«Первичка» уходит в отрыв: почему в Севастополе новостройки дорожают быстрее «вторички» и что можно купить на эту разницу в стоимости?

В начале 2026 года рынок недвижимости Севастополя демонстрирует резкий дисбаланс между ценами на первичное и вторичное жильё. Если ещё год назад разрыв между «новостройками» и «вторичкой» был относительно умеренным, то сейчас он достиг исторического максимума — и продолжает расти.

Динамика цен: вторичка стагнирует, первичка взлетает

По данным на январь 2026 года, стоимость квадратного метра вторичного жилья в Севастополе составляет 179 403 рубля. Это почти на 10 тысяч рублей больше, чем в феврале 2025 года (169 499 руб.), однако ниже пикового значения ноября 2025 года — 181 904 рубля. То есть, несмотря на небольшой рост за год (+5,8%), рынок «вторички» уже несколько месяцев находится в фазе коррекции: по сравнению с декабрём 2025 года цены даже немного просели — на 0,72%.

Типовые цены на квартиры:

- Однокомнатная — около 7 млн руб.

- Двухкомнатная — 9,5 млн руб.

- Трёхкомнатная — 11 млн руб.

В то же время первичный рынок переживает настоящий бум. В январе 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 279 562 рубля, что на 9,92% выше, чем в декабре 2025 года (254 322 руб.). А если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года (январь 2025 — 191 429 руб.), то рост составил почти 46%.

Средние стоимости квартир в новостройках:

- Однокомнатная — 11,4 млн руб.

- Двухкомнатная — 13 млн руб.

- Трёхкомнатная — 15,1 млн руб.

Разрыв между первичкой и вторичкой по «квадрату» сегодня превышает 100 тысяч рублей — 279 562 руб. против 179 403 руб., то есть новостройки дороже на 56%.

Почему такая разница?

Эксперты называют несколько причин такого расхождения:

- Дефицит качественных новостроек. Несмотря на активное строительство, спрос на современные, энергоэффективные квартиры с инфраструктурой значительно опережает предложение.

- Инфляция и рост себестоимости строительства. Цены на материалы, логистику и рабочую силу продолжают расти, что напрямую влияет на стоимость новых объектов.

- Ограниченный выбор на вторичке. Многие собственники не спешат продавать жильё, ожидая дальнейшего роста цен, а те, кто выставляет предложения, часто завышают стоимость. В результате покупатели либо уходят на первичку, либо затягивают сделку.

- Инвестиционный интерес. Новостройки всё чаще рассматриваются как инструмент сохранения капитала — особенно на фоне геополитической неопределённости и курсовой волатильности.

Как это выглядит на фоне Москвы и других городов?

В Москве в январе 2026 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке — около 380–400 тыс. руб., на вторичном — 330–350 тыс. руб. Разрыв — порядка 15–20%. В Санкт-Петербурге — примерно 180 тыс. руб. (первичка) против 150 тыс. руб. (вторичка) — разрыв около 20%.

В региональных центрах (Казань, Екатеринбург, Новосибирск) разрыв обычно не превышает 10–15%.

А вот в Севастополе — 56%. Это аномалия даже для южных регионов. Даже в Краснодаре или Сочи, где тоже наблюдается высокий спрос на новостройки, разрыв редко превышает 30%.

Такой дисбаланс говорит о том, что севастопольский рынок пока не до конца сформирован: он сочетает черты курортного, инвестиционного и военно-административного города, что создаёт уникальную, но нестабильную ценовую конъюнктуру.

Разница в цене между новостройкой и вторичкой в Севастополе — уже не просто «немного дороже», а целое состояние.

Возьмём обычную двухкомнатную квартиру: на вторичке такая обойдётся примерно в 9,5 млн рублей, а в новом доме — уже 13 млн. Разница — 3,5 миллиона.

За эти деньги можно:

- купить новый кроссовер — тот же Tiguan или Tucson;

- оплатить обучение ребёнка в вузе на все пять лет — и с запасом;

- сделать евроремонт по всей квартире и ещё останется на год коммуналки.

То есть, выбирая новостройку, человек не просто платит за стены — он сознательно переплачивает за то, что дом новый, счётчики — с нуля, соседи — пока неизвестны, а лифт — ещё не сломан.

Но когда переплата достигает почти 40%, многим приходится задуматься: а стоит ли ждать сдачи дома полгода или год, если рядом уже есть готовое жильё — дешевле, ближе к центру и без риска, что застройщик затянет сроки?

Особенно это больно тем, кто не попадает под льготную ипотеку и вынужден считать каждый рубль. Для них разрыв в ценах — не цифра в отчёте, а реальный повод остаться на «вторичке».

Что дальше?

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие месяцы рост цен на «первичку» может замедлиться — особенно если ЦБ РФ начнёт снижать ключевую ставку и ипотечные ставки станут доступнее. Однако разрыв с «вторичкой» вряд ли сократится быстро: слишком велика разница в восприятии этих сегментов покупателями.

Для покупателей это означает чёткий выбор:

- «Вторичка» — для тех, кто ищет готовое жильё «здесь и сейчас» и готов мириться с износом инфраструктуры.

- «Первичка» — для тех, кто готов переплатить за современность, гарантии застройщика и потенциальный рост стоимости.

Однако при текущем разрыве в 56% стоит внимательно оценивать риски: если темпы роста цен на новостройки продолжат опережать реальные доходы населения, возможна коррекция — особенно в случае замедления строительства или изменения государственной поддержки.

В итоге, Севастополь сегодня — один из самых поляризованных рынков жилья в России. Разрыв между «первичкой» и «вторичкой» не просто велик — он рекорден. И пока Москва и крупные мегаполисы демонстрируют умеренную динамику, на берегах Чёрного моря формируется особая экономическая реальность, где каждый квадратный метр — не просто жильё, а ставка в игре с неочевидными правилами.

Материалы по теме:

Однушки в фаворе: как изменения в Семейной ипотеке повлияют на рынок новостроек Севастополя?

Где выгоднее было купить «вторичку» в Крыму: итоги 2025 года для Симферополя и Севастополя

«Сбить миллион» или уступить 3%? Как на самом деле работает торг на рынке жилья в 2026 году