Земля обетованная: резидентам ОЭЗ разрешили передавать права на участки в залог

Резидентам особых экономических зон разрешат передавать права на земельные участки в залог. Речь идет о территориях, находящихся в государственной собственности. Новая норма позволит резидентам привлечь дополнительное финансирование для инвестиционных проектов. Механизм способен обеспечить прозрачность процедуры, однако требует доработки, чтобы избежать возможных злоупотреблений, полагают эксперты. Какие отрасли экономики выиграют от нововведения — в материале «Известий».

Новый порядок

Законопроект, расширяющий права арендаторов особых экономических зон (ОЭЗ), в окончательном чтении приняла Госдума. Документ был инициирован правительством.

Сейчас по закону резиденты ОЭЗ не могут передавать в залог арендные права на участки, принадлежащие государству. Новая норма предоставляет им такую возможность.

«Снятие указанных ограничений позволит резидентам ОЭЗ привлечь дополнительные объемы внешнего заемного финансирования, в том числе льготного, со стороны российских кредитных организаций и институтов развития в целях реализации инвестиционных проектов, значимых для регионального развития», — отмечается в пояснительной записке к документу.

Порядок передачи участка в аренду определяется правительством РФ. Однако устанавливаются ограничения и новым законом. Например, он регламентирует порядок действий при обращении взыскания на переданное в залог право аренды. В этом случае его может приобрести только другой резидент ОЭЗ или управляющая компания.

Если переданное в залог право аренды не было реализовано в течение года с момента обращения взыскания, его обязуется приобрести управляющая компания особой экономической зоны, в границах которой находится участок.

Закон вступит в силу спустя 180 дней после дня его официального опубликования.

Забота о бизнесе

Главная цель этой нормы — создание гибкого и современного механизма для поддержки бизнеса, полагает практикующий адвокат Московской палаты адвокатов, член Ассоциации юристов России Шон Бетрозов.

— В условиях высокой конкуренции за инвестиции как внутри страны, так и за ее пределами наличие доступных финансовых инструментов играет ключевую роль. Изменение в законе стало ответом на запрос бизнеса, который нуждается в дополнительных возможностях для масштабирования проектов и привлечения ресурсов на льготных условиях, — объясняет эксперт.

Ранее резиденты ОЭЗ могли использовать землю как залог только после ее выкупа в собственность, напоминает член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин. Однако законодательство разрешало выкупать участки лишь после выполнения всех условий соглашения об осуществлении деятельности в зоне.

— Это означало, что компании могли закладывать участки, когда основной этап вложений уже завершен, — разъясняет парламентарий.

А необходимость в финансировании наиболее остра на этапе строительства, когда основные расходы уже вложены, но проект еще не завершен, указывает генеральный директор профессиональной юридической группы «АИД», юрист Давид Адамс.

— Новая норма позволяет резидентам привлекать заемные средства под залог арендных прав, что снижает финансовую нагрузку и увеличивает скорость реализации инвестиционных проектов, — уверен он.

Благодаря ей российские банки и институты развития, по словам Чаплина, смогут предоставлять резидентам ОЭЗ кредиты под залог таких земель, поскольку права аренды формализованы и защищены.

Реализация закона не только улучшает бизнес-среду, но и поспособствует развитию регионов, в которых расположены особые экономические зоны, за счет увеличения рабочих мест и налоговых поступлений, убежден Бетрозов.

Четкий механизм

Порядок передачи земли в аренду и оформления залога арендных прав предусматривает высокую степень прозрачности и согласованности между всеми сторонами сделки, полагает Шон Бетрозов. Сначала резидент ОЭЗ заключает договор аренды с государством, в котором обязательно указываются условия, допускающие передачу прав в залог. Этот договор становится основой для дальнейших действий.

Следующий шаг — согласование условий залога между резидентом и финансовой организацией.

— Здесь важно, чтобы все положения соответствовали законодательству и обеспечивали защиту интересов как кредитора, так и государства. Сделка должна быть зарегистрирована в органах, ведущих учет государственной собственности, чтобы исключить возможные злоупотребления, — отмечает юрист.

В случае успешного выполнения обязательств резидент сохраняет свои права на аренду участка, а залоговое обременение снимается, уточняет он.

Нововведение сопровождается строгими механизмами контроля, обращает внимание Никита Чаплин. Такой порядок исключает возможность передачи земли в руки третьих лиц, которые не связаны с развитием ОЭЗ, и обеспечивает сохранение участков в рамках целевого использования.

При этом арендные права могут быть переданы в залог только российским юридическим лицам, дополняет Давид Адамс.

Еще одно ключевое ограничение касается целевого использования земель. Полученные средства могут быть направлены исключительно на реализацию проектов, указанных в договоре аренды. Любое отклонение от этой цели может привести к аннулированию договора, обращает внимание Шон Бетрозов.

Эти изменения, по мнению Никиты Чаплина, создают более благоприятные условия для бизнеса, позволяя компаниям быстрее запускать проекты и эффективнее использовать финансовые инструменты.

— Такой подход уже показал свою эффективность в Арктической зоне, где подобная модель действует с 2021 года. Теперь она применена и к ОЭЗ, что делает их более привлекательными для инвесторов и укрепляет роль таких зон как точек роста экономики, — считает депутат.

Со злым умыслом

Установленный порядок минимизирует риски злоупотреблений за счет строгих правил обращения взыскания на арендные права, однако возможны ситуации, когда кредиторы могут попытаться использовать лазейки в законодательстве, чтобы обойти установленные ограничения, не исключает Давид Адамс.

— Например, если резидент ОЭЗ не выполняет обязательства, банк может столкнуться с трудностями при реализации прав, что временно блокирует использование земли. Для предотвращения таких случаев потребуется четкое регулирование на уровне подзаконных актов, — полагает юрист.

Еще один риск — возможность использования средств, полученных в залог, не по назначению, дополняет Шон Бетрозов.

— Хотя закон обязывает направлять эти средства на реализацию проектов, случаи обхода этих требований могут возникать, особенно если контроль со стороны органов управления будет недостаточно строгим, — считает эксперт.

Другой риск связан с возможной монополизацией земельных ресурсов финансовыми организациями. Если резидент не сможет выполнить свои обязательства, кредиторы получат право на управление арендными правами, что может привести к концентрации ресурсов в руках ограниченного числа игроков, предупреждает юрист.

— Также стоит учитывать риск коррупции. Процесс согласования сделок с органами управления может стать источником злоупотреблений, если не будут введены прозрачные процедуры и механизмы контроля. Эти риски требуют постоянного мониторинга и совершенствования законодательства, — убежден Бетрозов.

Экономика в плюсе

Тем не менее принятые изменения открывают значительные перспективы для множества отраслей экономики, считает Шон Бетрозов. В первую очередь выигрывают капиталоемкие направления, для которых доступ к дополнительному финансированию жизненно важен.

— Главным бенефициаром нововведений станет промышленное производство. Возможность привлекать заемные средства под залог арендных прав позволит заводам и фабрикам инвестировать в модернизацию оборудования, автоматизацию процессов и увеличение производственных мощностей. Это обеспечит конкурентоспособность российской продукции на мировых рынках, — уверен эксперт.

Существенный эффект также почувствуют логистика и транспорт. В частности, станет доступнее финансирование строительства складских комплексов, транспортных хабов и инфраструктуры, указывает Бетрозов.

— Это особенно актуально в регионах с высокой экономической активностью. Создание мощной логистической сети укрепит торговые связи и ускорит товарооборот, — полагает он.

Кроме того, значительный импульс для развития получат инновационные технологии. Компании, занимающиеся IT-разработками, биотехнологиями или искусственным интеллектом, смогут инвестировать в научные исследования, привлечение высококвалифицированных специалистов и внедрение новых решений. Это позволит превратить ОЭЗ в центры технологических инноваций, подчеркивает юрист.

— Агропромышленный комплекс тоже выигрывает от реформы. Вложения в современные технологии обработки земли, строительство теплиц и перерабатывающих комплексов помогут увеличить объемы производства и обеспечить продовольственную безопасность, — убежден он.

Другими словами, принятый закон улучшает условия работы резидентов ОЭЗ и открывает доступ к заемным средствам на этапе, когда они наиболее нужны, отмечает Давид Адамс. Новая норма усиливает инвестиционную привлекательность таких зон, одновременно сохраняя контроль за использованием земель.

— Эти изменения сделают экономические зоны более эффективным инструментом для стимулирования регионального развития и привлечения новых игроков в сферу предпринимательства, — резюмирует эксперт.