Не сдаваться до последнего. Как страдают покупатели жилья в новостройках?

Покупатели жилья в новостройках — люди и без того по нынешним временам дефицитные — теперь не смогут взыскать деньги ни за позднюю сдачу дома, ни за некачественную отделку квартиры. Зачем застройщикам такие поблажки и как отстоять свои права людям, разбирался «АиФ».

Основания для послаблений

С нынешнего марта покупателю квартиры с чистовой отделкой (доля таких на рынке новостроек в прошлом году — 37%, подсчитали в VSN Group) будет сложнее взыскать компенсацию за плохой ремонт в помещении или потребовать исправить косяки. Вступают в силу новые правила Минстроя, которые допускают следы от инструментов на стенах и потолке, подтёки, пятна краски, расхождение полотен обоев, пузыри на них, изменение текстуры... Главный критерий «если дефект не заметен с двух метров». Понятно, что комиссия застройщика с такого расстояния может вообще ничего заметить.

Причины обоих ущемлений прав покупателей вроде как разумные. Стройка, где трудятся, по оценкам, 12 млн человек, — сфера важная. Дефицит рабочей силы и перебои с поставками материалов могут затянуть возведение дома, а «потребительский экстремизм новосёлов», на который ссылались инициаторы новых правил Минстроя, — ввести строителей в неразумно большие траты.

Всё так, но статистика свидетельствует, что стройка чувствует себя вполне неплохо. Ведущие застройщики городов-миллионников только за первые 10 месяцев 2024-го выручили 1,2 трлн рублей — на 46 млрд больше, чем за аналогичный период 2023-го. Одновременно доля претензий к качеству квартир выросла с 15 до 75%. И возникает вопрос: почему в такой ситуации государство берёт под опеку не гражданина, а успешный бизнес?

«Государство пытается снизить дополнительную финансовую нагрузку на строй­отрасль, чтобы избежать банкротств малых и средних компаний, — это увеличивает расходы будущих новосёлов, но это предпочтительнее, чем столкнуться с недостроем», — считает профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

Впервые мораторий на взыскание с застройщиков компенсации за срыв сроков сдачи жилья появился в 2020 году — это была одна из мер поддержки отрасли в пандемию. Время тогда было сложное. Но и теперь, видимо, тоже. Мораторий, который несколько раз отменяли, восстановили в 2024-м. Закончиться он должен был в декабре,но не тут-то было, говорит юрист Константин Дьяконов: до 30 июня получить неустойку за срыв срока передачи квартир невозможно даже по решению суда.

История читателя

Наш читатель Антон Кириллов (фамилия изменена по его просьбе) купил квартиру в одном из ЖК Новосибирска. Застройщик обещал сдать дом 31 октября 2024 года, но перенёс срок на конец декабря, затем прозвучало размытое «в I квартале ­2025-го». Но, даже если ключи отдадут в июне, компании, похоже, ничего не грозит: мораторий ещё будет действовать. Между тем Антон продолжает исправно платить за ипотеку (42 тыс.) и за съёмное жильё 32 тыс. рублей, хотя уже четвёртый месяц как должен был жить в своей квартире.

— Ладно бы они вместе со своим мораторием и мне бы кредитные каникулы по ипотеке прописали, — делится Антон. — А так — полное ощущение, что я дойная корова. У меня переплата за съём жилья уже почти 130 тыс. рублей. Положил бы я их на депозит по нынешним ставкам — уже в плюсе был бы. А так: плати, плати, плати...

По одной из версий именно высокие ставки по депозитам стали причиной того, что застройщики выпросили себе мораторий на компенсацию за позд­нюю сдачу объектов, говорит президент Судебно-экспертной палаты РФ Денис Подшиваленко.

«Высокая ключевая ставка — 21% — лишает смысла быстро закрывать стройку, — говорит он. — Зачем это делать, если можно затянуть выдачу ключей на полгода и за это время "покрутить" деньги (со счетов эскроу. — Ред.) в банке?»

Хитрость в том, что между сдачей дома в эксплуатацию, которая открывает для застройщика деньги на счетах эскроу, и передаче­й ключей может пройти длительное время. Комиссия признала — здание возведено, долгостроем никак не станет, дольщики свои квадратные метры точно получат — и подписала документ. А дальше внезапно возникает необходимость что-то доделать: благоустройством заняться, что-то в порядок привести. Получается, весь этот дополнительный период строители уже с деньгами за квартиры, а покупатели всё ещё без ключей. И никаких претензий — мораторий же!

Буратино на поле чудес

«Но мораторий освобождает застройщика лишь от финансовой ответственности и не даёт ему права необоснованно срывать сроки, — добавляет президент Международного со юза судебных экспертов Николай Кандикудряков-Тигранн. — Дольщик может через суд обязать застройщика передать объект в течение разумного срока». Наверное, может. Но это суды, время и ещё деньги — на этот раз на юристов.

Получить деньги в принципе за недостатки отделки всё же реально, считает Подшиваленко. И даже объясняет как.

«Гарантийный срок, в течение которого застройщик должен бесплатно устранить недостатки отделки, сократили за недостатки ограничили 3% от стоимости квартиры по договору, но эти требования ещё можно предъявить и даже добиться их удовлетворения», — рекомендует он.

Эксперты оценивают падение спроса на новостройки в 2025 году на 20–25%. Оставшиеся на рынке покупатели могут окончательно себя почув­ствовать Буратино на Поле чудес. Строители точно вытрясут из них последнее сольдо, раз ещё есть такая возможность.

Изменения

С сентября 2024 года:

Гарантийный срок на жильё (для обнаружения недостатков в процессе эксплуатации) снизился с 5 до 3 лет.

Размер неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта уменьшился с 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (за каждый день просрочки), до 1/150 ключевой ставки ЦБ (за каждый день просрочки).

Штраф за неисполнение застройщиком в добровольном порядке требований потребителя уменьшился с 50 до 5% от присуждённой судом суммы.

С января 2025 года:

Гарантийный срок на отделку сократили до года. Ранее он был равен гарантийному сроку на жильё.

Максимальная компенсация за недостатки отделки — 3% от стоимости квартиры, включая все штрафы и неустойки.

С марта 2025 года:

У застройщиков будет право устанавливать стандарты качества отделочных работ. Они должны быть не ниже тех, что диктует Мин­строй, но раньше ремонт делался в соответствии с СП (Сводом правил) и ГОСТом.