Первичка в минусе, вторичка — в замкнутом круге. Что дальше? Три возможных сценария
Российский рынок жилья вступил в 2026 год не с оживлением, а с приглушённым тревожным сигналом. За внешней стабильностью цен скрывается глубокая структурная дисфункция: реальный спрос почти исчез, а сделки совершаются не из желания купить, а из необходимости обменять, перекредитоваться или воспользоваться последними льготами.
В этих условиях рынок превратился в замкнутую систему, где цены поддерживаются не покупательной способностью, а административными и кредитными механизмами.
Первичный рынок: инвестиция с гарантированным убытком
Самый тревожный сегмент — новостройки. По данным риелторских ассоциаций и аналитических агентств, более 50% всех сделок в первичном сегменте сегодня заключаются с использованием льготной ипотеки — будь то семейная, сельская, Дальневосточная или программы для IT-специалистов. Без этих программ объём продаж рухнул бы на 60–70%.
Но даже при поддержке государства ситуация неустойчива. Цены на строящееся жильё завышены на 25–30% по сравнению с готовыми аналогами в том же районе. Это не просто премия за «новизну» — это перекладывание рисков застройщиков на покупателей.
И вот ключевой парадокс: к моменту сдачи дома квартира будет стоить на 15–30% дешевле, чем её цена на этапе ДДУ. Это делает первичку экономически невыгодной даже для тех, кто планирует жить в ней — не говоря уже об инвесторах. Рынок лишился своего главного двигателя: возможности заработать на перепродаже или хотя бы сохранить капитал. Вместо этого он стал механизмом трансфера рисков от девелоперов к гражданам.
Вторичный рынок: обмен вместо спроса
Если первичка держится на льготной ипотеке, то вторичка — на альтернативных сделках. Сегодня лишь 20% покупок на вторичном рынке финансируются ипотекой, против 90% в 2021–2022 годах. Это не означает, что люди перестали брать кредиты — они просто перестали покупать первое жильё.
Большинство сделок — это цепочки обменов: семья продаёт старую квартиру, чтобы купить новую, часто с доплатой. Но поскольку все участники цепочки ограничены в средствах, такие сделки требуют идеального совпадения условий, времени и цен. Любое звено может разорваться — и вся цепочка рушится.
В результате рынок вторичного жилья превратился в замкнутую экосистему без притока новых покупателей.
Молодые семьи, студенты, мигранты из регионов — те, кто формировал органический спрос десятилетиями, — сегодня практически исчезли из игры. Их место заняли не новые владельцы, а те, кто просто меняет метры на метры.
Искусственная стабильность и её пределы
Цены на жильё в крупных городах остаются на уровне 2024–2025 годов. Но эта стабильность — иллюзорна.
Она поддерживается:
Льготной ипотекой, которая искусственно поддерживает спрос.
Ограничениями на девелоперов, включая эскроу-счета, которые сократили число игроков и конкуренцию.
Психологическим фактором: продавцы не хотят снижать цены, ожидая «возвращения нормальных времён».
Однако такая модель не масштабируема. Льготные программы требуют бюджетных расходов, а их расширение ограничено фискальными рамками. При этом реальные доходы населения растут медленнее инфляции, а стоимость обслуживания ипотеки (даже льготной) остаётся высокой из-за прошлогодних ставок.
Что дальше? Три возможных сценария
Продление статус-кво — если государство продолжит финансировать льготную ипотеку и введёт новые субсидии, рынок может «висеть» ещё 1–2 года. Но это будет лишь отсрочка, а не решение.
Коррекция цен — если поддержка ослабнет, первичный рынок столкнётся с резким падением спроса, что потянет вниз и вторичку. Снижение на 15–25% в реальном выражении станет неизбежным.
Структурная трансформация — переход к арендному жилью, развитие ПИФов недвижимости, массовое строительство доступного жилья. Но для этого нужны годы и системные решения, которых пока нет.
Вывод: рынок без будущего — пока нет нового спроса
Российский рынок недвижимости в 2026 году — это не кризис, а застой с признаками деградации. Он обслуживает сам себя, но не развивается. В нём нет места ни для инвесторов, ни для молодых семей, ни для тех, кто хочет улучшить жилищные условия без сложных цепочек обмена.
Пока государство компенсирует отсутствие спроса административными инструментами, рынок будет напоминать пациента на ИВЛ: внешне живой, но без самостоятельного дыхания.
А настоящий рост начнётся только тогда, когда появится реальный покупатель — не по льготе, не в рамках обмена, а потому что может себе это позволить. Пока такого покупателя нет. И без него любая стабильность — временная.