Спрос на высокобюджетную недвижимость Крыма остается стабильным — Наталья Зубова
Директор по маркетингу комплекса апартаментов класса de luxe в Крыму резиденции "Дипломат" отмечает, что в настоящее время все игроки рынка остепенились.
Кто из нас не мечтал о летней резиденции у моря, особенно где-нибудь на таком живописном полуострове как, например, Крым. О спросе, предложении и ценах на высокобюджетную недвижимость в интервью Правде. Ру рассказала директор по маркетингу комплекса апартаментов класса de Luxe в Крыму резиденции "Дипломат" Наталья Зубова.
Наталья, расскажите, какие тенденции и настроения наблюдаются сегодня в экономике полуострова?
На сегодняшний день экономика Крыма переживает новую стадию роста, развития и становления. На полуострове произошли довольно значимые изменения в социально-экономической сфере: растет покупательская способность населения, введены в эксплуатацию новые больницы и поликлиники, проведено их полное обновление, интегрировано передовое медицинское оборудование, введены в эксплуатацию школы и детские сады. Стоит отдельно сказать о строительстве и реконструкции главных транспортных артерий полуострова. До Референдума аэропорт Симферополя, построенный еще в 1957 году, выглядел удручающе, а пропускная способность не позволяла обеспечить достаточный пассажиропоток. Поэтому было приято решение о реконструкции нынешнего аэропорта и строительстве нового аэровокзального комплекса площадью более 78 тыс. кв. м. Уже в 2018 году к сезону отпусков в крымской столице откроет свои двери новый терминал на 7 млн пассажиров, который станет одним из крупнейших аэропортов страны по объему пассажироперевозок. Важно отметить запуск в 2017 году Энергомоста, который обеспечивает связь Крыма с Россией. Активно ведется строительство тепловых электростанций, ввод которых намечен на 2018 год. В мае 2017 года началось строительство федеральной скоростной трассы "Таврида", которую планируется построить к 2020 году, ее протяженность составит 253 км. Трасса соединит Керчь — Феодосия — Белогорск — Симферополь — Бахчисарай — Севастополь. Важно отметить строительство самой долгожданной транспортной артерии полуострова — Керченского моста, который соединит Крым и Краснодарский край. Длина моста составит 19 км и тем самым он станет самым протяженным в стране. Не стоит забывать и про создание в 2015 году Свободной экономической зоны в регионе, что позволило привлечь в Крым достаточно весомый приток частных инвестиций. Этот статус предусматривает льготный режим налогообложения — отмена налога на прибыль, освобождение от налога на имущество сроком на 10 лет и от земельного налога на 3 года. В связи с этим, на полуострове активно развивается средний и малый бизнес в сфере гостиничных и предпринимательских услуг. Помимо этого, активно развивается виноделие, которое в ближайшей перспективе может принести государству доход в миллионы долларов.
Какие тренды присутствуют сегодня на рынке высокобюджетной недвижимости Крыма? Связаны ли они с самобытностью региона или типичны для других регионов РФ? Что изменилось за последние три года? Какие существуют сложности? С чем связаны? Что делать?
Основные покупательские предпочтения высокобюджетной недвижимости сильно не изменились. Покупатель отдает предпочтение локации, видам из окон, грамотным планировочным решениям, развитой внутренней инфраструктуре, беспрепятственному доступу к пляжной зоне. Помимо этого, важной составляющей для покупателя в последнее время стала опция наличия отделки и частичной меблировки, он не хочет делать ремонт, который может затянуться на долгие месяцы, в связи со сложностями с логистикой и вытекающими от сюда финансовых издержек.
Давайте поговорим в более привычных нам терминах: что происходит со спросом на рынке высокобюджетной недвижимости Крыма? Как обстоят дела с предложением? Интересен ли застройщикам данный регион? Какие есть сложности и препятствия для выхода?
Высокобюджетная недвижимость любого региона всегда была и остается устойчивой к любым колебаниям в экономике страны. Что касается недвижимости Крыма этого сегмента рынка, то спрос практически всегда стабильный, за исключением резкого скачка, который мы наблюдали в 2014 году на фоне присоединения полуострова к России и ажиотажному спросу среди покупателей. Именно летом и осенью 2014 года все игроки рынка закрывали по несколько планов продаж ежемесячно. В это время собственники вторичного рынка дорогой недвижимости, наблюдая высокий спрос на крымскую недвижимость со стороны покупателей, начали резко повышать цены на свои и так недешевые активы. Конечная стоимость была завышена на 30-40%. В связи с этим рынок недвижимости полуострова стал похож на искусственно раздутый мыльный пузырь, и только к началу 2017 году практически все игроки рынка остепенились и начали понижать цены до среднерыночных. На сегодняшний день предложение на рынке высокобюджетной недвижимости полуострова не превышает 4%. Новые игроки рынка высокобюджетной недвижимости пока не выходят, но мы знаем, что присматриваются к интересным локациям в прибрежных зонах полуострова.
Кто покупает недвижимость в Крыму? Помогает ли развитие туризма в повышении интереса к крымской недвижимости?
Начиная с 2014 года портрет покупателя высокобюджетной недвижимости Крыма существенных изменений не претерпел. Это обеспеченные люди, политики, невыездные чиновники, главы крупных компаний и корпораций. Это люди от 45 лет, которые ценят неповторимую крымскую природу, целебный воздух. Покупатели, как правило, из Москвы, Санкт-Петербурга, северных регионов страны. Это их не первая и даже не вторая покупка, скорее — морская резиденция. Однако по итогам 2017 года мы видим, что портрет покупателя помолодел и теперь уже молодые люди 30+ рассматривают покупку недвижимости в регионе. Им интересны компактные лоты с грамотными планировками площадью не более 70 кв. м. Конечно, развитие туризма нацелено на повышение спроса к недвижимости региона, но пока туристическая отрасль Крыма находится в стадии становления, поэтому еще не может соперничать со своими мировыми конкурентами. Строительство дорог, Крымского моста, нового аэропорта, газовых электростанций, зон отдыха, отелей и пансионатов, инфраструктуры — все это нацелено на то, чтобы предоставить качественный сервис европейского уровня по обоснованным ценам, упростить быт и логистику. Уверена, что уже в 2018 году мы увидим ощутимые перемены в регионе в туристической отрасли.
Как обстоят дела с ипотечным рынком? Насколько это мешает становлению рынка недвижимости полуострова? Что с этим делать?
На сегодняшний день ипотека в Крыму развита достаточно слабо по сравнению с другими регионами Российской Федерации. Так, на территории полуострова на данный момент работает несколько банков, которые выдают ипотеку населению. Государство всерьез озабочено наращиванием ипотечного кредитования. По данным из открытых источников в 2017–2018 годы поставлена задача увеличить выдачу ипотеки в совокупности до 60 млрд руб., к примеру, в 2016 году банками было выдано лишь 1,3 млрд руб. В регионе действуют программы ипотечного кредитования с привлечением материнского капитала и военной ипотеки. Но, дело в том, что в Крыму наблюдается дефицит жилья массового сегмента, что во многом сдерживает развитие ипотечного рынка. Поэтому многие девелоперы ждут ввода Керченского моста, так как этот факт поможет удешевить логистику стройматериалов, и, соответственно, снизить себестоимость строительства. Так что в ближайшие годы можно ожидать строительный бум на полуострове. Если говорить об ипотечных сделках на первичном рынке элитной недвижимости полуострова, то они проходят крайне редко. В большинстве случаев покупатель либо оплачивает сделку полностью, либо прибегает к беспроцентной рассрочке платежа от застройщика.
Нужна ли полуострову помощь государства для развития рынка недвижимости?
Государство оказывает огромную помощь и поддержку региону. Возможно, в будущем, понадобятся какие-то специальные ипотечные программы для поддержки населения Крыма, которые окажут серьезное влияние на развитие рынка недвижимости.
Прогнозы на 2018 год
Ни для кого не секрет, что наша страна живет в условиях санкций, которые не только не позволяют в полной мере развивать туристическую отрасль Крыма, но и привлекать крупные инвестиции. На мой взгляд 2018-й станет для полуострова во многом решающим. Запланирован ряд важных для региона мероприятий и открытий. Самое важное — это ввод в эксплуатацию главной транспортной артерии полуострова — Керченского моста, намеченный на декабрь 2018 года, который даст мощный толчок для развития Крыма. Его открытие повлияет не только на приток частных инвесторов и туристов, но и главным образом позволит упростить логистику и существенно сократить затраты на доставку строительных материалов, необходимых для реализации крупных и масштабных проектов в регионе.