренды инвестиционных квартир, приобретенных в 2020–2022 годы. Многие новостройки, которые покупались тогда, как раз достроились или достраиваются, перепродавать жилье в них готовы не все инвесторы, а вот сдавать по постоянно растущим ставкам готовы многие.

Скорее всего, рост ставок продолжится, потому что пока нет перспектив снижения ключевой и связанных с ней рыночных ставок по ипотеке, отмечает Доброхотова.

По данным «Твил.ру,» сейчас наблюдается период сезонного роста цен — в том числе и на долгосрочную аренду. Этот сезон обычно длится до октября. Арендные ставки до конца года могут снизиться лишь на сезонные курортные направления — и то не факт, учитывая увеличившееся стремление людей, работающих удаленно, «зимовать» на южных курортах.