Охранные зоны: что нужно знать перед приобретением земельного участка или началом строительных работ
Перед приобретением земельного участка или началом строительных работ крайне важно удостовериться, что территория не находится в границах охранной зоны. Если не учесть особые условия использования земли, можно столкнуться с серьёзными правовыми последствиями – от сноса незаконно возведённых построек до длительных судебных тяжб.
Охранные зоны, которые в законодательстве также именуются зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), создаются для решения двух ключевых задач: обеспечения безопасности населения от потенциально опасных видов деятельности и сохранения особо ценных объектов – природных памятников, культурных и исторических достопримечательностей. Земельный кодекс РФ предусматривает существование 28 видов таких зон. Среди наиболее распространённых – охранные зоны объектов электроэнергетики, газопроводов, водных объектов, объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны.
Важнейший правовой момент: охранная зона считается официально установленной только после внесения сведений о ней в ЕГРН. Это правило закреплено в действующем законодательстве и обеспечивает прозрачность земельных отношений. Существует два законных способа внесения сведений о ЗОУИТ в реестр. Первый – в порядке межведомственного информационного взаимодействия, когда уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления самостоятельно направляет сведения после принятия решения об установлении зоны. Второй способ предусмотрен Федеральным законом № 342-ФЗ от 03.08.2018: собственник объекта, в отношении которого до 1 января 2026 года установлена охранная зона, может самостоятельно направить необходимые документы для внесения сведений в реестр.
В зависимости от типа охранной зоны устанавливаются различные ограничения на использование территории. В одних случаях полностью запрещено строительство, в других – допускается возведение сооружений лишь ограниченной высоты. На некоторых территориях без согласования с собственником объекта нельзя проводить земляные работы. При этом законодательство чётко определяет: расположение земельного участка в границах охранной зоны не влечёт его изъятия у собственника, землепользователя, землевладельца или арендатора – за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Земельный участок и расположенные на нём постройки можно свободно продавать, дарить или обменивать, однако ограничения, связанные с особым статусом территории, сохраняются при переходе права собственности к новому владельцу.
Для проверки данных о земельном участке существует несколько надёжных источников информации. Прежде всего, это портал Национальной системы пространственных данных (НСПД), на котором размещен сервис «Публичная кадастровая карта» – бесплатный онлайн-инструмент, позволяющий визуально определить, попадает ли участок в зону с особыми условиями использования. В числе сервисов НСПД предусмотрен сервис «Градостроительная проработка онлайн», позволяющий проверить земельный участок или территорию на наличие ограничений.
Как сообщает пресс-служба Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, более официальный способ – получение выписки из ЕГРН, которую можно заказать в любом многофункциональном центре (МФЦ), на сайте Росреестра или через портал Госуслуг.
Наличие актуальных сведений об охранных зонах в ЕГРН играет ключевую роль для всех участников земельных отношений. Органы власти получают инструмент для эффективного управления территориями, собственники участков – возможность избежать нарушений земельного законодательства, покупатели – основание для взвешенного решения при приобретении земли, а застройщики – необходимые данные для планирования работ с учётом действующих ограничений.