Правила жизни: Что делать, если в жилом комплексе нет инфраструктуры?

Сегодня строительство нового жилья вновь ориентируется на самостоятельные жилые комплексы со своими парками, магазинами, школами, детскими садами и т. д.

Жилой комплекс сегодня – это несколько новостроек, объединённых общей инфраструктурой, куда могут входить: детские площадки, скверы, паркинг, школа и детский садик, магазины, супермаркеты и торговые центры, различные административные здания и прочее. Такие жилые комплексы называют многофункциональными (МЖК).

Инфраструктура жилого комплекса

Каким бы ни было привлекательным само по себе жильё, не стоит отбрасывать важность такого фактора при покупке квартиры, как инфраструктура. Практика показывает, что вскоре после заезда в жильё, отсутствие инфраструктуры нового жилого комплекса даёт о себе знать. Магазины, химчистка, парикмахерская, детский сад, школа, удобные транспортные развязки – если всего этого поблизости нет, то вам придётся смириться с серьёзными неудобствами.

Можно порекомендовать потенциальным покупателям при рассмотрении вопроса о приобретении квартиры выяснить, какие жилые комплексы были возведены застройщиком ранее и насколько точно были соблюдены обещанные условия относительно создания инфраструктуры. Кроме того, было бы желательно до момента покупки убедиться, что хотя бы некоторыеиз запланированных инфраструктурных объектов уже начали возводиться. Все объекты строительства должны быть прописаны в проектной декларации. Если нет проектной декларации, то все обещания застройщика – это пустой звук. С 2013 года создание объектов социальной инфраструктуры перешло под ответственность застройщиков, что увеличило себестоимость проектов в среднем на 10-20 %. Власти разработали ряд мер по привлечению финансов для строительства «социалки». Например, в Санкт-Петербурге заработала региональная программа «Социальные объекты в обмен на налоги».

Но не все строительные компании приняли новые условия, и сегодня сдача объектов без обещанной инфраструктуры становится всё более частым явлением. Установить и доказать факт предоставления ложной информации не составляет большого труда, а вот добиться от компании улучшения ситуации — уже более сложный и длительный процесс. Если социальные и технические нормы серьёзно нарушены, застройщики, оказавшись под давлением общественности и местных администраций, всё же идут навстречу своим покупателям.

Действуем по закону

Ответственность за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности согласно действующему законодательству несут органы государственной власти и местного самоуправления, что возведено в ранг принципа градостроительной деятельности (п. 6 ст. 2 ГК РФ). Такие условия должны обеспечиваться за счёт устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования, сбалансированного учёта экологических, экономических, социальных и иных факторов (п.п. 1, 2 ст. 2 ГК РФ).

Строительство местных дорог, организация транспортного обслуживания, предоставление общедоступного образования, включая дошкольное, создание условий для оказания населению медицинской помощи, обеспечения жителей услугами связи, общественного питания, бытового обслуживания и т. п. отнесены действующим законодательством к вопросам местного значения. Эти общественные нужды должны учитываться муниципалитетами при планировании развития территорий, а строительство необходимых для удовлетворения таких нужд объектов предусматриваться градостроительной документацией.

В современном жилищном строительстве продолжает развиваться тенденция по приобретению квартир до или в начале строительства. Отношения сторон при таком способе приобретения жилья оформляются договором участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Застройщик, понимая, что привлекательность жилищного комплекса повышается пропорционально наличию инфраструктурных объектов, щедро раздаёт обещания относительно возведения этих объектов. Однако по окончании строительства жилых домов выясняется, что запланированные объекты отсутствуют полностью или частично.

Согласно положениям Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» каждый из нас наделён правом на получение услуг и приобретение товаров надлежащего качества, соответствующих требованиям санитарно-гигиенических и иных норм безопасности. Точно так же мы можем рассчитывать на получение полной и достоверной информации о предлагаемых и приобретаемых товарах и услугах.

В случаях, когда права гражданина нарушаются продавцом, исполнителем по договору, поставщиком или изготовителем, потребитель (в нашем случае – дольщик) вправе обратиться за защитой в уполномоченные органы. В качестве данных органов выступают структурные подразделения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) по защите прав потребителей. Аналогичные органы создаются и при местных администрациях и иных органах местного самоуправления на всей территории Российской Федерации.

Обратиться может любой дольщик, который столкнулся с нарушениями своих прав, в частности в случае, если застройщик обещал большее количество благ при заключении договора о долевом участии в строительстве, но не исполнил свои обязательства.

Муниципальный или государственный орган власти может предоставлять земельные участки застройщикам для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путём строительства объектов инженерной инфраструктуры, жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования (п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ). Тем самым договор аренды земельного участка для комплексного освоения предусматривает обязанность застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры.

В этих случаях при отсутствии в жилом комплексе объектов инженерной или социальной инфраструктуры, зелёных зон, дорог, благоустроенных внутридомовых территорий и т. д. для решения вопроса о строительстве, реконструкции жителям следует также обращаться в органы государственной власти и местного самоуправления, которые в соответствии с действующим законодательством обязаны при планировке жилых комплексов предусматривать строительство социально значимых объектов.

Если застройщик не строит обещанные объекты социальной инфраструктуры, жильцам многоквартирных жилых комплексов не лишними будут обращения с претензиями к застройщику с напоминанием об обязанности исполнения условий договора. Лучше, если это будут коллективные обращения.

Кроме того, Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» каждому гражданину предоставлена возможность подать жалобу в органы прокуратуры для защиты нарушенных прав. Подача жалобы не лишает гражданина (группу граждан) права на судебную защиту своих законных интересов.