Что придет на смену льготной ипотеке?
Аналитики группы компаний «Пионер» изучили типы сделок на первичном рынке недвижимости Москвы за последние два года и пришли к выводу, что альтернативой льготным программам могут стать траншевая или комбинированная ипотека.
По итогам 2025 года доля сделок с привлечением ипотечных средств на рынке новостроек столицы значительно выросла. Если в 2024 году ипотечные сделки составляли 54% от общего числа ДДУ, то к концу IV квартала 2025 года этот показатель достиг 63%, увеличившись на 18 процентных пунктов.
Эксперты связывают такой рост с совокупностью макроэкономических и регуляторных факторов. В мае 2025 года крупные банки отменили комиссии для девелоперов при выдаче льготной ипотеки, что сделало программы доступнее. Летом на рынке впервые с 22-го наметился тренд на снижение ключевой ставки, что вызвало у покупателей оптимизм относительно будущих условий кредитования. Кроме того, осенью планы по ужесточению условий семейной ипотеки стимулировали покупателей ускорить выход на сделки в конце года.
Наибольший прирост ипотечных сделок, по данным аналитиков «Пионер», зафиксирован в классах комфорт (на 18 п.п) и бизнес (23 п.п.). В премиум-сегменте, наоборот, доля ипотеки снизилась: с 27% в 2024 году до 19% по итогам 2025 года.
В портфеле PIONEER также произошли изменения. Несмотря на снижение доли семейной ипотеки, компания отмечает рост популярности траншевых продуктов.
«Покупатели зачастую выбирают траншевую ипотеку, которая сегодня выступает в качестве альтернативы стандартным программам. В IV квартале 2025 года траншевая ипотеке в наших проектах бизнес-класса достигла 44%, а в премиум – 43% от общего объема ипотечных сделок. Этот инструмент позволяет эффективно управлять бюджетом на начальном этапе финансирования приобретения квартиры», – рассказала Юлия Максимова, заместитель руководителя отдела кредитования и партнерских программ группы компаний «Пионер».
Траншевая ипотека – это кредит, который выдается частями (траншами) в течение определенного времени. Он снижает финансовую нагрузку на начальном этапе, так как общая сумма долго формируется постепенно к моменту завершения строительства. Количество траншей может достигать пяти.
В проектах «Пионер» минимальная сумма первого транша может составлять от 100 000 рублей, а ежемесячный платеж в льготный период — от 1 700 рублей. Оставшаяся часть кредита перечисляется в обозначенную дату после завершения льготного периода. Это позволяет покупателю составить комфортный график погашения и использовать освободившиеся средства на другие цели.
Кроме того, механизм открывает возможности для комбинированных стратегий. Например, семьи, планирующие рождение ребенка, могут воспользоваться траншевой ипотекой с последующим рефинансированием на семейную ипотеку после появления малыша. Это позволяет зафиксировать стоимость квартиры и получить кредит по льготной ставке.
Несмотря на высокие цены на первичном рынке, покупатели имеют широкий выбор инструментов для решения жилищного вопроса. Эксперты советуют не откладывать покупку, ожидая идеальных условий.
«По прогнозам, в 2026 году ставка Центробанка может снизиться до 13,5-14,5%, что сделает ипотеку доступнее, но не сильно изменит ситуацию на рынке. Для увеличения спроса ставка должна опуститься до 13%, что возможно не ранее второй половины года. Существенный рост спроса возможен при ставке 10% и ниже. Однако стоит учитывать конкуренцию со вторичным рынком: часть спроса может перейти туда, так как цены на вторичное жилье ниже, чем на новостройки», – прокомментировала Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике группы компаний «Пионер».