Новая география роста: почему российские девелоперы выходят на рынок Узбекистана
Российский рынок недвижимости входит в фазу замедления: темпы роста ВВП России снижаются с 4–4,3% в 2023–2024 гг. до 1–1,3% в 2025–2026 гг., а устойчивое восстановление строительного сектора ожидается не ранее 2028 года. На этом фоне международная экспансия становится для девелоперов одним из ключевых инструментов поддержания роста. Одним из наиболее перспективных направлений эксперты называют Узбекистан — крупнейший и самый динамично развивающийся рынок недвижимости в Центральной Азии. Такие выводы содержатся в исследовании «Рынок недвижимости Узбекистана как новая точка роста для девелоперов», подготовленном экспертами «Яков и Партнёры».
Экономика Узбекистана демонстрирует устойчивые темпы роста — в среднем около 7% в год. За последние пять лет объем экспорта страны увеличился более чем на 80%, а иностранные инвестиции растут темпами порядка 18% ежегодно. Более того, в 2024 г. приток иностранных инвестиций достиг исторического максимума — 28 млрд долл. США. По прогнозам экспертов, к 2030 г. ВВП Узбекистана вырастет почти в 1,5 раза и приблизится к 200 млрд долл. США.
При этом экономический рост сопровождается выраженными демографическими трендами, говорится в отчете. Население страны превышает 37 млн человек и продолжает расти, а основной прирост приходится на трудоспособную группу. Одновременно доходы населения увеличиваются в среднем на 5% в год, что формирует устойчивый платежеспособный спрос на жилье, особенно в крупных городах и агломерациях, отмечают эксперты.
В этих условиях рынок жилой недвижимости Узбекистана растет уверенными темпами: в 2020–2024 гг. объем ввода многоквартирных домов увеличивался в среднем на 14% ежегодно. В целом ввод жилья растет на 4,7% в год, при этом структура строительства смещается в сторону многоквартирных домов. По оценкам экспертов, к 2030 г. годовой объем ввода многоквартирного жилья достигнет 13,8 млн кв. м. Для сравнения: в 2024 г. показатель находился на уровне 6,2 млн кв. м.
Ключевыми драйверами спроса на новое жилье выступают ускоренная урбанизация и высокий объем устаревшего жилого фонда, говорится в отчете. Более 60% существующего жилья в стране относится к индивидуальной застройке низкого качества либо к многоквартирным домам, построенным до 1990 г. и нуждающимся в реновации. В перспективе до 50–70% населения страны может проживать в городских агломерациях, что потребует масштабного обновления и наращивания жилищного фонда, уверены эксперты.
«Узбекистан сегодня предлагает редкое для региона сочетание масштабного рынка, высоких темпов роста и доходности, сопоставимой с текущими значениями в РФ. Средняя маржинальность девелоперских проектов в стране находится в диапазоне 10–20%, а в отдельных локациях и сегментах может достигать 1990% и выше. При этом есть значительный потенциал за счет дальнейшего улучшения благосостояния населения и роста рынка», — отметила партнер «Яков и Партнёры» Анна Данченок.
При этом выход на рынок Узбекистана сопряжен с рядом структурных вызовов, признают эксперты. Среди ключевых барьеров — ограниченный земельный фонд в публичной продаже и высокая стоимость участков, незрелость рынка проектного финансирования, а также высокая чувствительность проектов к валютной волатильности и стоимости заемных средств. Помимо этого, дополнительные требования к сейсмостойкости зданий повышают технологическую сложность проектов и оказывают влияние на их себестоимость.
Для снижения рисков по выходу на рынок Узбекистана эксперты предлагают девелоперам использовать модель партнерства с локальными игроками. Совместные предприятия позволяют сократить сроки входа на рынок, упростить доступ к земельным участкам и разделить финансовую нагрузку. При этом эффективность такой стратегии во многом определяется набором компетенций, которые девелопер привносит в партнерство. В качестве ключевого конкурентного преимущества российских компаний выделяется накопленная экспертиза в реализации комплексных проектов — от застройки территорий площадью в десятки и сотни гектаров до проектов реновации старого жилого фонда и создания полноценных городских кварталов с социальной и коммерческой инфраструктурой.
Как полагают эксперты, наиболее привлекательными сегментами для входа остаются жилье бизнес- и премиум-класса. Несмотря на то, что порядка 40% ввода жилья в Ташкенте формально относится к этим сегментам, участники рынка отмечают дефицит качественного предложения: значительная часть проектов не соответствует ожиданиям покупателей по архитектуре, планировкам и уровню сервиса. Это создает окно возможностей для девелоперов, способных привнести современные продуктовые стандарты и лучшие практики российского рынка.
«Рынок недвижимости Узбекистана становится одной из ключевых точек роста для девелоперов в условиях трансформации российского рынка. В среднесрочной перспективе конкурентное преимущество получат компании, которые сумеют сочетать финансовую дисциплину, глубокое понимание локальной специфики и способность масштабировать качественный продукт, отвечающий как ожиданиям покупателей, так и долгосрочным целям социально-экономического развития страны», — руководитель проектов «Яков и Партнёры» Виталий Зуев.