Сервисный формат: как смарт-офисы становятся частью новой экономики аренды
Иван САЖИН, директор по продажам сети смарт-офисов SOK
В условиях экономической непредсказуемости арендаторы офисов все реже ориентируются только на ставку за квадратный метр и оценивают полную стоимость владения пространством с учетом затрат на ремонт, мебель, инфраструктуру и операционные расходы. На этом фоне растет интерес к сервисным форматам.
Ситуацию на офисном рынке осложняет рост совокупных затрат, который бизнес не всегда может компенсировать за счет оптимизации ставок. Стоимость подготовки и содержания офисов продолжает увеличиваться, а гибкость классической аренды остается ограниченной. В результате компании выбирают новый формат офисных решений. В текущих условиях ключевым фактором является скорость адаптации офисной инфраструктуры под реальные потребности бизнеса.
Структурные ограничения офисного рынка
Рынок офисной недвижимости входит в период структурных ограничений. В крупнейших городах России сокращается объем ввода новых площадей, что напрямую влияет на рост арендных ставок и условия для арендаторов. К концу 2025 года средняя доля свободных офисов в городах-миллионниках снизилась до 2,2% против 3,5% годом ранее и 6% в 2023 году. Фактически рынок приблизился к состоянию дефицита.
Новые офисы продолжают дорожать, прежде всего в сегменте качественных проектов. Рост цен на строящиеся офисы класса A в Москве в 2025 году составляет в среднем чуть более 10%, а в 2026 году может остаться в диапазоне 10-15% в год. К октябрю 2025 года средняя стоимость офисного блока на стадии строительства достигла 482 тыс. рублей за кв. метр, прибавив 12% с начала года. В перспективе рост продолжится: в отдельных проектах он может быть выше среднего за счет локации и характеристик объекта, а к 2028 году стоимость квадратного метра нового офиса класса A в столице, по оценкам рынка, может приблизиться к 800 тыс. рублей.
По итогам 2025 года средняя стоимость отделки бизнес-центров достигнет 208 тыс. рублей за кв. метр, увеличившись на 10-12% год к году. Материалы и проектные работы в 2025 году подорожают в среднем на 15%.
В результате бизнес сталкивается сразу с несколькими ограничениями: ростом ставок, необходимостью значительных первоначальных вложений и снижением предсказуемости расходов на офисную инфраструктуру. Поэтому традиционная модель аренды перестает соответствовать задачам компаний.
Как классическая модель аренды теряет устойчивость
К концу 2025 года содержание собственного офиса для многих компаний стало заметно сложнее и дороже, а в 2026 году эта тенденция, по оценкам экспертов, сохранится. Давление формируется сразу по нескольким направлениям.
Рост операционных расходов. К концу 2025 года коммунальные платежи, клининг, охрана, интернет, расходные материалы и обслуживание инженерных систем формируют около 20% всех затрат на офис без учета арендной ставки и первоначальных вложений. Для небольших офисов доля этих расходов в пересчете на квадратный метр обычно выше.
Административная нагрузка. Собственный офис требует постоянного вовлечения офис-менеджмента, бухгалтерии и юридических служб: работы с подрядчиками, контроля сервисов, документооборота и закупок. Эти издержки выражаются в значительном объеме человеко-часов, отвлекаемых от ключевых бизнес-задач.
Неэффективное использование площадей. В условиях гибридного формата офисы загружены неравномерно, часть рабочих мест простаивает, а арендатор продолжает оплачивать полную площадь. Возможности быстро изменить метраж ограничены договорами. На фоне ожиданий роста арендных ставок и стоимости новых офисов в 2026 году такие нюансы становятся для бизнеса особенно чувствительными.
На что компании обращают внимание при выборе офиса
Компании в первую очередь ориентируются на набор прикладных характеристик, которые упрощают ежедневную работу и снижают нагрузку на управленческие команды. В фокусе внимания способность формата решать конкретные операционные задачи.
Одним из ключевых факторов остается предсказуемость условий. Компаниям важно понимать, какие услуги включены в ставку и какие расходы не потребуют дополнительных согласований или коррекции бюджета. Фиксированный набор сервисов снижает неопределенность и упрощает финансовое планирование, особенно для команд, которые растут или меняют структуру.
Второй значимый параметр — готовность инфраструктуры к использованию. Наличие переговорных, конференц-залов, зон для совместной и индивидуальной работы позволяет компаниям обходиться без дополнительных вложений и не искать внешние площадки для встреч или мероприятий.
Отдельное внимание арендаторы уделяют гибкости. Возможность относительно быстро изменить формат, площадь или локацию снижает риски, связанные с долгосрочными обязательствами. Для компаний, работающих в проектном или гибридном режиме, эта характеристика часто становится решающей.
Наконец, значимым, хотя и не всегда формализуемым фактором остается рабочая среда. Для части арендаторов важно качество пространства, уровень сервиса и профессиональное окружение, которое формируется внутри офисных пространств.
Как компании пересобирают экономику офисных решений
Форматы смарт-офисов и офисов на короткий срок позволяют получить полностью готовое рабочее пространство без инвестиций в ремонт, мебель и инфраструктуру. Для корпоративных клиентов доступны выделенные офисные блоки или площадки целиком, включая решения формата BTS, где параметры пространства адаптируются под требования конкретной компании. Существенную роль играет и фактор времени: запуск таких офисов занимает дни или недели, а не месяцы, что сокращает период затрат без операционной отдачи.
Меняется и структура текущих расходов. В сервисных форматах базовые офисные услуги включены в арендную ставку: доступ 24/7, IT-инфраструктура, сервис, клининг и безопасность. Помимо этого, в стоимость зачастую заложены элементы, которые в классической модели офиса требуют отдельных затрат и управленческого внимания: работа общих пространств, поддержка внутренних мероприятий и развитие профессионального сообщества резидентов. Дополнительным фактором остается гибкость: возможность масштабировать площадь, менять конфигурацию рабочих зон или сочетать разные продукты снижает риск переплаты за неиспользуемое пространство и позволяет компаниям использовать офис не только как место работы, но и как среду для взаимодействия и обмена опытом.
Для команды из 50 человек в случае обычного офиса совокупные затраты с учетом арендной ставки, эксплуатации помещения, клининга, коммунальных платежей, обслуживания инженерных систем, затрат на мебель и оборудование, ресепшена, проведение ремонта, интернета и сопутствующих сервисов в пересчете составляют порядка 65-70 тыс. рублей в месяц на одно рабочее место. При размещении в коворкинге или смарт-офисе эти статьи включены в единый платеж, и итоговая стоимость с учетом шеринга рабочих мест снижается до 35-45 тыс. рублей в месяц на рабочее место. В результате разница между форматами достигает до 50%, при том что компания избавляется от необходимости самостоятельно управлять офисной инфраструктурой и не несет дополнительных операционных затрат.
В совокупности такие решения формируют новую модель офисной аренды, в которой важны не универсальные метры, а соответствие формата задачам бизнеса, будь то краткосрочная работа команды, гибридный режим или долгосрочное размещение корпоративного подразделения.
Офисная недвижимость все меньше воспринимается как стандартный операционный актив и все чаще как управленческое решение с долгосрочными последствиями для бизнеса. В этой логике компании оценивают не только текущие условия аренды, но и то, насколько выбранная модель позволяет быстро принимать решения, снижать организационную сложность и оставлять пространство для маневра. Сервисные форматы, такие как гибкие офисы, предлагают именно это преимущество, обеспечивая доступ к центровым локациям с удобной инфраструктурой по конкурентной стоимости. Поэтому интерес к таким решениям постепенно смещается из плоскости эксперимента в область устойчивой практики, особенно для компаний, работающих в меняющейся и трудно прогнозируемой среде.
Автор: Иван САЖИН