Деловое предложение: какой должна быть современная новостройка бизнес-класса
Денис КОНОВАЛЕНКО, управляющий партнер Prime Life Development:
Бизнес-класс — это, пожалуй, самый неоднозначный по своим характеристикам, но при этом самый востребованный сейчас класс жилья. Если принадлежность к элитной недвижимости безусловно определяет локация, а в эконом- и комфорт-классах это решают стоимость объекта и отделка, то критерии бизнес-класса зачастую размыты: сюда могут попасть как среднебюджетные квартиры, расположенные в местах с развитой инфраструктурой, так и видовые апартаменты в небоскребах, и даже малоэтажные таунхаусы в пригороде. Так что же сегодня можно считать современным бизнес-классом?
Разбираемся в понятиях
Исторически бизнес-класс возник как новый столичный формат жилья: требовательные и мобильные предприниматели хотели иметь соответствующую своему статусу квартиру с подобающим сервисом. В 2002 году для ранжирования московских новостроек был разработан специальный классификатор, куда добавили и этот новый тип строительного объекта.
Однако в последние годы данный формат стал все более востребованным и в регионах, где в такую категорию попадает самое новое и современное жилье в лучших местах города. Несмотря на это, Москва остается законодательницей правил и тенденций бизнес-класса: на конец прошлого года в городе в реализации находилось 133 таких проекта, суммарный объем «бизнес-предложения» составлял около 17,1 тыс. лотов, из них 13,5 тыс. — квартиры и 3,6 тыс. — апартаменты.
Таковы «сухие» цифры статистики. Но что стоит за ними? Основной конкурент «бизнесу» — комфорт-класс — все больше ему уступает. «Эконом», или, как его еще называют, «стандарт» — тот вообще уже фактически перебрался за МКАД, а проекты «премиум» и de luxe всегда являлись «штучным товаром»; причин много: дороговизна земли, запросы потребителей, инвестиционная обоснованность. Выходит, сегодня сегмент «бизнес» — не только самый популярный, но и наиболее распространенный класс жилья в столице.
Локация и «содержание»
Этот критерий весьма любопытен для бизнес-класса. Если принцип «локация, локация и еще раз локация» перестал быть непоколебимым даже для «элитки», то что уж говорить про бизнес-класс? И если для регионов все, что относят к этой категории, — прерогатива центра, то в Москве сегодня никого не удивить его появлением в любом административном округе (АО). Так, в структуре предложения новостроек бизнес-класса по количеству лотов лидером по итогу II квартала 2022 года был Западный АО, однако в следующем квартале вышел вперед Южный АО (именно здесь мы, к примеру, и реализуем свой жилой комплекс (ЖК) «1-й Нагатинский»), и сегодня это, пожалуй, самая конкурентная среда для застройщиков. Как бы то ни было и где бы в Москве ни появился бизнес-класс, его расположение должно обладать отличной транспортной доступностью.
Говоря о «содержательной части» бизнес-класса, мы подразумеваем архитектуру известного бюро или талантливых профессионалов своего дела с дизайнерским оформлением фасадов. Для концепции благоустройства и отделки тут также часто привлекаются ведущие компании, готовящие индивидуальные проекты для каждого дома. Сами здания, как правило, строятся по монолитной технологии на едином железобетонном каркасе, который остается облицевать и установить звукоизолирующие перекрытия. Считается, что такие дома практически не деформируются и служат дольше, чем панельные.
Еще одной «фишкой» бизнес-класса является большая площадь остекления, улучшенные технологии работ и импортные материалы. Среди предложений на рынке часто можно встретить объекты с такими характеристиками, как панорамные окна или застекленные террасы, эркеры и другие, которыми отличается улучшенное жилье.
Для бизнес-новостроек оформление общественных зон дома не менее важно, чем качество отделки в квартире. Для ремонта используются лучшие строительные материалы и дизайн-проекты. Поэтому в ЖК «1-й Нагатинский» особое внимание мы отдаем МОП, их дизайнерскому оформлению и премиальным материалам в отделке.
Лифтовое оборудование в сегменте обычно скоростное и бесшумное, преимущество отдается зарубежным производителям: Schindler, Thyssenkrupp, Kone или Kleemann. Практически обязательными считаются наличие приточно-вытяжной вентиляции и индивидуального кондиционирования (VRF/VRV-системы), а также коэффициент обеспеченности машиноместами от 0,4 до 2,2 (в среднем — 1,2).
Есть и другие характеристики, отличающие бизнес-класс: безопасность (круглосуточная охрана, закрытая территория и проход по СКУД, видеонаблюдение и двор без машин) и сервис (собственный консьерж, ретейл на первых этажах, постаматы).
Удивить планировкой
Существенный критерий для девелоперов «бизнес-жилья» — индивидуальное отношение к покупателю. Поэтому при разработке продукта строительные компании предлагают множество вариантов планировок и возможность зонирования квартиры, исходя из пожеланий будущего собственника. В своем ЖК мы разработали для будущих жильцов более 100 вариантов планировок. Зачем так много? Для девелопера в бизнес-классе крайне важно угадать все потребности своих покупателей и предложить им решение любой жизненной задачи.
Для удобства все наши квартиры мы ранжируем не по количеству комнат, а по числу спален. С одной спальней квартира общей площадью 49 кв. метров у нас получилась компактная, но функциональная: здесь можно с комфортом разместить просторную кухню-гостиную или выделить зону кухни со столовой и отдельной гостиной. При этом угловое расположение создаст максимум приватности и защиты от внешних шумов, а наличие в ней четырех окон — настоящая редкость: это и повышенные нормы инсоляции, и различные возможности для зонирования.
Квартира на 68 «квадратов» с двумя спальнями — «семейная». Для родителей в ней предусмотрена мастер-спальня (master bedroom) с собственной ванной и гардеробной. Благодаря угловому остеклению в этой комнате появляется дополнительное пространство, где можно организовать зону отдыха или работы. Детская удобно расположена по отношению к гостиной и отдельному санузлу. А еще в квартире две гардеробные, куда можно убрать все громоздкие вещи и не захламлять пространство. Для такого варианта жилья даже не нужна кладовая.
Ну и наконец, наша «трехспаленка» площадью 107 кв. метров. Огромная (37,5 кв. метров) кухня-гостиная позволит решить любые дизайнерские задачи. Тут предусмотрены мастер-спальня с собственной ванной комнатой, две отдельные гардеробные и две дополнительные спальни. Эта квартира с шестью окнами и слегка ассиметричной архитектурой является отличным примером бизнес-класса, когда застройщик разработал для покупателя нечто экстраординарное, дарящее яркие эмоции, и при этом необыкновенно удобное и функциональное.
Впрочем, помимо стандартных планировок бизнес-класс любит удивлять уникальными форматами. Пентхаусы тут — уже традиционное решение, хотя они отличаются от примеров в классе de luxe с супербольшими площадями и окнами на четыре стороны света. Кроме пентхаусов, застройщики часто предлагают в таких проектах квартиры с террасами или патио, двухуровневые лоты с потолками до 6 метров и варианты с собственным садом.
Несмотря на единую тенденцию по рынку к сокращению площадей (даже в классах «элит» и «премиум»), застройщики в бизнес-сегменте держат марку, ведь типовые площади для этого формата больше стандартных: просторные студии иногда могут доходить до 39 «квадратов»; однокомнатные начинаются от 45 кв. метров; двухкомнатные от 65 кв. мнтров; трехкомнатные от 85 «квадратов»; четырехкомнатные от 120 кв. метров; пятикомнатные от 150 кв. метров. Бизнес-класс отличает и высота потолков: в квартирах от 2,9 метров (для сравнения, в «1-м Нагатинском» — 3,15), а в местах общего пользования — от 4,75 метра.
Инфраструктурный дзен
Помимо особого внимания, которое застройщики уделяют общественным зонам, архитекторы, проектировщики и дизайнеры бизнес-класса особенно тщательно работают над инфраструктурой. Детские площадки или зоны отдыха могут быть посвящены какой-то тематике, чтобы настраивать жителей определенным образом: на принадлежность к своему статусу, на беззаботное проживание в тихом районе... В «1-м Нагатинском», например, оформление детской площадки вдохновлено Японией и ее культурой: в комплексе появится детская зона с многоуровневыми игровыми конструкциями «Гора Фудзияма» и «Большая волна», развивающие комплексы для различных возрастов и очаровательные скульптуры персонажей из мультфильмов Хаяо Миядзаки.
Зачастую застройщики в бизнес-классе также создают собственный парк или зеленую зону, наполняют их арт-объектами и малыми архитектурными формами и зонируют эту территорию, разделяя ее на шумные, активные и «тихие» зоны. Мы, в частности, поделили свой парк на дзен-сад, променад, зону отдыха у открытого огня и благоустроенную входную группу. Разумеется, все общественные пространства имеют бесплатный Wi-Fi, комфортные места для работы, лавочки с розетками и подогревом.