Классовое неравенство: критерии классовости жилья

Гильдия управляющих девелоперов определила собственную классификацию, рамки и границы критериев классовости жилья. Однако представители строительных компаний пользуются собственной классификацией, т.к принятая гильдией система критериев их не вполне удовлетворяет, мало отражая действительность.
Границы между классами жилья весьма условны и размыты, зачастую это происходит из-за того, что девелоперы сознательно завышают классовость для более успешной рекламной деятельности.
Поскольку термины «бизнес-класс», «премиум», «комфорт», «эконом» были введены сравнительно недавно, то устойчивой традиции по определяющим показателям всё же нет.
Тем не менее, необходимо принимать во внимание следующие пункты, которые определяют, чем комфорт-класс, к примеру, отличается от эконом-класса или премиум.
Комфорт-класс чаще всего строится с использованием монолитной конструкции, в таких домах высокие потолки, а размещаются строения данной категории обычно в спальных районах с хорошо налаженным транспортным сообщением. Но у владельцев авто транспорта могут возникнуть проблемы с парковкой, т.к. жилые комплексы этой категории не всегда оборудованы парковочными местами, снабжёнными пропускной системой, что больше характерно для жилья с «биркой» бизнес или премиум-класс. Комфорт класс наряду с эконом, относятся к массовому жилью, тому, которое пользуется наибольшим спросом в силу своей комфортной ценовой категории.
Бизнес-класс и элит-класс обладают повышенными параметрам комфорта и относятся к жилью высокой категории. Ещё один важный момент, который нельзя не принять во внимание – расположение. Будет ли жильё по-прежнему относиться к комфорт-классу, если комплекс расположен за чертой города?
Комментирует Дмитрий Карпушин, директор по продвижению ГК «Ленстройтрест»:
— Локация – это важный, но не единственный критерий качества или «классности» жилья. Тем не менее, присмотревшись, можно заметить, что в некоторых случаях одно только расположение дома рядом с метро уже считается достаточным для отнесения его к комфорт-классу. Это, мягко говоря, лукавство.
Расположение дома «у метро», конечно, предполагает жизнь в обжитом микрорайоне с развитой инфраструктурой. Но у всего есть оборотная сторона. Для жилья комфорт-класса характерно количество парковочных мест, достаточное, чтобы жильцы не парковали автомобили на газонах и у парадных впритирку друг к другу, и, как следствие этого – комфортное придомовое пространство и относительно небольшая высотность. Кроме того, комфорт-класс – это разнообразие планировок квартир при невысокой доле студий и «однушек» , обилие которых превращает дома в общежития.
Эти – а также многие другие – комфортные опции дома «у метро» часто не обеспечивают, поскольку количество и площадь «пятен» при городской застройке весьма ограничено. Тогда как комплексная застройка у КАД и за пределами «кольца» позволяет реализовать все вышеперечисленное и дополнить проекты другими бонусами собственными парками, оригинальными планировочными решениями (например, квартирами с террасами) и т.п.
Так что за кольцевой можно строить объекты комфорт-класса с элементами бизнеса, если судить по этажности, плотности застройки, плотности населения. Это база для формирования благоприятной жилой среды, которую одними яркими фасадами или оригинальными скамейками не создать.
Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group, член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
—Поскольку какой-либо единой классификации жилой недвижимости с четко обозначенными критериями, на которую единогласно опирались бы все застройщики рынка, на сегодняшний день в России и в Петербурге в частности нет, девелопер волен сам обозначать классность своего объекта. На мой взгляд, сегодня большинство крупных компаний делают это корректно. Завышение класса жилья в рекламной кампании в конечном итоге не только не повышает спрос на объект, но и наоборот. Застройщик не оправдывает ожиданий покупательской аудитории обозначенного класса жилья, и она уходит разочарованной, плюс теряет контакт со своей реальной целевой группой.
Конечно, такая политика отчасти сбивает с толку покупателя, однако, как правило, его интересуют конкретные характеристики объекта, такие как расположение, транспортная доступность, социальная инфраструктура, планировки и пр. и соотношение этих характеристик со стоимостью. Обозначенный класс объекта фактически не влияет на принятие решение о покупке. Поэтому можно сказать, что некорректное повышение класса жилья застройщиком – это, скорее, маркетинговый инструмент, причем не самый лучший, нежели прямой обман покупателя.
Объекты комфорт-класса, расположенные ближе к центру города, чаще всего располагаются в не самых качественных локациях, например, на месте бывших промышленных зон, где пока что совершенно отсутствует какая-либо инфраструктура. С точки зрения качественных характеристик они могут находиться как на одном уровне, так и различаться, - все зависит от подхода девелопера к этому вопросу. Например, проект рядом с центром может быть даже хуже по качеству, чем ЖК в спальном районе, поскольку, по мнению девелопера, центрального расположения будет достаточно для привлечения покупателей.
Павел Москалев, Руководитель департамента нового строительства ГК "Экотон", член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:
—Искусственное завышение классности объекта – довольно распространенный прием отечественных девелоперов. Причем это касается не только жилья, но и коммерческой недвижимости. Причина проста: в России нет законодательно закрепленных критериев, позволяющих отнести объект к тому или иному классу, что дает девелоперам простор для творчества.
Говоря о классификации жилых комплексов, можно назвать основные критерии, на которые, так или иначе, ориентируются застройщики, заявляя класс объекта. В первую очередь, это местоположение. Данный критерий является важнейшим, во многом определяет стоимость объекта и потенциальный класс.
Другие параметры: технология строительства, квартирограмма, количество квартир на этаже, высота потолков, обеспеченность парковочными местами, инженерные системы, безопасность жильцов и др. Так на комфорт-класс не может претендовать панельный дом с высоткой потолков 2,5м, квартирограмма которого на 90% состоит из студий и небольших однокомнатных квартир вне зависимости от местоположения.
И, напротив, кирпично-монолитный дом с потолками от 2,7 м, в квартирограмме которого нет студий, а число квартир на этаже не превышает 6-7 вполне может претендовать на комфорт-класс, даже если проект реализуется неподалеку от КАД. Впрочем, современный покупатель квартир в новостройках уже научился не реагировать на заявленный застройщиком класс объекта, а оценивает потенциальное жилье исходя совокупности потребительских свойств и запланированного бюджета.
Олег Мануйленко, менеджер департамента первичного рынка АН «Невский Альянс», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:
«На нашей практике завышение классовости жилья для более успешных продаж действительно бывает. Как часто, сказать трудно. И связанно это не только с желанием увеличить стоимость проекта, но и с субъективным восприятием застройщиком своего «детища».
Чтобы распознать такое завышение, нужно смотреть проектную декларацию объекта. Обязательно нужно разбираться, что подразумевает застройщик: какая конкретно будет отделка внутренних холлов (шагрень или плитка), какое будет установлено лифтовое оборудование, предполагается ли опускание лифтов в паркинг, наличие паркинга как такового… Не маловажными факторами являются высота потолков квартиры, инфраструктуры, наличие систем безопасности, видеонаблюдения, консьержа... Обращать внимание стоит и на количество квартир на этаже. Все эти и другие нюансы формируют классовость жилья. Все они хорошо известны опытным риэлторам.
Комфорт-класс не просто отличается между собой в разных районах города, но и в пределах одного района. На сегодняшний день, можно сказать, что в центре «комфорта» как такового нет. В основном, то, что предлагается, это уже бизнес-класс».
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

«В настоящий момент на рынке жилья Санкт-Петербурга нет единых стандартов классификации. Разговоры о формировании общепринятого документа, которые могли бы применять девелоперы, ведутся уже давно, но пока этого не произошло. Стоит отметить, что в городе есть локации, изначально имеющие определенный класс и влияющие на позиционирование проектов. Например, к ним относится Крестовский остров и зона «золотого треугольника», где возможна реализация только элитных комплексов.

Другие районы города нередко представляют из себя определенный mix, где соседствуют объекты разных классов. Если говорить конкретно о проектах комфорт-класса в пригородной зоне (за КАД) и в Петербурге, то основное отличие, помимо непосредственно местоположения, заключается в квартирографии. По нашим оценкам, в городской черте в структуре предложения комфорт-класса превалируют многокомнатное жилье - его доля составляет более 55%. В то время, как за КАД квартирография представлена в основном студиями и однокомнатными квартирами.
Сегодня порядка 70% предложения в продаже в этой агломерации составляют малогабаритные квартиры.

Итак, чтобы понять, к какому типу жилью принадлежит здание, в котором вы присмотрели квартиру, нужно обратить внимание на следующие факторы:
серийность проекта;
метраж квартиры – много ли студий и однокомнатных квартир в доме. Такие квартиры часто являются первым жильем либо приобретаемыми под сдачу в аренду. Чем больше таких квартир, тем менее комфортна будет жизнь в доме в будущем;
высота потолка – в комфорт-классе высота потолка не менее 2,75 м.;
размер кухни и балкона – в комфорт-классе кухня не менее 10 м²;
качество отделочных материалов – холлы отделаны плиткой или штукатуркой;
состояние территории вокруг дома: есть ли площадки для отдыха, «зеленые» территории;
наличие парковки;
наличие пропускной системы, закрытая дворовая территория;
подземный паркинг;
развитое транспортное сообщение;
развитая социальная инфраструктура – неподалеку есть школа, детский сад, магазины шаговой доступности
Конечно, большинство горожан, присматривающих себе жильё комфорт-класса предпочитают жить в черте города, на это влияет фактор привычки или стереотипа.
Но необходимо принимать во внимание один важный момент, о котором было упомянуто выше – проект, реализующийся в черте города, весьма ограничен пространственной территорией и вряд ли застройщика озаботит благоустройство придомовой территории, да и место для парковки будет весьма ограниченным, чего нельзя сказать о жилье, строящимся за городом.
В любом случае везде присутствуют свои плюсы и минусы, которых сложно избежать, даже при очень тщательном выборе квартиры.