Квартира в аренду – деньги на ветер. Как налоговая будет повышать выплаты со сдачи жилья?
Доходы от сдачи жилья в аренду опустились до неприличия. Но это не мешает государству строить планы, как заставить всех собственников платить НДФЛ. И есть большая вероятность, что налоговики займутся этим вопросом всерьез уже в 2022 году.
Все, что летом зеленело, пожелтело, отзвенело…
Портал Mirkvartir.ru опубликовал свежую статистику и выяснил, какую в среднем доходность приносит владельцам сдача квартиры в разных городах страны.
Расчеты велись для двухкомнатных квартир. Условно считалась доходность при сдаче квартиры круглый год, без ремонта и налогов. Иначе говоря, реальные цифры окажутся еще ниже.
На самом деле о такой доходности арендодатель может только мечтать. Фото: zen.yandex.ru
Так, средняя доходность по Москве составила в рублях 3,7%. А окупаемость новой квартиры — 26,9 лет. В Петербурге эти цифры оказались на уровне 4,4% и 22,6 года. При этом, например, в августе объем предложения по аренде жилья в Москве и других городах-миллионниках подпрыгнул на треть, а то и более. Стали массово сдаваться квартиры, скупленные в ажиотажные месяцы.
Более высокая доходность и окупаемость отмечается в регионах. Например, в Калуге можно ориентироваться на 6,2% и 16,2 года. В Архангельске – на 7,6% и 13,2 года, а в Астрахани – на 9,5% и 10,6 лет. Из-за скача цен на квадратные метры срок окупаемости за последние месяцы вырос, а доходность осталась прежней – ставки аренды топчутся на месте не первый год.
Это мы к тому, что кредиты по льготной ипотечной программе (до 3 млн. рублей) граждане двух столиц для инвестирования в жилье продолжают брать. Но приобретают бетонометры в других городах.
Правда, квартира в относительно небольшом городе впоследствии продается дольше, чем в столицах. И требует лишних затрат.
Да и в целом специалисты рынка недвижимости в массе перестали рекомендовать инвестиционную покупку жилья с целью впоследствии сдавать его в аренду. Достаточно посмотреть на текущие ставки по депозитам, чтобы согласиться: на сегодня такая инвестиция не актуальна.
Мы с тобой не знаем сами, что же было между нами
Другое дело, что миллионы россиян уже имеют в собственности избыток жилья. А другим миллионам негде жить. Иначе говоря, пока каждая десятая семья жилье снимает, сам рынок арендного жилья в России остается диким. И пока сложные вопросы с арендой весьма приблизительно регулируются нормами Жилищного кодекса.
В частности, по российским правовым нормам клиент достаточно слабо защищен от произвола владельца квартиры. Подписанные сторонами договоры зачастую имеют эфемерную юридическую силу, а их «доморощенное» содержание пестрит не только орфографическими, но и юридическими ошибками.
Есть и другая практика: арендодатель и арендатор подписывают договоры для отвода глаз на 11 месяцев. А по итогу эти бумаги рвут на мелкие клочки. Соответственно, не особо придают значение написанному в этих якобы «документах». И через месяц передумавший собственник может, к примеру, проникнуть в сдаваемую квартиру, сменить замки и выставить вещи арендатора на улицу.
Только вот согласится ли владелец квартиры подписать такой договор?
В нашей сказке без названья
Правда, в первую очередь государство беспокоят не стычки сторон, а недоимки. Ведь порядка 90% квартир, по оценкам Минстроя РФ, сдается без уплаты подоходного налога (13%). Это серьезные деньги, которых так не хватает на национальные проекты.
Соответственно, несколько лет власть собирается и никак не соберется навести в этой сфере порядок.
Первый вариант решения проблемы был анонсирован в начале этого года. Предполагается запустить информационную систему онлайн, где все договоры аренды должны регистрироваться в обязательном порядке. Понятное дело, налоговая будет заходить в систему как к себе домой.
За уклонение будет разработан единый унифицированный договор и система штрафов. Возможно появление отдельной госкомпании в статусе посредника между арендодателями и арендаторами – что-то вроде Агентства по страхованию вкладов. Ну и, определен переходный период на реформу.
Второй проект появился чуть позднее – минувшей весной. В этом варианте предлагается ввести на платежи за аренду жилья, налоговый вычет плюс различные налоговые бонусы. И «сдавать» собственников теоретически будут должны сами квартиросьемщики.
В любом случае скучно не будет.