Новостройки снова подорожали
Квартиры в екатеринбургских новостройках продолжают дорожать. На первый взгляд это кажется нелогичным, ведь практически весь 2025 год темпы вывода новых проектов на рынок превышали объем реализации. И, по идее, это должно было создавать давление на цены. Однако на практике сложилась иная ситуация. О причинах — читайте в материале УрБК.
Рост цен фиксируют все крупнейшие аналитические платформы. Так, согласно данным сервиса «Объектив.РФ», средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга за 2025 год увеличилась на 10%, достигнув 176,3 тыс. руб. за кв. м. Аналитики платформы bnMAP.pro фиксируют схожую, но чуть более сдержанную динамику: рост на 9%, до 170 тыс. руб. за «квадрат».
Эти данные наглядно показывают, что квартиры в новостройках могут дорожать даже при стагнирующем спросе. Число сделок в Екатеринбурге за 2025 год почти не изменилось по сравнению с предыдущим годом, в то время как объем предложения вырос примерно на 10-15%.
Такой парадокс объясняется структурными изменениями на рынке: доступные варианты в проектах прошлых лет заканчиваются, а новые лоты выводятся по более высоким ценам. Этому способствуют два ключевых фактора. Во-первых, проекты, запущенные в 2022-2024 годах и заставшие бум льготной ипотеки, близки к завершению. У них высокая доля проданных квартир, девелоперы активно распродают остатки, после чего эти доступные лоты окончательно уходят с рынка, переставая сдерживать среднюю цену. Во-вторых, непрерывный рост себестоимости строительства вынуждает застройщиков закладывать в новые проекты более высокую стоимость «квадрата».
«Формирование средней стоимости лота на рынке первичной недвижимости представляет собой комплексный процесс, который зависит не только от рыночного спроса, но и от целого ряда факторов общей экономической конъюнктуры. В частности, существенное влияние оказывает себестоимость строительства, которая в настоящее время демонстрирует устойчивый рост. Это связано как с увеличением фонда оплаты труда, изменениями в налоговой базе, так и общим удорожанием строительных материалов», — рассказали аналитики сервиса «Объектив.РФ».
Помимо объективных издержек, на ценовую политику влияет и стратегия самих застройщиков. Вместо прямого снижения стоимости, которое может подорвать восприятие жилья как надежного и растущего в цене актива, они все чаще используют скрытые инструменты поддержки спроса. К ним относятся рассрочки, субсидирование ипотечных ставок, отсрочка платежей, а также бонусы в виде меблировки, машино-мест или кладовых. После снижения спроса в 2024-2025 годах такие меры стали особенно распространенными.
Однако в периоды острого снижения спроса застройщики все же прибегали к прямым скидкам. Правда, такие уступки носили точечный характер.
«В отдельные периоды 2025 года продавцы были вынуждены прибегать к ценовому стимулированию, и покупатели получали возможность купить квартиры с заметной скидкой. Но дисконты, как правило, распространялись на ограниченный пул квартир и действовали непродолжительный период времени», — сообщил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, партнер платформы bnMAP.pro Михаил Хорьков.
Дальнейшая динамика цен на первичном рынке жилья Екатеринбурга будет зависеть от ключевых рыночных факторов. С одной стороны, сохраняется потенциал для роста. Его будут поддерживать оживление спроса на фоне дальнейшего снижения ключевой ставки (в 2025 году она снизилась с 21% до 16%), а также высокие издержки застройщиков. С другой стороны, вероятность коррекции возрастет, если слабый спрос приведет к резкому обострению конкуренции между проектами. В ближайшей перспективе наиболее вероятным сценарием остается осторожный рост или стабилизация цен вблизи текущих отметок, поскольку фундаментальные драйверы их повышения — «вымывание» относительно дешевых лотов и удорожание строительства — продолжают действовать.
Ранее УрБК писал, что за последние шесть лет квартиры в екатеринбургских новостройках подорожали в 2,2 раза: если в начале 2020 года «квадрат» в среднем стоил 77 тыс. руб., то сейчас его цена превышает 170 тыс. Стремительное удорожание было вызвано переходом строительной отрасли на проектное финансирование, резким ростом затрат девелоперов (на материалы, землю, зарплаты) и масштабным стимулированием спроса через льготную ипотеку.