В декабре казанцы чаще всего покупали двухкомнатные квартиры
«Покупают то, на что хватает денег»
Термин «квартирография» появился в России относительно недавно. В советское время жилье строили по единым стандартам, не ориентируясь на запросы людей. После перехода к рыночной экономике этот подход сохранялся еще некоторое время: застройщики делали упор на массовость, возводя большие дома с однотипными квартирами. Так сформировались спальные районы и плотная высотная застройка. Лишь с развитием рынка недвижимости и отказом от типовых решений понятие квартирографии стало использоваться на практике.
Сегодня квартирография – важная часть проектирования жилых комплексов. По сути, она отвечает за то, какие квартиры и в каком соотношении появятся в доме: сколько будет однокомнатных, двух- и трехкомнатных, какой площади и планировки, как они будут распределены по этажам. От этих решений зависит удобство будущих жителей и интерес покупателей, поэтому в современных условиях квартирография стала не только архитектурной, но и маркетинговой задачей.
На рынке жилья Казани наибольшая доля предложения приходится на двухкомнатные и однокомнатные квартиры. По данным «Яндекс Недвижимости», в декабре 2025 года «двушки» составляли 43,5% предложения, «однушки» – 26,7%, трехкомнатные квартиры – 21,7%, студии – 4,9%.
В то же время, как отмечают в «Циан. Аналитике», за последние три года структура предложения на рынке новостроек изменилась. Так, доля студий выросла с 6% в декабре 2022 года до 9% в декабре 2025-го, а трехкомнатных квартир – с 18% до 21%. Спрос на «однушки» за этот период сократился с 30% до 25%, тогда как двухкомнатные квартиры на всем протяжении оставались самым массовым форматом – более 40%.
Основной покупательский спрос сосредоточен на «однушках», которые приобретаются по семейной ипотеке с лимитом в 6 млн рублей
Фото: © «Татар-информ»
Сокращение доли однокомнатных квартир в структуре предложения при этом не означает падения интереса к формату. По словам местных экспертов, именно «однушки» в последнее время остаются наиболее популярными у казанцев и превалируют по спросу над другими форматами жилья.
«Покупают то, на что хватает денег. Основной покупательский спрос сосредоточен на «однушках», которые приобретаются по семейной ипотеке с лимитом в 6 млн рублей. Средний бюджет квартиры по Казани – до 10 млн. Это, как правило, однокомнатные квартиры около 30 кв. м или студии, включая варианты в пригороде», – поделилась с «Татар-информом» руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом», член Гильдии риелторов РТ Анастасия Гизатова.
При этом запрос на доступное жилье все чаще сопровождается ожиданием более функциональных планировок. В результате покупатели все активнее обращают внимание на евроформаты, а застройщики пересматривают структуру новых проектов, отметил вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.
«Они ориентируются на тренды: сегодня однокомнатные квартиры чаще всего представляют собой евродвушки. То есть это отдельная небольшая спальня с окном – обычно 9−14 кв. метров, и гостиная площадью 14−20 квадратов, объединенная с кухонной зоной. Как правило, во всех домах комфорт- и бизнес-класса преобладают именно квартиры с такой планировкой», – рассказал он.
Мода на европланировки пришла из Московской области. Со временем этот подход стал применяться внутри разных форматов жилья
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Европланировки сегодня стандартизированы у застройщиков»
По словам Руслана Садреева, изменения на рынке затронули не столько сам спрос, сколько подход к планировкам квартир. Покупатели по-прежнему выбирают привычные форматы жилья, но ожидают от них большей функциональности и гибкости пространства.
«Мы понимаем, что в классическом понимании однокомнатная квартира – это комната и кухня, и разместить двухспальную кровать в такой квартире было проблематично. Если ее все-таки размещали, приходилось зонировать пространство, и спальня часто оказывалась без окна. Евродвушка оказалась очень удобным форматом: она заменяет как однокомнатные, так и двухкомнатные квартиры, при этом стоит практически столько же, сколько однокомнатная в старом формате», – отметил Садреев.
По его словам, мода на европланировки пришла из Московской области: крупные застройщики, работающие в Новой Москве, одними из первых уловили запрос покупателей на наличие отдельной спальни. Со временем этот подход стал применяться внутри разных форматов жилья – как в однокомнатных, так и в двух- и трехкомнатных квартирах.
Если 10–15 лет назад такие планировочные решения были редкостью и собственники, как правило, прибегали к перепланировкам самостоятельно, то сегодня они стали стандартом для девелоперских проектов.
«Сегодня такие варианты уже стандартизированы у застройщиков», – заключил Садреев.
Сокращение площади позволяет снизить общий бюджет покупки, а это самый простой вариант компенсировать рост цен
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Жилье в новостройках становится компактнее»
По словам экспертов, за последние пять лет в городе также наблюдается тенденция к уменьшению площади квартир.
«Раньше кто-то хихикал над «хрущевками» и считал их пережитком, но сейчас, если посмотреть на предложения застройщиков, видно, что они вернулись к метражам, которые были выбраны Хрущевым более 60 лет назад», – отметила Анастасия Гизатова.
По оценке «Яндекс Недвижимости», медианная площадь квартир в новостройках Казани по всем типам комнатности составляет 57,7 кв. м. За два года площади изменились так: у студий выросла с 28,1 до 30,7 кв. м, у однокомнатных снизилась с 40,6 до 39,7 кв. м, у двухкомнатных почти не изменилась – 58,8 и 59,1 кв. м, а у трехкомнатных уменьшилась с 80,5 до 77,7 кв. м.
«У каждого формата есть своя аудитория, и застройщики стараются удовлетворить потребности всех категорий покупателей – от тех, кто выбирает свою первую квартиру и планирует приобрести компактное жилье, до больших семей и людей, которым больше подходят просторные варианты. Поэтому говорить о снижении популярности каких-то форматов или об их уходе с рынка нельзя», – отметил коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров.
В «Циан. Аналитике» также подчеркнули, что жилье в новостройках становится компактнее: средняя площадь квартир за последние три года сократилась на 0,7–4,4 кв. м в зависимости от типа комнатности. По сравнению с декабрем 2024 года сокращение составило 0,1–1,9 кв. м, при этом однокомнатные квартиры стали чуть просторнее, но это локальный рост.
«Сокращение площади позволяет снизить общий бюджет покупки, а это самый простой вариант компенсировать рост цен. Застройщики стали предлагать более эргономичные решения, развитие внешних систем хранения позволило отказаться от больших балконов и просторных коридоров», – подчеркнула ведущий аналитик сервиса Елена Бобровская.
Двухкомнатные квартиры за три года подорожали на 45%, а трехкомнатные – на 37%
Фото: © «Татар-информ»
За три года студии подорожали на 67%, а «однушки» – на 54%
Вслед за изменением квартирографии в новостройках Казани за последние годы выросли и цены. Согласно данным «Циан. Аналитики», наиболее ощутимый рост пришелся на студии и однокомнатные квартиры.
«Сильнее всего за последние годы увеличилась стоимость самых востребованных и наиболее доступных квартир – студий и «однушек». За год рост составил 16% и 20% соответственно, за три года – 67% и 54%», – отметила Елена Бобровская.
Двухкомнатные квартиры также подорожали, однако темпы роста оказались более умеренными: за год их стоимость увеличилась на 12%, за три года – на 45%. Трехкомнатные квартиры дорожали медленнее остальных форматов – на 8% за год и на 37% за три года.
В декабре 2025 года средняя стоимость студии в новостройках Казани достигла 10,6 млн рублей. Однокомнатные квартиры в среднем продавались за 12,4 млн рублей. Цена двухкомнатных квартир составила около 15,8 млн рублей, а трехкомнатных – 18,8 млн рублей.
По оценкам экспертов, основной спрос сохранится на компактные и средние по площади квартиры
Фото: © «Татар-информ»
«В 2026 году ситуация в целом останется без значительных изменений»
В ближайший год рынок новостроек Казани будет развиваться без резких изменений: по оценкам экспертов, основной спрос сохранится на компактные и средние по площади квартиры. При этом структура предложения продолжит адаптироваться под потребности покупателей.
По мнению Евгения Белокурова, девелоперы будут активно выводить на рынок прежде всего одно- и двухкомнатные квартиры – как наиболее востребованные форматы. При этом, по его словам, при относительной стабильности структуры спроса его активность во многом зависит от макроэкономических факторов.
«Оценивая перспективы рынка, стоит учитывать, что при стабильности общей структуры спроса его активность зависит от ряда факторов. Наиболее важный из них – денежно-кредитная политика, то есть решения Центробанка по изменению ключевой ставки, от которой зависят и ставки по ипотеке, и изменения условий льготных ипотечных программ, в первую очередь семейной», – подчеркнул он.
Также, по его словам, важна будет гибкости застройщиков в ценообразовании и специальных предложениях – скидках, рассрочках и трейд-ин.
«Прогнозировать спрос и предложение на рынке новостроек сейчас сложно, однако мы предполагаем, что в краткосрочной перспективе ситуация в целом останется без существенных изменений и продолжит основные тенденции 2025 года», – заключил эксперт.