Согласно исследованию, речь идет о "свежем наследстве" - квартирах, которые принадлежат собственникам не больше трех лет. Владельцы недвижимости готовы сделать покупателям скидку, а в случае наследования долями предпочитают продать квартиру целиком по более низкой цене, а не делить ее.
Можно ли уверенно сказать, что увеличение доли наследственных квартир произошло из-за пандемии? "Да, это так, - соглашается руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов. - Люди пожилого возраста тяжело переносят коронавирус. Количество квартир на вторичном рынке последние месяцы растет в том числе и по этой причине".
- В связи с тем, что в период пандемии смертность увеличилась, понятно, что выросло и количество наследственных квартир, выставленных на продажу. Но чтобы в два раза... Удивительно. Я допускаю, что такое могло произойти в определенный период времени - это вопрос выборки. Я, например, такого не наблюдаю, - говорит генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость" Константин Барсуков. - Если человек умер, не обязательно его квартиру продают - чаще всего наследники живут в ней. Второй момент касается покупки квартир так называемого "свежего наследства", принадлежащих собственникам не больше трех лет.
- Почему есть отдельная терминология для такого рода права?
- Три года - общий срок исковой давности. А проблемы с наследственными квартирами происходят в течение первых полутора лет после их продажи, это самое опасное время для покупателей.
Нередко случается, что внезапно возникшие претенденты на наследство начинают возмущаться: как же так, мы не знали про свое наследство... И начинают оспаривать имущество. Исходя из этого, покупка квартиры, полученной в наследство, считается рисковой, поскольку срок вступления в наследство можно продлить по уважительным причинам. Да, право четко регламентировано и описано. Если у наследодателя есть супруг, дети, они - наследники первой очереди. Какая-нибудь двоюродная тетя может претендовать на имущество лишь тогда, когда до нее дойдет очередность (условно говоря, если нет супруга, детей и родной тети).
- Сложно ли определить круг наследников?
- Чаще всего вообще невозможно. Умерший человек мог оставить квартиру по завещанию кому угодно, вовсе не близкому родственнику. А вот информация в базе даже по Москве до 1998 года неточная.
Получается как: умер человек - его дети должны вступить в наследство. Нотариус делает запрос в ЗАГСы, получает информацию, но она неполная. В любой момент может появиться внебрачный ребенок. И есть большая вероятность, что ему пропущенный срок вступления в наследство восстановят. Чем больше времени прошло с момента смерти наследодателя, тем меньше шансов, что появится "тайный" наследник. Люди покупают такого рода квартиры, не всегда задумываясь о рисках.
Такое жилье, конечно, преобладает на вторичном рынке, комментирует управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. Причем ускорили выставление на продажу унаследованных квартир не только естественные обстоятельства, связанные с пандемией, но и быстрый рост цен на жилье в последний год. "Квартиры на вторичном рынке Москвы в зависимости от ликвидности подорожали на 20-35%, то есть на несколько миллионов рублей. Поэтому их владельцы теперь перестают сдавать жилье в аренду (спрос на которую, кстати, упал из-за пандемии и распространения удаленного режима работы) и выставляют на продажу", - отмечает специалист.
- Действительно, за время пандемии доля наследственных квартир в экспозиции на вторичном рынке заметно увеличилось, - комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. - Крайне важны два момента. Первый - для покупателя. Квартиры из свежего наследства представляют собой высокий риск.
Рост смертности во время пандемии не обеляет этот сектор. За каждой такой квартирой может скрываться не самая приятная история. Поэтому при покупке не надо полагаться на пандемию и необходимо внимательно проверять каждый такой объект. Точно так же, как и у обычных унаследованных квартир, здесь могут проявиться неучтенные наследники, старые имущественные споры собственников и так далее.
Второй момент касается продавца. Если продается квартира, которая находилась в собственности у нового владельца меньше минимального установленного законом срока (три года), собственник-продавец обязан уплатить налог. С учетом Налогового кодекса Российской Федерации налог при продаже платится из большей суммы - суммы продажи или 70% кадастровой стоимости, для расчета берется большая величина. Наследники-продавцы должны обязательно оплатить этот налог.