Семейная ипотека в 2026 году: полный гид по новым правилам, ставке 6% и оформлению
Главные изменения в программе «Семейная ипотека» с 2026 годаУсловия программы в 2026 году: ставка, лимиты, срокиКто может получить семейную ипотеку: требования к заемщикамКакое жилье можно купить: новостройка, дом, вторичкаКомбинированная ипотека: что делать, если жилье дороже лимитаПошаговая инструкция: как оформить семейную ипотеку в 2026 году Список банков, участвующих в программе
Частые вопросы и ответы (FAQ)
Новые условия семейной ипотеки в 2026 году: измененияС февраля 2026 года вступили в силу два важных нововведения, которые ужесточают правила, но делают программу более справедливой.
Во-первых, принцип «Одна семья — одна льготная ипотека». Это главное изменение. Теперь семья (родители) может оформить льготный кредит по ставке до 6% только один раз. Оба супруга автоматически становятся созаемщиками по одному договору. Это блокирует популярные ранее «донорские» схемы, когда кредит оформлялся на знакомого с ребенком, а жилье покупалось и оплачивалось другим человеком. Повторное участие в программе возможно только в исключительных случаях (например, после полного погашения первого кредита, взятого после 23.12.2023, и рождения следующего ребенка).
Во-вторых, обязательное привлечение супруга в качестве созаемщика. Для семей в официальном браке это стало требованием. Исключение сделано только для супругов — иностранных граждан. Это правило также направлено против злоупотреблений и четко определяет круг получателей господдержки.
Кроме того, в 2026 году власти планируют ввести дифференцированные ставки по семейной ипотеке. Рассматривается возможность установить льготную ставку по ипотеке в зависимости от количества детей:
один ребенок — ставка может быть незначительно выше базовой (например, 7-8%),двое детей — стандартные 6%,трое и более детей — пониженная ставка (например, 4% или ниже).
Что такое семейная ипотека в 2026 году: условия программыСемейная ипотека — это специальная государственная программа, которая позволяет семьям с детьми брать жилищный кредит по значительно сниженной ставке. Государство напрямую субсидирует разницу между рыночным процентом банка и льготной ставкой для заемщика. Ключевые задачи программы:
Повысить доступность покупки собственного жилья, особенно в новостройках.
Оказать целевую поддержку молодым и растущим семьям, стимулируя рождаемость.
Базовые параметры льготного кредитования для семей с детьми остаются привлекательными, но важно учитывать новые ограничения.
Параметр
Условие
Льготная процентная ставка
До 6% годовых на весь срок кредита (действует на сумму в пределах лимита).
Сумма кредита по льготной ставке• Москва, МО, Санкт-Петербург, ЛО — до 12 млн руб.• Другие регионы РФ — до 6 млн руб.
Первоначальный взнос
Минимум 20% от стоимости жилья. Можно использовать материнский капитал.
Срок кредита
До 30 лет (устанавливается банком).
Созаемщики
Супруги — обязательно. Для разведенных родителей — правило не действует.
Срок действия программы
До 31 декабря 2030 года (кредитный договор должен быть заключен до этой даты).
Кто может получить семейную ипотеку: требования к заемщикамПраво на льготную ипотеку для семьи с детьми имеют граждане РФ, соответствующие одному из условий:
Наличие ребенка до 6 лет включительно. Возраст считается на дату подписания кредитного договора.
Наличие ребенка-инвалида (до 18 лет).
Наличие двух и более несовершеннолетних детей. Важное ограничение: для этой категории покупка жилья по программе возможна только в 35 определенных регионах (например, Алтайский край, Республика Коми, Нижегородская, Омская области) или в малых городах с населением до 50 тыс. человек (кроме Москвы, СПб и их областей).
Дополнительные требования:
Программа доступна как для кровных родителей, так и для усыновителей.
Место жительства ребенка должно совпадать с местом регистрации родителя-заемщика.
Для разведенных родителей льгота положена тому, с кем фактически проживает ребенок. Бывшие супруги не обязаны быть созаемщиками.
Какое жилье можно купить по семейной ипотеке в 2026 годуЦелевое использование средств строго регламентировано. Основной акцент — на новое жилье. Для некоторых категорий есть исключения для вторичного рынка. Все подробности - в таблице ниже.
Категория семьи
На что потратить ипотечный кредит
Особые условия и ограничения
С ребенком до 6 лет или ребенком-инвалидом• Новостройка у застройщика (по ДДУ/ДКП).• Строительство дома по договору подряда через эскроу-счет.• Вторичное жилье (квартира/дом).
Для вторички: покупка разрешена только в городах, где за год строится не более 2 новых МКД. Объект должен быть не старше 20 лет и не быть аварийным. Продавец не должен быть родственником.
С двумя и более несовершеннолетними детьми (старше 6 лет)• Новостройка у застройщика.• Строительство дома по договору подряда.
Географическое ограничение: только 35 указанных регионов или малые города (до 50 тыс. чел.). Рефинансирование для этой категории не предусмотрено.
Комбинированная ипотека: решение, если жилье дороже лимитаЕсли стоимость выбранного жилья превышает лимит в 6 или 12 млн рублей, можно оформить комбинированную ипотеку:
Часть суммы (в пределах лимита) вы получаете по льготной ставке 6%.
Оставшуюся сумму банк предоставляет по рыночной ставке или в рамках других региональных программ.
Общие лимиты для комбинированного кредита:
Для Москвы, МО, СПб, ЛО — не более 30 млн руб. (из них до 12 млн по 6%).
Для других регионов — не более 15 млн руб. (из них до 6 млн по 6%).
Пошаговая инструкция: как оформить семейную ипотеку в 2026 годуЧтобы процесс оформления прошел гладко, рекомендуем придерживаться четкого плана.
Во-первых, проверьте соответствие критериям. Убедитесь, что возраст ребенка, состав семьи и планируемая покупка подходят под условия.
Во-вторых, подготовьте документы. Базовый пакет включает:паспорта РФ заемщика и созаемщика-супруга,
свидетельства о рождении всех детей,свидетельство о браке/разводе,документы о доходах (форма банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ для ИП),СНИЛС,справка об инвалидности ребенка (при наличии).
В-третьих, подайте заявку в банк. Выберите банк из списка участников и подайте заявку онлайн или в отделении.
В-четвертых, получите одобрение и выберите объект. Не подписывайте договор с застройщиком/продавцом до получения одобрения банка. Убедитесь, что объект соответствует программе.
В-пятых, оформите сделку. Подпишите кредитный и ипотечный договоры, зарегистрируйте сделку в Росреестре.
Список банков, выдающих семейную ипотеку в 2026 годуВ программе участвуют более 60 банков, включая всех крупнейших игроков рынка:
Сбербанк,
ВТБ,
Альфа-Банк,
Дом.РФ,
Газпромбанк,
Россельхозбанк,
Тинькофф (ТБанк),
Открытие,
Совкомбанк и многие другие.
Полный актуальный список кредитных организаций всегда можно уточнить на официальном портале госпрограмм или в выбранном банке.
Частые вопросы и ответы (FAQ)
Можно ли рефинансировать старую ипотеку в семейную? Да, но с условиями. Рефинансировать можно кредиты, изначально взятые на покупку новостройки у застройщика. Кредиты на вторичное жилье или строительство дома своими силами рефинансированию по программе не подлежат.
Дают ли семейную ипотеку, если уже есть квартира в собственности? Да, наличие другой жилой недвижимости в собственности не является препятствием для участия в программе.
Можно ли построить дом самостоятельно по семейной ипотеке? Нет, программа финансирует строительство только по договору подряда с юридическим лицом или ИП с использованием эскроу-счета. «Самострой» не финансируется.
Нужно ли выделять доли детям? По общему правилу — нет. Но доли обязательно нужно выделить, если для погашения ипотеки используется материнский капитал или если продается старое жилье, где у ребенка была доля.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке жилья в семейную ипотеку? Да, вы имеете право на имущественный налоговый вычет (до 260 тыс. руб. с стоимости жилья) и вычет с уплаченных процентов. Это право есть у обоих супругов, даже если кредит оформлен только на одного.
Что будет со ставкой, если первому ребенку исполнится 7 лет? Льготная ставка, установленная на момент подписания договора (до 6%), фиксируется на весь срок кредита. Возраст детей после оформления ипотеки на условия не влияет.
Программа «Семейная ипотека» в 2026 году, несмотря на ужесточение, остается мощным инструментом поддержки для российских семей. Главное — внимательно изучить новые правила, оценить свое соответствие требованиям и начать оформление, пока программа действует.