Как за 13 лет утроить капитал, вложенный в недвижимость. Спрашивали? Отвечаем

«В одном интервью Олег Тиньков сказал, что купил виллу в итальянском Форте-дей-Марми за $3 млн. Теперь, спустя 13 лет, она стоит $10 млн. В каких странах так же дорожает недвижимость? Почему именно в Форте-дей-Марми цены настолько выросли? На что обращать внимание, чтобы так же успешно приобрести?» Этот вопрос читателя Prian.ru показался нам очень интересным. Решили разобраться: изучили динамику цен, опросили экспертов из разных стран и составили руководство по поиску перспективных локаций.

Заявление, о котором пишет наш читатель, Олег Тиньков сделал в интервью Юрию Дудю в 2017 году. Здесь важно понимать: утверждать, что объект столько-то стоит, и продать за эти деньги – две разные вещи. Да, есть средние цены по региону. Но это просто ориентир, «средняя температура по больнице», особенно для сегмента элитных вилл. Финальная сумма формируется в момент сделки, когда покупатель готов её заплатить.

Обсуждать конкретную сделку без её непосредственных участников – дело неблагодарное. Нам неизвестно, о какой именно вилле говорил Олег Тиньков, как он её использовал, сколько денег в неё вложил… Если речь шла о палаццо «Ля Дача Форте-деи-Марми», то в этом проекте была проведена серьёзная и дорогостоящая реновация (что, естественно, отражается на цене), да и сам объект особенный: у виллы выход на собственный пляж, что здесь редкость. Поэтому случай нетипичный.

Мы постарались найти типичные обстоятельства, факторы, которые способны привести нас к искомому результату – повышению цены на недвижимость в три раза за 13 лет. Используйте этот чек-лист, анализируйте рынки, изучайте предложения, но не забывайте: гарантий нет и быть не может!

Эксклюзив: ограниченное предложение при сильном спросе

Цены растут там, где спрос превышает предложение. Эту аксиому рыночной экономики знают все, а некоторые ею манипулируют. Застройщик может вас убеждать, что его предложение уникальное, особенное, ограниченное, но останется ли оно таким через десять лет? Для достижения нашей цели желательно, чтобы другие продавцы не смогли завалить рынок аналогами, сбив цену на ваш объект.

Сдерживающие факторы бывают естественными – горы или море, которые ограничивают число участков для строительства. Яркий пример – Монако, карликовое государство, зажатое между Францией и Средиземным морем, и самый дорогой рынок элитной недвижимости в мире. Там физически закончились участки, для нового строительства им приходится развивать проект намывных территорий. Сингапур – та же история.

Кстати, в Форте-деи-Марми земля тоже давно закончилась. Плюс там действуют административные ограничения: нельзя строить дома выше трёх этажей, запрещено вырубать сосны, чтобы расширить участок под застройку.

С этой точки зрения интересен и швейцарский рынок. Строительство «вторых домов» там жёстко регулируется законом Lex Weber. Страна не самая маленькая, но и там участков не хватает: множество гор, озёр, национальных парков, 40% земли отданы под сельхозугодья – для строительства жилья не так уж много остаётся.

На микроуровне, то есть в границах каждого конкретного города, есть свои особые локации, где предложение априори ограничено, а спрос силён. В мегаполисах это обычно центральные кварталы, на курортах – первая линия.

Юлия Титова

генеральный директор

Rentsale

Приведу пример со сроком побольше, чем пресловутые 13 лет: Кипр, Лимассол, Сант-Рафаэль, старая марина. В 2002 году дома на первой линии продавали по €500 тыс. Безумно дорого по тем временам! Но сейчас недвижимости дешевле €3 млн там не найти. Это нормально для элитного сегмента. На мой взгляд, для инвестиций с таким потенциалом нужно искать особые локации в долгосрочной перспективе. Как вариант, это может быть первая линия, сегмент суперлюкс.

Эксклюзивные предложения (нетиповые объекты в востребованных локациях), как правило, встречаются в элитном сегменте. Но можно найти примеры «особой» недвижимости среднего класса. Допустим, в центральных районах Дублина есть старые дома (Pre 63), поделённые на небольшие квартиры. В 1963 году в Ирландии изменили строительные нормы и увеличили минимально допустимую площадь жилья. В результате маленькие квартиры в центре превратились в эксклюзив.

Статус: мощный бренд или перспектива его становления

Трудно прогнозируемый и, возможно, главный фактор. Только он один способен обеспечить взрывной рост цен на недвижимость. Но как найти локацию, которая сейчас неизвестна, а за десяток лет войдёт в моду? Бренд формируется десятилетиями, а у нас задача утроить капитал за 13 лет.

Можно ориентироваться на локации, которые уже заслужили статус. Там схожий социальный состав, вся соседствующая инфраструктура способствует повышению цен на недвижимость. В таких местах не бывает неблагополучных районов, нет очевидных бытовых проблем вроде плохих дорог, которые занижают цены на недвижимость. И главное – все хотят там жить или отдыхать.

Елена Кузнецова

брокер по продажам и менеджер по Тоскане

Barnes International

В любой стране статусных курортов единицы. В Италии, наверное, самая дорогая локация – Портофино: там за полмиллиона евро вы получите в лучшем случае 20-метровую студию. Ещё Порто-Черво на Сардинии, Таормина на Сицилии, озеро Комо, несколько альпийских курортов и, конечно, тосканский Форте-деи-Марми.

Понятны и минусы выбора мест, которые уже заслужили статус дорогих и престижных. Их мало, порог входа уже сейчас очень высок, а перспективы дальнейшего взрывного роста «среднего квадратного метра» туманны. Здесь нужно делать ставку на уникальность объекта и искать покупателя, который хочет именно его. Как правило, такой сценарий реализуется в элитном сегменте.

Альтернативный вариант – соседство с раскрученными премиальными локациями.

Юлия Козырева

руководитель

SFR Realty

Имеет смысл присмотреться к местам, которые находятся близко от уже известных и дорогих локаций. Аура знаменитого курорта имеет свойство распространяться и захватывать соседние территории. На мой взгляд, в Италии сейчас недооценены регионы Пьемонт, Марке, Абруццо и Апулия, а если говорить о перспективных местах на озёрах – Маджоре. Главное здесь – почувствовать потенциал места. Ищите там, где есть факторы для развития: красивая природа, побережье, удобное расположение, а цены при этом пока незаслуженно низкие.

Если перспектива у локации имеется, то формирование бренда зависит от маркетинга и умения привлечь внимание. Покупка недвижимости медийным лицом – одна из причин успеха. Так и случилось с Форте-деи-Марми. В середине XX века это была непримечательная приморская деревушка, в которой разглядели потенциал. Сначала курорт стала обживать итальянская элита, позже – русскоязычная. В конце концов это привело к росту цен: сейчас в городке даже за миллион евро не купишь виллу.

Кроме того, такие события, как ежегодные фестивали, шоу, всё, что может привлечь людей, тоже способствует появлению новой модной точки.

Потенциал: политический, экономический, демографический трамплин

Чтобы капитал, вложенный в недвижимость, утроился всего за десяток лет, нужен некий трамплин – политический, экономический, демографический… Если обстоятельства сложатся удачно, в регионе подорожает буквально всё – от эконом- до премиум-класса.

Эрик Розенфельд

консультант по доходной недвижимости

Habita

Крутой рост цен на недвижимость может касаться только очень развивающихся рынков. Это было возможно в России, не знаю, возможно ли теперь. Но несколько лет назад можно было купить объект на стадии строительства, а затем перепродать с заметной выгодой. И тогда даже не локация решала, а степень готовности квартиры.
Конечно, также влияют изменения в инфраструктуре. Например, начинается строительство аэропорта или казино – разумеется, стоимость жилья на окружающей территории резко возрастает. У нас, в Финляндии, аналогичным образом на цены действует проведение метро. Но, очевидно, речь не идёт о повышении цен в разы.
Очень сильно влияет дешёвая ипотека. Именно это случилось в прошедшем году в России. Установление льготных ставок, вкупе с коронавирусом и нестабильным рублём, подтолкнуло рост цен на новую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге.

Политическим трамплином может стать благоприятное изменение законов. Например, открытие рынка недвижимости для зарубежных инвесторов. Это произошло в Турции, которая в 2012 году отменила так называемый принцип взаимности и разрешила гражданам 120+ стран покупать объекты. Что привело к всплеску числа сделок с иностранцами и повышению цен в востребованных у них регионах.

Ещё один яркий пример, когда политические решения стимулировали стремительный рост цен на недвижимость, – вступление стран Балтии в Евросоюз. В Латвии за период 2004–2005 годов цены на жильё подскочили на 60%, в 2006 году рост составил колоссальные 66%. Правда, глобальный экономический кризис, начавшийся в 2008 году, отбросил страну назад – в 2021 году средняя цена квадратного метра всё ещё не достигла уровня 2007 года.

Опыт Латвии показывает, что рост цен на недвижимость, вызванный лишь спекулятивными ожиданиями, не может быть долгосрочным. На этом можно выиграть, если словить момент, но лучше анализировать комплекс факторов: развитие экономики, рост числа жителей и их благосостояния.

Ольга Мюллер

управляющий партнёр

IIG real estate consulting GmbH

Цены на жильё в среднем по Германии повышаются на 3% в год. Но в некоторых локациях намного быстрее. За последние десять лет определённые типы жилой недвижимости в Мюнхене, Берлине, Лейпциге подорожали в три раза. Это подтверждает официальная статистика и мой личный пример: в 2008 году я купила жильё в Лейпциге по €800 за кв. м, а сейчас аналогичные квартиры продаются по €2200.

В каждом немецком городе свои причины быстрого роста цен. Лейпциг, к примеру, после объединения Германии долгие годы пребывал «в спячке»: многие жители уехали в более благополучные районы, крупные инвесторы боялись вкладывать сюда капитал, так как не видели экономических перспектив. Тогда правительство запустило ряд программ по развитию города, в том числе предоставило налоговые льготы.

Уже десять лет назад было понятно, что население будет расти, но недвижимость всё ещё оставалась недооценённой. Прогнозы оправдались: с середины нулевых число жителей ежегодно увеличивается, экономика развивается. Плюс в городах «большой семёрки» (Мюнхен, Берлин, Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф, Кёльн, Штутгарт) из-за быстрого роста стоимости квадратного метра снизилась рентабельность жилья, что заставило крупных инвесторов искать альтернативу. Тогда они и обратили внимание на Лейпциг. Всё это в комплексе привело к повышению цен на жильё.

Ольга Мюллер

управляющий партнёр

IIG real estate consulting GmbH

Ждать ли такого же взрывного скачка в следующие десять лет? Я думаю, нет. Многие коллеги и вовсе прогнозируют падение цен в крупных городах Германии. Здесь можно делать имиджевые и долгосрочные инвестиции – с перспективой на 30–40 лет. Если нужен быстрый рост цен, надо искать города, которые сейчас находятся на пороге экономического скачка. А для этого – изучать отдельные регионы, смотреть, где строятся автобаны, заводы, учебные заведения и прочая важная инфраструктура.

Итак, для поиска перспективных регионов рекомендуем отслеживать информацию о масштабных инфраструктурных проектах, серьёзных изменениях в законодательстве о недвижимости, притоке иностранных инвестиций и создании рабочих мест, изучать демографическую статистику, а для курортов – данные о росте числа туристов, структуре турпотока, среднем чеке.

Устойчивость: многообразие источников дохода

Серьёзный риск выбора развивающихся локаций – прогнозы могут не оправдаться. В этом случае не только не вырастут цены на недвижимость, но и продать объект будет непросто. Чтобы снизить вероятность провала, можно ориентироваться на регионы, которые уже пережили кризис и сейчас уверенно развиваются. И при этом обращать внимание на разнообразие источников доходов.

Яркий пример, почему не стоит делать ставку лишь на одну отрасль, – американский Детройт. Его былое процветание базировалось на развитии автопрома. После краха отрасли и ряда управленческих ошибок в 2013 году городу пришлось объявить о банкротстве – исключительный случай в истории Америки. Судя по последним новостям из Детройта, местные власти сделали правильные выводы и сейчас развивают город с разных сторон.

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

В 2014 году администрация Детройта запустила программу реконструкции впечатляющих масштабов, привлекла инвестиции от старых и новых доноров (сегодня в Детройте можно найти десятки компаний из списка Fortune 500). Заброшенные кварталы превратились в тихие жилые районы с индивидуальными домами для среднего класса. В городской черте появилось множество парков, а в пригородах – теплицы и фермы. Детройт перестал быть городом разбитых фонарей в прямом и переносном смысле и первым в США перешёл на светодиодное освещение. Обстановка в городе также стала намного спокойнее.
Сегодня здесь можно получать выгоду от растущего рынка недвижимости. Прирост средней стоимости жилья в Детройте в 2020 году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года достиг невероятных 19,7% (источник: Zillow).

Для курортов, которые живут за счёт туризма, устойчивый рост обеспечивается логистикой, простыми визовыми правилами, длиной сезона, качеством и разнообразием предложения для туристов, популярностью направления у гостей разных социальных групп.

При прочих равных провоцировать рост стоимости жилья на курорте будет хорошая транспортная доступность. В первую очередь это крупный международный аэропорт поблизости. Расположение рядом со страной, из которой приезжает много туристов, также приводит к быстрому развитию региона. В частности, расцвет Пхукета в значительной степени обеспечен соседством с Китаем. Отмена виз – ещё один фактор роста. По этому пути пошла, например, Грузия, которая за счёт снятия визовых ограничений до начала пандемии обеспечивала ежегодный прирост турпотока на 20%.

Елена Кузнецова

брокер по продажам и менеджер по Тоскане

Barnes International

В Форте-деи-Марми даже в сезон 2020 года недвижимость сдавалась в аренду – в августе всё было занято. Русские и арабские туристы в массе своей не смогли приехать, но собственники снизили цены процентов на 30 и сдали виллы в аренду итальянцам и другим европейцам. Форте-деи-Марми – международный курорт, и публика здесь самая разная: и семьи с детьми, и молодёжь, и пенсионеры.

Влияние: выгодная сделка и устранение недостатков

Инвестор в недвижимость часто занимает пассивную роль – он может лишь отслеживать предпосылки для роста цен и пытаться словить волну, но в одиночку повлиять на становление бренда территории или на её экономическое развитие невозможно. Однако есть ряд факторов, которые находятся под контролем, и за их счёт тоже можно выйти на впечатляющие результаты.

Во-первых, в ваших силах заключить выгодную сделку, то есть купить объект по цене ниже рыночной. Можно охотиться за срочными продажами, искать недвижимость на аукционах, отслеживать акции застройщиков... Для этих целей рекомендуем заручиться поддержкой опытного риелтора, который будет мониторить рынок и вести переговоры в ваших интересах.

Во-вторых, вы можете обеспечить эффективное управление недвижимостью. В этом случае к доходу от капитализации при продаже прибавится прибыль от аренды во время эксплуатации.

В-третьих, можно приобрести проблемный объект, избавить его от недостатков и тем самым увеличить стоимость. Самый очевидный вариант – реконструкция недвижимости, расположенной в востребованном месте.

Елена Кузнецова

брокер по продажам и менеджер по Тоскане

Barnes International

В Форте-деи-Марми участков под новое строительство уже давно нет. Люди покупают старые дома и реставрируют. При реконструкции можно добавить к площади виллы 20–30%, что, естественно, приведёт к росту стоимости недвижимости. Также при выборе объекта важно ориентироваться на размер участка – он должен быть достаточно просторным, чтобы разместить там бассейн.
Вкратце про экономику проекта: в лучшем и самом дорогом районе Форте-деи-Марми – Рома Империале – купить виллу с просторным участком под реновацию можно по €5–6 тыс. за кв. м. Расходы на ремонт зависят запросов клиента, но в целом можно уложиться в €1,5–2,0 тыс. за квадрат. Продать обновлённую виллу уже сейчас можно по €9–12 тыс. за кв. м. И цены, очевидно, будут расти, так как предложение априори ограничено, а спрос сильный.

Юлия Титова

генеральный директор

Rentsale

Локация, локация, ещё раз локация! Пусть дом будет не элитный, но окна выходят, скажем, на собор Саграда Фамилия. Такое место уникально само по себе, цена здесь может только расти. Стоит покупать, даже если внутри полная разруха.
Объект с потенциалом роста – это обычно удачно выбранная локация. Кроме того, это почти всегда ещё и дополнительные вложения. Купил «конфетку» и живи – такого почти не бывает. Скорее всего, купил под ремонт, реконструкцию – это даёт дополнительный рост цены.
И конечно, объект должен быть куплен вовремя. Если это топовое место, но на пике цен и ещё сверху накрутили, ничего выиграть не получится. Важно приобрести по хорошей цене, в тот момент, когда продавцам нужны деньги, и с нормальными агентами, которые торгуются в пользу покупателя.