Банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортными для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения.
Если бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Такая схема удобна тем, что, если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент: если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита.
К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
Как выгоднее вносить досрочные платежи: частями или большой суммой?
Ипотечный заемщик должен сформировать подушку безопасности хотя бы в 3–4 ежемесячных платежа. Пока ее нет, не может быть «лишних» денег на досрочное погашение. Ведь любой серьезный форс-мажор — и пойдут просрочки по ипотеке, пени, штрафы. Вот и вся экономия.
Базовые правила для досрочного погашения ипотеки:
Сообщать банку о досрочном платеже. Многие просто вносят дополнительные деньги на счет и думают, что банк автоматически направит их на досрочное погашение. На практике это не так. Без уведомления банка деньги так и останутся на счете, а списания будут происходить по графику.
Уточнять сумму, которая пойдет на погашение. Банки списывают досрочный платеж по определенным правилам: сначала они удерживают проценты за прошедший период, а уже затем оставшуюся сумму направляют на основной долг. И если вы не укажете сумму, которая идет в погашение тела долга, то у вас вначале спишут проценты, а это бывают значительные суммы, особенно в первые годы кредита.
Выбирать правильную дату для платежа — как правило, она должна совпадать с датой очередного списания по графику. Тогда вся сумма пойдет на основной долг, без дополнительных удержаний.
Изучить условия вашего банка по частично-досрочному погашению. Да, по закону у нас сейчас нет штрафов за досрочное погашение кредита, но банки часто прописывают в договоре такие условия, которые затрудняют досрочное погашение. Например, устанавливают минимальный порог для досрочного взноса или вводят комиссии за обработку досрочного платежа. Если ставка по кредиту очень низкая, банк может указать в договоре, что досрочное погашение возможно только после определенного срока — например, через год с момента выдачи кредита.
Если банк поменяет правила частичного досрочного погашения, он вряд ли сообщит об этом каждому клиенту — скорее всего, просто опубликует информацию в открытых источниках. Поэтому имеет смысл подписаться на ваш банк в соцсетях и время от времени запрашивать актуальную информацию у менеджеров.
Дают ли налоговые вычеты по процентам, если погашать ипотеку досрочно?
Да. Если ипотека еще не закрыта, вы продолжаете получать налоговые вычеты:
Основной — на сумму до 13 % от стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей. Максимальная сумма возврата — 260 тысяч рублей.
Процентный — 13 % от суммы фактически уплаченных процентов по ипотеке, но не более чем с 3 млн рублей процентов. Максимальная сумма возврата — 390 тысяч рублей.
При полном досрочном погашении ипотеки заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
