В каком году Россия может столкнуться с дефицитом жилья?
После завершения массовой господдержки в июле прошлого года ежемесячный объем продаж жилья в январе 2025 года стабилизировался на уровне 2 миллионов квадратных метров, что на 13% меньше по сравнению с январем 2024 года и на 37% меньше по сравнению с январем 2023 года.
Запуски новых проектов замедлились, и при сохранении высокой ключевой ставки до конца года, а также слабого спроса, ожидается, что запуски новых проектов в целом за 2025 год могут сократиться на 30-35% (30-35 миллионов квадратных метров). Это может привести к снижению ввода жилья начиная с 2027 года, что, в свою очередь, создаст риск дефицита жилья и роста цен на недвижимость.
В следующие два года Центральный банк прогнозирует заметное снижение инфляции и ключевой ставки, что может привести к уменьшению процентов по жилищным кредитам. Это обстоятельство способно спровоцировать ипотечный бум, на который застройщикам будет сложно ответить из-за сокращения новых проектов.
В связи с этим «Парламентская газета» совместно с законодателями, экспертами и представителями профессионального сообщества исследует необходимые меры для сохранения баланса в сфере недвижимости и контроля цен на первичном рынке.
В последние годы строительный комплекс демонстрировал динамичное развитие, благодаря льготным ипотечным программам 3,2 миллиона семей смогли улучшить свои жилищные условия. С 2019 года было выдано более 9,7 миллиона ипотечных кредитов, из которых около трети — с государственной поддержкой, на общую сумму 31 триллион рублей.
Однако в свете текущей макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка существуют риски замедления этого процесса. Президент РФ Владимир Путин отметил на расширенном заседании президиума Госсовета 15 апреля, что более двух тысяч проектов в сфере строительства жилья по всей стране сталкиваются с переносом сроков сдачи на шесть месяцев. Застройщики испытывают снижение спроса, что связано с высокой стоимостью кредитов. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сейчас сокращается.
Данные аналитического центра ДОМ.РФ подтверждают эту тенденцию: за первые три месяца текущего года банки выдали 146 тысяч ипотечных кредитов, что на 49% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на сумму 612 миллиардов рублей (-42%).
Основное снижение произошло за счет рыночных программ, где выдача сократилась на 63% по количеству и на 72% по объему. Выдача ипотеки с государственной поддержкой составила 87 тысяч кредитов (-40% к показателям 2024 года) на сумму 492 миллиарда рублей (-34%).
Что касается строительства, то в январе-феврале было введено на 18% меньше многоквартирных домов по сравнению с прошлым годом, а запуск новых проектов сократился на 23%. В аналитических документах финансового института развития в жилищной сфере подчеркивается, что при сохранении высоких ставок и низкого спроса в 2025 году растут риски снижения запусков новых проектов в 2025-2026 годах и ввода жилья после 2027 года. Ожидается сокращение объемов на 30-35%, или от 30 до 35 миллионов квадратных метров.
Говоря о проблемах строительной отрасли, Владимир Путин отметил рост стоимости банковского проектного финансирования для застройщиков, что приводит к увеличению долгов и угрожает устойчивости бизнеса. Это может вызвать уход компаний с рынка и сокращение занятости в отрасли, что негативно скажется на экономике в целом. Президент подчеркнул необходимость адекватных мер со стороны Правительства и Банка России в ответ на текущую ситуацию.
Возможные пути решения этих проблем уже обсуждаются в Правительстве. Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил развивать альтернативные механизмы приобретения жилья. В частности, он отметил, что застройщики могут использовать механизм рассрочки не только до ввода дома в эксплуатацию, но и после, при условии полной расчётности с банками и закрытия счетов эскроу. Это потребует возможности установления залога на такое имущество и будет востребовано на рынке.
Также обсуждается доработка механизма жилищно-накопительных сбережений, законопроект о котором уже принят в первом чтении. Основная цель — накопление средств на первоначальный взнос, что уже показало свою эффективность в Башкортостане.
Однако эксперты отмечают, что реакция на изменения в строительной отрасли часто запаздывает из-за высокой инертности рынка. Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риэлторов (РГР), подчеркнул необходимость не просто поддержки отрасли, а структурной перестройки. Он считает, что безболезненно пройти этот период до возвращения приемлемых ипотечных ставок будет сложно.
Шурыгин также предложил аккуратное адресное расширение льготных государственных ипотечных программ как способ поддержки спроса. Он отметил возможность более эффективного сотрудничества девелоперов с риелторским сообществом для стимулирования спроса.
Тем не менее, в Центробанке идея расширения льготных программ может не найти понимания. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании президиума Госсовета призвала избегать опасной закредитованности граждан и подчеркнула, что нельзя увеличивать темпы роста ипотеки за счет рискованных кредитов, которые могут оказаться непосильными для заемщиков в будущем.
В условиях текущих экономических реалий крупным застройщикам необходимо искать новые финансовые инструменты и механизмы для строительства и реализации жилья. Глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что использование таких форматов, как лизинг и доходные дома с долгосрочной арендой, станет важным направлением. Он подчеркнул, что в ближайшее время ключевая ставка Центрального банка не будет снижаться, что исключает возможность получения дешевых кредитов.
Пахомов также указал на растущую значимость индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В последние три года объем строительства частных домов превышал объем многоквартирного строительства, и этот тренд, по его мнению, сохранится. Застройщики, стремящиеся к прибыли, будут переориентироваться на рынок ИЖС, включая крупных федеральных игроков.
Депутат отметил необходимость адаптации к реальности без льготной ипотеки, подчеркивая, что массовые льготы в последние годы лишь подогревали цены на рынке и могли привести к его перегреву.
Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку, предложил сосредоточиться на индивидуальных программах в определенных регионах и рассмотреть использование инфраструктурных облигаций и субсидий с привлечением региональных бюджетов. Он подчеркнул важность стимулирования строительства жилья в регионах с дефицитом и необходимость планирования мер для минимизации последствий возможных рисков.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков согласился с этой позицией. Он отметил важность поддержки регионов с падающими объемами строительства и продаж, а также проектов, реализация которых запланирована на 2026-2027 годы, где риски дефолтов наиболее высоки.
Глушков также акцентировал внимание на необходимости пересмотра избыточных требований к объектам социальной инфраструктуры и радиусам их доступности. По его мнению, актуализация старых нормативов позволит ускорить строительство объектов без ущерба для качества жизни граждан.
Он заключил, что комплексный подход — включая поддержку граждан, стимулирование банковского сектора, развитие ИЖС и оптимизацию нормативов — способен обеспечить устойчивый рост строительной отрасли и улучшение жилищных условий миллионов россиян.