Инвестиции с соседями

Покупатели жилья стали чаще интересоваться коммунальными квартирами.Покупка коммунальной квартиры может показаться недооцененной инвестиционной возможностью. Цены на отдельные комнаты ниже, чем на квартиры, и растут медленнее, что делает вход на этот рынок доступнее. Но привлекательность конечного результата во многом зависит от юридических и организационных нюансов: покупка может стать выгодной, только если покупателю удастся консолидировать все комнаты.За прошедшие 15–20 лет благодаря программам расселения количество коммунальных квартир в крупных городах России снизилось в два-три раза. «Сегодня снижение доступности ипотеки привело к новой волне роста спроса на коммунальные квартиры как стартовое жилье в цепочке сделок улучшения жилищных условий»,— рассказывает ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. По его словам, по спросу в сегменте лидирует Санкт-Петербург, где коммунальными квартирами интересуется около 10% потенциальных покупателей жилья. В Москве этот показатель меньше как минимум вдвое, в других городах-миллионниках — еще ниже, в основном из-за незначительного объема предложения комнат на вторичном рынке недвижимости.В «Циан.Аналитике» уточняют, что в Санкт-Петербурге на коммунальные квартиры приходится 3,7% от всего объема предложения на вторичном рынке против 1% в среднем по стране.По данным «Этажей», 70–80% сделок с коммунальными квартирами проводят инвесторы с целью создания арендного бизнеса или же в расчете на консолидацию всех долей (комнат), последующий ремонт и перепродажу. «Нередко эти стратегии комбинируют — например, комнату сдают в аренду, пока идут переговоры о выкупе остальных комнат. Инвесторов привлекают лоты в центральных локациях, где в основном строится только премиум-жилье, которое несопоставимо дороже коммунальных квартир»,— отмечает господин Иванов.Наиболее громкими «инвестиционными» историями с коммунальными квартирами известен Санкт-Петербург. Для города, однако, такой интерес становится проблемным, поскольку часто в квартирах делаются неузаконенные перепланировки. Депутат Законодательного собрания Петербурга Павел Крупник рассказывал СМИ, что в историческом центре города почти в каждом доме есть расселенная, отремонтированная и поделенная на студии коммунальная квартира. Одним из самых резонансных случаев стала перепланировка в доме Розенштейна на площади Льва Толстого, где собственник организовал 11 студий. В результате был затоплен расположенный ниже театр Андрея Миронова.«Подобное предложение с каждым годом сокращается. Коммуналки или расселяются властями, или перестают быть таковыми в рамках сделок между соседями. В Москве общие квартиры сегодня сосредоточены преимущественно в исторически рабочих районах на окраинах, где в советские годы выделяли жилье сотрудникам заводов»,— рассказал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.Например, Текстильщиках на коммунальные квартиры приходится 13% предложения на вторичном рынке, в Бирюлево Западном — 12%, в Измайлово — 8%. Для сравнения: в Хамовниках, Даниловском, Пресненском — по 4% и 3% соответственно.Руководитель офиса «Тургеневское» «Инком-Недвижимости» Мария Варьяс говорит, что в Москве продажи коммунальных квартир целиком редки. «Все, кто хотел, уже разъехались, остались неразъездные — такие квартиры выходят на рынок только тогда, когда основные жильцы умирают и собственниками становятся наследники»,— поясняет она.По ее словам, инвесторам коммунальные квартиры не очень интересны — их покупают преимущественно для собственного проживания. «Лучший способ приобретения — прямая покупка квартиры целиком, одним договором купли-продажи. Выкуп долей или комнат — очень рискованная схема»,— настаивает госпожа Варьяс.Однако чаще всего на продажу выставляют именно комнаты в коммунальных квартирах. «Это специфическая недвижимость: не каждый согласится делить места общего пользования с другими людьми. На цену влияют комнатность квартиры, наличие или отсутствие соседей, а также их «качество». Если, например, соседи злоупотребляют алкоголем, продать комнату будет сложно даже за очень маленькие деньги»,— говорит госпожа Варьяс.Как флипперы зарабатывают на элитной недвижимости

Как флипперы зарабатывают на элитной недвижимости

«Продажа доли всегда менее ликвидна, чем реализация объекта целиком, поэтому более эффективно договариваться с другими собственниками о совместной продаже с последующим разделением дохода, согласно площади принадлежавшей комнаты»,— подтверждает Александр Иванов.По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке в старых границах Москвы на продажу выставлено 4,35 тыс. комнат, они занимают 4,4% в общем объеме экспозиции на вторичном рынке. С начала 2025 года их количество увеличилось на 11,2%, за год — на 20,4%.Комната стоит в среднем 4,61 млн руб., к началу 2025 года показатель увеличился на 0,9%, за 12 месяцев — на 1,5%.Однокомнатные квартиры, по подсчетам «Циан.Аналитики», за год подорожали на 7,1%, до 13,86 млн руб.Что ждет покупателя коммунальной квартиры

Основной риск при приобретении комнаты — разногласия с остальными собственниками. «По закону при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники остальных долей имеют право преимущественной покупки. То есть продавец должен сначала предложить объект соседям и, только если они отказались, может выставить комнату на свободный рынок»,— напоминает Мария Варьяс. Если продавец эту норму нарушает и продает комнату третьему лицу, не уведомив других собственников надлежащим образом, то соседи, чье право нарушено, могут обратиться в суд, и сделку признают недействительной.По словам госпожи Варьяс, соседи часто злоупотребляют своим правом. «Всячески препятствуют продаже, не получая уведомления о намерении продать комнату, заявляют о своем намерении купить и не покупают. Из хорошего: в последние годы сложилась судебная практика, в соответствии с которой суд встает на сторону покупателя, если будет доказано, что собственник соседней комнаты злоупотребил своим правом преимущественной покупки»,— рассказывает она.Также о потенциальных рисках может свидетельствовать частая смена собственников.«Это повышает возможность обнаружить обременения, аресты и прочие проблемы с документами»,— говорит адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле. Например, в одних регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру. «Эта региональная особенность кардинально влияет на объем прав покупателя и возможности дальнейшего распоряжения имуществом»,— подчеркивает он.Проверка юридической чистоты сделок с коммунальными квартирами требует особенной тщательности. «Это можно сделать самостоятельно, обладая достаточной юридической подготовкой. Обычному покупателю может быть сложно правильно интерпретировать документы»,— предупреждает господин Шицле.Основополагающий документ — расширенная выписка из ЕГРН о переходах права собственности на квартиру. «Обычная» выписка из ЕГРН тоже нужна: в ней будут зарегистрированные права и обременения. Особое внимание следует уделить проверке статуса комнаты. «Комнаты в коммунальной квартире разрешили приватизировать с 1991 года, но не все успели это сделать. Нужно изучить выписку, так как комната может принадлежать муниципалитету. В таком случае процедура покупки будет отличаться от сделки с частным собственником»,— говорит Ярослав Шицле.У продавца должны быть:актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на комнату;документ, подтверждающий получение права собственности (например, договор купли-продажи или свидетельство о вступлении в наследство);справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность продавца.Проверка технической документации также является важным элементом. Поэтому у продавца следует запросить документы из БТИ: по ним можно убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства. Для проверки информации по долгам за коммунальные услуги можно запросить копию лицевого счета.Но даже покупка юридически чистой комнаты не гарантирует, что не возникнет трудностей владения. Соседи могут не только отказываться, например, делать ремонт в совместной ванной, но и в целом конфликтовать из-за общего имущества. По словам Ярослава Шицле, такие споры наиболее распространены. «Они возникают из-за отсутствия четких соглашений между собственниками о правилах использования кухни, ванной комнаты, коридоров и других общих помещений»,— говорит он. В дополнение к этому есть риски споров о сдаче комнат в аренду без согласия соседей, о вселении членов семьи, споры о содержании общего имущества и распределении расходов, а также о выделении долей.Екатерина Геращенко