Запрет на стройки в пригороде
Правительство Ленобласти в ближайшие два-три месяца запретит новое строительство в пригородной зоне. Для обеспечения уже согласованных на этой территории новостроек всей необходимой инфраструктурой нужно выделить из казны 142 млрд рублей. Таких денег в бюджете нет и застройщикам предлагают идти вглубь региона – осваивать депрессивные районы.
«Наступило время перемен, когда нужно установить в таких зонах застройки как Кудрово, Мурино, Ново‑Девяткино, Всеволожск, Янино, поселок им. Свердлова более жесткие строительные регламенты и требования власти, – заявил Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области. – Здесь уже очень много проблем, начиная улично-дорожной сетью и заканчивая объектами здравоохранения».
Строителям предложили рассмотреть три варианта развития ситуации.
В «красной зоне», 10–15 км от КАД (А‑120), будет запрещен перевод земель под жилье. Уже с марта разрешения на строительство домов здесь будут выдавать одновременно с разрешениями на садики, школы, дороги, пожарные депо и опорные пункты полиции. По программе «Соцобъекты в обмен на налоги» возвращать готовы только 50 % налоговых взносов, вторая половина останется в бюджете.
«Если налоговых взносов окажется недостаточно, выкупим объект в рассрочку в течение 5–10 лет. При этом объект по завершении строительства должен быть передан области», – пояснил
г‑н Дрозденко.
В «желтой зоне» будет частично ограничено строительство. Ожидается, что в нее попадут Тосненский, Кировский, Ломоносовский, Гатчинский и часть Кингисеппского района. При этом населенные пункты, которые нуждаются в развитии, из зоны исключат. Выкупать построенные в «желтой зоне» социальные объекты область готова за их полную стоимость. Но, например, пожарное депо, опорный пункт полиции, помещение для врачей общей практики, дороги, виадуки строители должны возвести за свой счет. Крупные инженерные объекты регион готов соинвестировать в соотношении 50/50.
«Зеленая зона» будет включать отдаленные районы области. Здесь строительство жилых и промышленных объектов разрешат без каких-либо ограничений. За счет бюджета здесь будут строить дороги, инженерную инфраструктуру, выкупать социальные объекты за их полную стоимость. Так, по словам губернатора, в зону войдет Подпорожье.
Точные границы чиновники обещают утвердить в ближайшие два-три месяца, после обсуждения новых регламентов с застройщиками. Эти правила будут зафиксированы на пять лет, однако не исключено, что через 2–3 года нормы по зонированию пересмотрят.
К такому решению 47‑й регион пришел в результате оценки выданной градостроительной документации. Анализ проводился для территорий между границей Петербурга и дорогой А‑120. Речь идет о Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском и Кировском районах. Всего в анализе был учтен 61 проект планировки.
Как рассказал заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин, утвержденными генпланами, рассчитанными на срок до 2030 года, предполагается значительный прирост населения. Сейчас в этих пяти районах живет 650 тыс. человек, к 2030 году эта цифра должна составить более 1,4 млн человек. При этом уже согласовано возведение около 26 млн кв. м жилья, а разрешений на строительство выдано почти на 9 млн квадратов.
Для обеспечения новых жилых кварталов всей необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой из бюджета нужно ежегодно выделять не менее 9,5 млрд рублей. В то же время расходы на выкуп школ и детских садов значительно превышают налоговые поступления от строительного бизнеса.
В ближайшие десять лет регион готов потратить не более 30 млрд рублей на выкуп 60 социальных объектов. Как пояснили чиновники, закон обратной силы не имеет, где уже заключены соглашения в рамках выданных разрешений на строительство, объекты будут выкуплены.
«Стройка в области на грани рентабельности, если сейчас сделаем шаг в сторону, просто никто не будет здесь работать, – выразил мнение большинства строительных компаний Александр Вахмистров, первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР». – Сегодня застройщики не могут тратить деньги, собранные с дольщиков, на строительство соцобъектов, для этого нужны изменения в законодательстве. Неплохо сработала идея города с арендой социальных объектов для исключения двойного налогообложения (подробнее об этом в статье «Школа за рубль», «Кто строит в Петербурге» № 2 от 25.01.16). Давайте еще поработаем над предложениями по «зонированию».
Мнение
Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann:
– Правила взаимодействия с застройщиками в части совместного создания социальной инфраструктуры Ленобласть начала вырабатывать раньше, чем город, и это принесло позитивные результаты, особенно в проектах комплексного освоения территорий. В Мурино, Кудрово и других районах, где одновременно работают сразу несколько застройщиков, инфраструктурная нагрузка распределяется более-менее равномерно и становится не такой обременительной. Новые правила, озвученные губернатором на Съезде строителей, также имеют свою логику. Но для того чтобы их обсуждать, нужно четко понимать конкретику, а ее пока нет. Территория, находящаяся в границах трассы А‑120 и Кольцевой дороги, – огромна. Стоит ли применять к ней единые правила и требования? Что-либо оценивать еще рано. На проектах, находящихся в процессе строительства, новые правила, скорее всего, не отразятся. А в дальнейшем застройщикам придется еще более тщательно прорабатывать экономику новых проектов, до момента приобретения земельных участков, с учетом их будущих территориальных особенностей.