Цены на аренду в Торонто падают, и у арендодателей возникают проблемы со сдачей жилья в аренду

Арендный рынок жилья в Канаде переживает изменения по мере того, как 2025 год приблизился к середине: на фоне волны ввода новых объектов в эксплуатацию спрос постепенно снижается. Эта начальная волна нового строительства, судя по всему, начала выполнять свою задачу, а её влияние усиливается за счёт ряда других крупных факторов. Согласно последнему полугодовому отчёту о рынке аренды жилья от Канадской корпорации жилищной ипотеки (CMHC), цены на вновь размещённые объявления об аренде в крупных мегаполисах начали снижаться — однако вопрос доступности остаётся острой проблемой для многих канадских арендаторов. Рекордный объём нового арендного жилья снизил конкуренцию за свободные квартиры. В Ванкувере, Калгари, Торонто и Галифаксе запрашиваемая арендная плата снизилась на 2–8% в первом квартале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В то же время в Эдмонтоне, Оттаве и Монреале рост арендных ставок продолжился, но более умеренными темпами. Новостройки, предназначенные специально для аренды (secured purpose-built rentals), в таких городах, как Ванкувер, Торонто и Калгари, теперь сдаются дольше. Это частично связано с усилением конкуренции со стороны частных владельцев арендных объектов на вторичном рынке, которые часто предлагают более низкие цены. В результате владельцы новых зданий начинают предлагать арендаторам различные бонусы — бесплатный месяц проживания, компенсации на переезд или бонусы при подписании договора. В CMHC отмечают, что такие меры стимулирования могут расширяться по мере увеличения предложения. Финансирование со стороны федерального правительства играет ключевую роль в обеспечении этого нового строительства — оно предоставляет заёмщикам более дешёвые кредиты по сравнению с традиционными банками с высокими процентами. В 2024 году 88% нового арендного жилья, построенного для сдачи в аренду, было профинансировано за счёт продуктов CMHC, таких как страхование многоквартирной ипотеки (MLI) и Программа кредитования строительства многоквартирных домов (ACLP). Для сравнения, в 2017 году этот показатель составлял всего 5%. Рост объёмов строительства в Калгари, Эдмонтоне и Монреале был обеспечен в основном за счёт MLI, а в Ванкувере и Торонто — за счёт активного использования программы ACLP. Дополнительно, снижение международной миграции — особенно среди студентов и временных работников — из-за новых иммиграционных ограничений федерального правительства, ослабило спрос на аренду в Британской Колумбии, Онтарио и Новой Шотландии. В начале 2025 года сократилось число держателей разрешений на работу и учёбу. Также сохраняется высокий уровень безработицы среди молодёжи и выпускников, что дополнительно снижает спрос. Несмотря на снижение цен в новых объявлениях, арендная плата в уже занятых квартирах продолжает расти. В первом квартале 2025 года средняя арендная плата за двухкомнатные занятые квартиры выросла на 7–17% по сравнению с прошлым годом в семи крупнейших городах Канады. Лидерами роста стали Галифакс и Торонто. Это отражает тот факт, что при смене арендаторов ставки устанавливаются на уровне более дорогого нового жилья. Пока разница между ценами на аренду в новых объявлениях и в уже занятых квартирах увеличивается, в таких городах, как Торонто, наблюдается резкое расхождение: в 2024 году разрыв между ставками при смене арендатора и постоянной арендой достиг 44%. Соотношение арендной платы к доходам остаётся критически высоким — около 18% в Ванкувере и 16% в Торонто, что значительно превышает допандемийный уровень. На фоне сохраняющегося давления на доступность жилья многие арендаторы выбирают совместное проживание или более просторные квартиры как способ адаптации. Ожидается, что уровень вакантности будет продолжать расти в течение 2025 года, особенно в новых домах рядом с вузами в Онтарио. Несмотря на первые признаки облегчения ситуации, CMHC подчёркивает, что устойчивые инвестиции в специализированное арендное жильё и постоянная поддержка со стороны всех уровней власти необходимы для снижения давления на доступность и стабилизации рынка в долгосрочной перспективе. Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.