Невозобновляемый ресурс Москвы: офисы в исторических зданиях могут подорожать на 60% за 5 лет
Аналитики West Wind Group представили прогноз по ценам на офисы в районах исторической застройки и назвали факторы, которые будут давить на стоимость независимо от экономической ситуации.
Инфляция и рынок
Стоимость строительства, ремонтных, отделочных работ, инженерного оснащения растет всегда и не возвращается к прежним показателям. Экономика новых проектов сейчас рассчитывается по более высокой планке, чем в конце 2025 года. Это подтягивает цены на существующие качественные офисы в центре города — при условии, что класс бизнес-центра, наполнение и планировки соответствуют запросам арендаторов.
Перспективы арендного бизнеса
Для нового инвестора важны не только текущие показатели по доходности, но и прогноз по их динамике. В зданиях XIX — начала XX века, прошедших редевелопмент, арендные ставки стабильно высоки. Кроме того, они растут заметнее, чем в сопоставимых по классу деловых центрах без исторического контекста, расположенных в менее престижных локациях.
Дефицит исторического фонда
Он уже ощущается очень остро: чтобы приобрести одно здание для редевелопмента, компаниям приходится просматривать десятки объектов в год. Процесс подбора осложняется из-за неудовлетворительного состояния большинства зданий и высоких затрат на обновление, наличия охранного статуса, конструктивных особенностей, юридической чистоты.
«Ограниченность предложения — сам по себе мощный фактор для роста цен. А если интерес к такой недвижимости будет усиливаться на фоне кризиса и неопределенности, давление на и без того узкий сегмент возрастет. Удорожание может стать еще более заметным», — поясняет Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group.
Запрос на «человеческий масштаб»
Интерес к офисам в исторических зданиях связан не только с архитектурой, но и с изменившимися ожиданиями от офисной среды. Компании ищут помещения в камерных зданиях с небольшой этажностью и продуманным дизайном. Это не краткосрочная мода. Бизнес-центры, которые комфортно воспринимаются человеком будут востребованы еще много лет.
Влияние перечисленных факторов заметно в финансовых моделях. Например, помещение около 280 м² в одном из недавно открытых бизнес-центров в центре Москвы сейчас может стоить 183 млн рублей (650 тыс. рублей за м²). Через пять лет оно подорожает примерно до 292 млн рублей — на 59%. Арендный бизнес при текущей ставке 65 тыс. рублей за м² в год и ежегодной индексации на 10% может принести дополнительно 110 млн рублей дохода за тот же период.
«Многое зависит от событий в стране и мире, на которые невозможно повлиять. Но указанные выше факторы являются устойчивыми, а не ситуативными, поэтому такие расчеты отражают перспективы сегмента», — отмечает Елизавета Ильюхина.
Справка:
Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по сдаче объектов в аренду. Среди уже завершенных проектов — бизнес‑центры класса B+ Arkenston, Crosswall, Sugar Factory, в которых историческая архитектура сочетается с современными инженерными решениями и актуальным дизайном.
Сейчас компания реализует несколько проектов редевелопмента в центральных районах Москвы. Среди них — особняк XIX века в Хохловском переулке, здесь открывается бизнес-центр «Нега» в русском стиле. Бывший промышленный комплекс на Сущевском валу превратят в авангардный бизнес-центр «ВАРСТ», а здание бывшего доходного дома И.С. Романова в Большом Кисельном переулке, рядом станцией метро «Лубянка» — в деловой центр «Каминский». Кроме того, West Wind Group планирует преобразовать комплекс бывшей автоматической телефонной станции у метро «Тушинская» в современный технопарк.