После «дела Долиной»: в Госдуму внесен законопроект о защите добросовестных покупателей жилья
Понятие «добросовестный покупатель» стало ключевым в новом законопроекте, внесенном на рассмотрение Госдумы. Документ, который уже называют одной из самых ожидаемых и обсуждаемых законодательных инициатив последних лет, направлен на устранение серьезного пробела в российском праве, связанного с признанием сделок с жильем недействительными. Об этом пишет «Российская газета».
Поводом для разработки поправок стала целая серия судебных решений, в результате которых покупатели квартир на вторичном рынке лишались приобретенного жилья. Широкий общественный резонанс эта практика получила после так называемого «дела Долиной», когда суд признал сделку недействительной по заявлению продавца, утверждавшего, что он действовал под влиянием обмана третьих лиц.
Как правило, в подобных делах продавцами выступали пожилые люди, которые после получения денег отказывались освобождать жилье и заявляли, что стали жертвами мошенников. Суды во многих случаях вставали на их сторону, признавая сделки незаконными. В результате квартиры возвращались прежним владельцам, а покупатели оставались без жилья и без денег, при этом сохраняя обязательства по ипотечным кредитам.
Даже в ситуациях, когда суд обязывал продавца вернуть полученные средства, проблема зачастую не решалась. Нередко бывшие собственники сразу обращались в суд с заявлениями о банкротстве, и требования покупателей превращались в символические выплаты на десятки лет вперед. Масштаб ущерба при этом мог составлять от сотен тысяч до десятков и даже сотен миллионов рублей.
После резонансного решения Верховного суда по делу о квартире Ларисы Долиной рынок вторичного жилья несколько оживился, однако настороженность покупателей сохраняется. Именно это, по мнению законодателей, наглядно показало системный характер проблемы и необходимость срочных изменений в законодательстве.
Суть инициативы заключается в дополнении статьи 179 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует недействительность сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия или угроз. В нее предлагается внести норму, закрепляющую презумпцию добросовестности покупателя. Суд не сможет признать сделку недействительной, если приобретатель не знал и не мог знать о том, что продавец действовал под влиянием третьих лиц, а также если сам потерпевший умышленно умолчал об обстоятельствах, повлиявших на его волю.
Авторы законопроекта указывают, что в действующей редакции закона именно покупатель вынужден доказывать в суде свою добросовестность. На практике суды зачастую игнорируют этот аспект и сосредотачиваются исключительно на доводах продавца. В Госдуме подчеркивают, что формулировки статьи 179 ГК РФ остаются размытыми, из-за чего судьи нередко не дают оценки ключевому вопросу — знал ли покупатель или должен был знать о наличии обмана.
По мнению депутатов, этим правовым пробелом активно пользуются мошенники и недобросовестные продавцы. Введение четкой нормы должно изменить баланс в судебных спорах: обязанность доказывать осведомленность покупателя об обмане будет возложена на продавца. Законодатели считают, что такие изменения позволят сформировать более устойчивую систему защиты права собственности и снизить риски для граждан, приобретающих жилье на вторичном рынке.