Где и как будут покупать зарубежную недвижимость в 2025 году россияне: мнение риелтора

Свои прогнозы и планы на 2025 год я связываю с главным ощущением от года предыдущего. А оно такое: массовая истерия на рынке прошла.

С какими вводными мы подошли к дню сегодняшнему? С одной стороны, у россиян есть сложности с банковскими переводами и перемещением по миру. С другой, сохранилось желание диверсифицировать риски, то есть хранить часть сбережений за рубежом, например, в недвижимости. А также путешествовать, переезжать или просто жить за границей.

У людей наступила стадия принятия решений. Но, как говорится, есть нюансы…

***

Прямой перевод денег в Европу из России невозможен. Но это не значит, что россияне не будут там покупать. У множества людей есть вид на жительство или вторые паспорта, а официальный статус помогает избежать закрытия банковских счетов и замораживания средств.

С другой стороны, большинство тех, кто планировал идти по этому пути, уже как-то легализовались за рубежом. Это в том числе получившие статус в ажиотаже 2023-2024 годов. Поэтому большого потока НОВЫХ клиентов, приобретающих зарубежную недвижимость для получения вида на жительство или паспорта, я не жду.

Однако среди тех, кто легально уехал или обеспечил себе такую возможность, немало людей, не решивших жилищный вопрос. Они получили паспорт Кипра, Мальты, Карибских островов, Турции, Черногории. Или «золотую визу» Испании, или ПМЖ Кипра, и теперь подбирают недвижимость в другой – или той же – стране. Кто для жизни, кто для пассивного дохода.

Этих покупателей меньше всего волнует вопрос перевода денежных средств из РФ. Таких немало, мы с ними активно работаем.

Вторая группа потенциальных покупателей в Европе – те, кто не собирается уезжать, но хочет сохранять связь с миром, а значит, открывает банковские счета в дружественных странах. Через этот путь по-прежнему возможна покупка недвижимости в Европе.

Это рабочая схема, но она требует времени и сил. Помимо самого открытия счета и выбора недвижимости, понадобится соблюсти условия банка – во многих есть ограничения на размеры переводов. Двойной перевод занимает время и стоит дороже из-за конвертации средств. Наконец, в Европе всё равно необходимо объяснить происхождение средств.

Это исполнимо и реально, но следует подготовиться. Так, в прошлом году мы продавали виллу в Испании – расчет производился через Казахстан, на нотариальной сделке помимо основных документов присутствовала пачка бумаг, объяснявшая происхождение средств по КАЖДОМУ ПЕРЕВОДУ. А их было немало: казахский банк отправлял средства небольшими частями. В итоге подготовка сделки заняла у нас два месяца.

Собственно, описанная процедура мало отличается от того, как сейчас будет действовать обладатель того же турецкого паспорта, оплачивающий покупку в Европе из турецкого банка…

***

Третий путь для покупки европейской недвижимости (если нет счетов в недружественных или дружественных странах) – за рубли у соотечественников. Число вот таких сделок выросло в прошлом году и продолжит расти в этом.

Что естественно, ведь многие собственники уже четыре года не видели свою недвижимость. С перелетами-переездами проще не становится, и люди – в основном пожилые или их дети – решают продавать. А делать это на родине во многом проще.

Безусловно, далеко не для всех Европа медом намазана. У кого-то другие предпочтения, кому-то важны прямые перелеты, а кто-то опасается дальнейшего ужесточения санкций. Все они выбирают «дружественные направления».

Наиболее популярные в последние два-три года известны – ОАЭ, Турция, Таиланд. Они просто взлетели, но сейчас происходит отрезвление: ажиотаж спадает или уже спал, и весьма вероятна корректировка цен. В Турции мы ее уже наблюдаем.

Тем не менее эти страны и дальше будут востребованы. Сюда по-прежнему ходят деньги из России, там никого не волнует ни географическое происхождение средств, ни даже их чистота.

Кстати, по поводу «чистоты». Во многих европейских странах возможен расчет криптовалютой, и это прекрасный способ избежать сложностей с банковским переводом. Но – не надо иллюзий. Происхождение средств при оплате криптой будет проверяться так же, как и в случае с банковским переводом. В Эмиратах, например, этот вопрос никого не волнует.

Поэтому, кстати, внутренние сделки с переводом в рублях много проще. Ведь там проверки куда формальнее.

***

Какие еще страны будут пользоваться спросом у россиян? Назову как минимум две: единственная в Европе сохраняющая тесные контакты с РФ на государственном уровне Сербия и, безусловно, бывшие союзные республики, среди которых выделю Грузию.

В Сербию приехало немало россиян, своей активностью поднявших цены, а еще больше арендные ставки. Здесь по нынешним временам очень комфортно: можно открыть банковский счет, даже рублевый, и несанкционные банки в рублях без проблем осуществляют переводы. Поэтому абсолютно легальная и прозрачная покупка недвижимости в Белграде многих вдохновляет: даже если сам жить не будешь, то перспективы сдавать жилье весьма радужные.

Грузию рассматривают в основном те, кто хочет недвижимость на море. В этом смысле страна напоминает мне болгарский рынок примерно 15 лет назад. Много строят – в первую очередь в Батуми, появляются новые комплексы с инфраструктурой отелей, нет сложностей с оплатой, возможна рассрочка, доступны прямые перелеты.

Впрочем, говоря о Грузии, не стоит забывать про столицу. Во-первых, в Тбилиси есть внутренний спрос. Во-вторых, сам город очень красивый. Стоит новый дом – как какой-то авангардный гриб, а рядом с ним очаровательная старина, и всё абсолютно гармонично. В-третьих, атмосфера впечатляет. Чувствуешь себя как в доковидной Москве или Питере. Много туристов, и говорят на всех языках.

Фото скачано с сервиса elements.envato.com. Авторы emirkoo, BGStock72