Запрет на выселение арендаторов с лета 2023: изменения в правилах аренды защищают жильцов
Москва, 13.06.2023, 18:55:48, редакция FTimes.ru, автор Сергей Бобер.
Жилищный рынок в России стал свидетелем значительных изменений в процедуре выселения просрочивших платежи жильцов. Судебные органы изменили правила, отметив как фиктивный главный документ, на который владельцы квартир ранее ссылались. Теперь владельцам арендуемого жилья предстоит бороться за свои права через судебные инстанции.
Согласно оценкам компании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, где собственники недвижимости избегают уплаты налогов на получаемый доход. Однако даже при малейших разногласиях между арендаторами и владельцами недвижимости последние больше не могут требовать немедленного выселения под угрозой полиции. В прошлом этот подход успешно работал, поскольку правоохранительные органы и суды уделяли особое внимание неприкосновенности собственности, что означало, что без согласия владельца никто не имел права находиться в его квартире. Однако в текущем году все изменилось, и простое выселение квартирантов уже не является возможным решением.
Усложнение процесса выселения квартирантов в 2023 году
Последние изменения законодательства привели к усложнению процесса выселения квартирантов в России. Владельцам недвижимости стало сложнее расторгнуть договоры аренды по своей инициативе, что вызывает обеспокоенность владельцев и специалистов.
Одним из основных факторов, затрудняющих выселение, является закрытый перечень случаев, при которых досрочное расторжение договора аренды возможно по инициативе владельца. Этот перечень включает доказанную неуплату арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев, разрушение или порчу квартиры со стороны арендатора, а также использование жилья не по его назначению. Такие ограничения обусловлены попыткой защитить права арендаторов и предотвратить неправомерные действия со стороны владельцев.
Кроме того, решение Конституционного суда РФ привело к новым ограничениям для выселения квартирантов. Суд признал, что краткосрочные договоры найма, фактически продлевающиеся на более длительный срок, должны соблюдать определенную процедуру уведомления при расторжении с учетом принципа добросовестности. Таким образом, владельцы недвижимости больше не могут просто «прикрыться» формальным сроком договора, чтобы выселить квартирантов без уведомления.
Новации в законодательстве уже начали оказывать сильное воздействие на рынок серой аренды недвижимости, приводя к его сокращению. Суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб в случае отсутствия четких формулировок о порядке расторжения в договоре. Если договор аренды фактически продолжался более 11 месяцев и не был зарегистрирован, он признается фиктивным и недействительным. Такие ситуации могут также повлечь за собой вопросы соблюдения налогового законодательства со стороны владельцев недвижимости.
Новые правила и изменения в законодательстве вызывают разные мнения у законодателей и экспертов. Однако в целом эти меры направлены на защиту прав арендаторов и предотвращение незаконных действий со стороны владельцев недвижимости. Сложности, возникающие при выселении квартирантов, требуют более внимательного и юридически обоснованного подхода со стороны владельцев при расторжении договоров аренды.
Налоговики бьют по нелегальной аренде: новая схема проверок
Схема с заключением 11-месячных договоров на аренду жилья, позволяющая избежать налоговых обязательств, уже долгие годы использовалась многими владельцами недвижимости. Однако начиная с текущего года она перестала быть защитой для собственников и превратилась в налоговую ловушку. Налоговые органы крупнейших российских городов начали активно отслеживать интернет-площадки, чтобы обнаружить собственников «сдаваемых адресов», не уплачивающих налоги на полученный доход от аренды.
Отсутствие налоговых платежей за аренду вполне может привести к получению уведомления от налоговых органов, требующего уплаты НДФЛ за последние три года. Кроме того, к такой сумме будет добавлен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (штраф может составлять от 1 000 рублей до 30% от недоимки). Также собственнику грозит дополнительный штраф за неуплату налога, который составляет 20% от недоимки в случае неумышленной неуплаты и 40% в случае умышленной. При этом налоговые органы сами устанавливают наличие умысла.
Ранее часто применяемый аргумент «пусть докажут» больше не имеет силы. Закон предоставляет налоговым органам право выставлять требования исходя из расчетов, и гражданин, не согласный с выводами Федеральной налоговой службы (ФНС), должен оспаривать их в суде, что является крайне трудоемким процессом.
Таким образом, владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду, больше не могут рассчитывать на незаметность со стороны налоговых органов. Они должны быть готовы к тому, что нелегальная аренда может привести к серьезным штрафам и налоговым обязательствам. Поэтому чтобы избежать проблем, рекомендуется заключать правомерные договоры аренды и уплачивать соответствующие налоги.