День кадастрового инженера. Аташ Аташев о важности работы дагестанских кадастровиков
МАХАЧКАЛА, 21 мая – РИА «Дагестан». Что сегодня представляет собой работа кадастрового инженера, как отличить хорошего специалиста от плохого, как проводится кадастровая оценка в республике, а также о том, как влияет работа Дахтехкадастра на инвестиционную привлекательность Дагестана, мы поговорили с руководителем организации Аташем Аташевым. Всё, что вы хотели бы знать о работе кадастровиков, но боялись спросить, – в материале РИА «Дагестан».
– Расскажите о вашей работе: как она строится и что дает государству в общем и республике в частности кадастровый инженер?
– В целом работа нашего учреждения строится в двух направлениях – это государственная кадастровая оценка и кадастровые работы.
21 мая отмечается День кадастрового инженера, и это отличная возможность обратить внимание на важность этой профессии, так как кадастровый инженер – это ключевая фигура не только в системе земельных отношений и управления недвижимостью, но и в развитии инфраструктуры и экономики. Пользуясь случаем, хочу поздравить тех, кто причастен к этой профессии! Желаю вам крепкого здоровья, благополучия и профессиональных успехов!
– Какие услуги предоставляет организация и какая из них, на Ваш взгляд, самая востребованная?
– Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагтехкадастр» предоставляет широкий спектр услуг, направленных на эффективное управление земельными ресурсами и кадастровую деятельность. Основные услуги нашей организации включают: полный спектр кадастровых работ, межевание земельных участков, геодезические работы, кадастровую оценку, консультационные услуги.
На мой взгляд, среди всех услуг особенно востребованной является межевание земельных участков. Это связано с тем, что именно правильная регистрация прав на землю является основой для дальнейшего использования участков, включая их приобретение, продажу или аренду. Кадастровая оценка также играет важную роль, поскольку она обеспечивает прозрачность в финансовых вопросах и помогает собственникам понимать рыночную стоимость их активов. В условиях рыночной экономики и стремления граждан к упрощению процесса оформления прав собственности и сделок с недвижимостью обе эти услуги становятся особенно актуальными.
– Как оценить то, насколько профессионально выполняет работу кадастровик?
– Оценить профессионализм кадастровика можно по нескольким ключевым критериям: это квалификация и опыт, отзывы клиентов, качество подготавливаемых документов, своевременность выполнения работ, наличие у него лицензий и регистраций и т. д. Оценив эти аспекты, можно получить ясное представление о профессионализме кадастровика и его способности выполнять работу на высоком уровне.
– Чем кадастровая оценка недвижимости отличается от рыночной?
– Кадастровая и рыночная оценки по своей природе очень близки, так как и в том, и другом случае при определении стоимости используются рыночные данные о ценах сделок или предложений.
Отличаются методики, применяемые при проведении оценки, если кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки, то рыночная стоимость определяется методом индивидуальной оценки. Существенным отличием является то, что при кадастровой оценке не проводится визуальный осмотр объекта недвижимости.
Очень часто от собственников, правообладателей объектов недвижимости поступает запрос: «Когда проводилась оценка, к нам никто не приходил и не осматривал здание/земельный участок». Так вот, кадастровая оценка проводится без осмотра, без учета индивидуальных характеристик объекта, исключительно на основании сведений о характеристиках объекта недвижимости, учтенных в ЕГРН.
– От чего зависит и как рассчитывается кадастровая стоимость?
– Самое главное, на что я хотел бы обратить внимание, – процесс определения учреждением кадастровой стоимости законодательно и методически регулируется практически на всех этапах.
Зависит кадастровая стоимость от тех характеристик объекта недвижимости, которые учтены в ЕГРН при его регистрации, такие характеристики, как площадь, адрес, материал стен, назначение, вид разрешенного использования и т. д., напрямую влияют на стоимость.
Как я сказал, для расчета кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, в этих целях объекты дифференцируются по группам в зависимости от их вида использования, категории, местоположения и прочих характеристик. Каждой группе присваиваются определенные коды, с учетом которых уже определяются метод и подход (совокупность формул и применяемых коэффициентов) для расчета кадастровой стоимости объекта.
– Можно ли не согласиться с кадастровой оценкой и что делать, если есть сомнения в правильности ее определения?
–Конечно! Учитывая массовый характер оценки и возможные неточности в сведениях об объектах недвижимости в ЕГРН, поступающих в учреждение для оценки, законом предусмотрена такая возможность, если стоимость была определена некорректно. Например, если при оценке была использована недостоверная информация о характеристиках объекта оценки и это привело к получению искаженных результатов.
Также собственник имеет право установить более точную, а именно рыночную стоимость объекта недвижимости, если установлено, что ошибок при расчете кадастровой стоимости не было, но он всё равно не согласен со своей кадастровой стоимостью.
Порядок направления обращений прописан законодательно, вся информация об этом также размещена на нашем официальном сайте.
– С чем может быть связано завышение кадастровой стоимости на некоторые объекты недвижимости?
– Важно понимать, что кадастровая стоимость – это не постоянная величина. Государственная кадастровая оценка проводится через каждые четыре года, и основная причина изменения кадастровой стоимости – это проведение очередного цикла государственной кадастровой оценки, после чего кадастровая стоимость обновляется. Изменение или уточнение технических характеристик объекта недвижимости также влияет на величину кадастровой стоимости.
– Что Дагтехкадастр успел за неполные 5 месяцев 2025 года и что планируется сделать до конца года?
– В начале года нами был разработан план мероприятий по повышению эффективности деятельности Дагтехкадастра, утвержденный заместителем Председателя Правительства РД – министром земельных и имущественных отношений Республики Дагестан Зауром Эминовым, в соответствии с ним и строилась наша работа. Основными и главными задачами на 2025 год мы определили: подготовку к проведению очередного тура массовой государственной оценки всех земельных участков, расположенных на территории Дагестана, перевод процедур проведения государственной кадастровой оценки на единую платформу национальной системы пространственных данных (НСПД), а также участие в мероприятиях по уточнению характеристик объектов недвижимости и верификации сведений ЕГРН, которые в последние годы проводятся на качественно новом уровне в связи с переходом на платформу НСПД.
В минувшем году мы провели межрегиональный форум, посвященный 25-летию государственной кадастровой оценки, Дагестан был выбран принимающей стороной в СКФО. Внутри учреждения реализован ряд организационно-штатных мероприятий, которые, на мой взгляд, помогли качественно улучшить проводимую работу. Самое главное – проведен детальный анализ государственной кадастровой оценки за предшествующие периоды, который позволит не допустить ошибки и использовать уже имеющийся опыт для достижения лучших результатов.
– С какими проблемными вопросами вы сталкиваетесь при проведении государственной кадастровой оценки и удается ли их решать?
– Хороший вопрос. Одной из главных проблем, с которой мы сталкиваемся практически ежедневно в работе, являются многочисленные факты несоответствия фактического вида использования объекта с данными ЕГРН. По действующему законодательству мы должны руководствоваться исключительно данными ЕГРН, в то же время есть очевидные факты использования земли и объектов капитального строительства не по назначению. И, как правило, это связано с понижением ставки налогообложения.
Кроме того, это имеет более глубинные последствия. Как мы знаем, при регистрации объекта недвижимости регистрируется пакет документов, в том числе и проектная документация, предусматривающая использование объекта по его целевому назначению и соблюдение ряда требований, включая пожарные, санитарные нормы и т. д. Затем данные о виде деятельности направляются в статуправление, на основании статистических данных составляются планы экономического развития муниципальных образований, в свою очередь на основании искаженных данных формируются и финансируются программы и проекты развития территорий и т. д.
– Как выстроена работа с муниципалитетами в части вашей совместной деятельности? Принимают ли они участие в работе по верификации объектов недвижимости?
– Мы, конечно же, взаимодействуем с муниципалитетами, но, к сожалению, на сегодняшний день вся наша совместная работа сводится к тому, чтобы сигнализировать им о фактах, о которых я говорил выше.
С 1 января 2026 года все регионы РФ будут проводить государственную кадастровую оценку с использованием единого программного обеспечения НСПД, это значит, что все исходные данные, влияющие на кадастровую стоимость, будут использованы централизованно, исключительно на основании данных ЕГРН. В связи с этим без последовательной работы муниципалитетов по выявлению актуальных и достоверных сведений об объектах недвижимости, соответствующих их фактическому использованию, объективной, справедливой и экономически обоснованной кадастровой оценки добиться будет сложно.
– Насколько работа Дагтехкадастра влияет на инвестиционную привлекательность нашей республики?
– Поставьте себя на место инвестора. Любые инвестиции связаны с рисками, они должны быть минимизированы и управляемы. Проблемы, о которых я говорил выше, создают дополнительные риски. Кроме того, некорректный ЕГРН – необъективная кадастровая стоимость, а это в определенных случаях недопоступления в бюджет в виде налогов, которые являются источником средств для развития инфраструктуры, наличие которой играет ключевую роль при принятии решений о реализации инвестиционных проектов. Государством утверждены разные ставки налогов, в зависимости от вида деятельности где-то они высокие, где-то, наоборот, низкие, предусматриваются льготы, поэтому при проведении государственной кадастровой оценки важны, еще раз повторюсь, экономическая обоснованность, объективность и, самое главное, кадастровая оценка должна быть справедливой. К этому мы и стремимся в своей работе.