Копить или занять? Где взять денег на первоначальный взнос по ипотеке

Если раньше можно было взять ипотеку с первоначальным взносом 15-20%, то теперь банки требуют 40-50%. С учетом выросших цен на жилье сумма выходит немаленькая. Где ее взять? Об этом aif.ru рассказала кредитный брокер Елена Молокова.

Антонина Лопаева, Aif.ru: Можно ли еще найти программы по ипотеке с первым взносом 20%?

Елена Молокова: На некоторые программы есть даже и 15%. Но вряд ли получится выгодно взять такой кредит, даже если он с господдержкой. Банки считают так: чем меньше первый взнос, тем больше рисков. Как результат, стоимость объекта и обслуживание кредита становятся очень дорогими, и это делает заем нецелесообразным.

— А кому все-таки могут одобрить кредит с первым взносом 15%?

— В основном, это зарплатные клиенты банка и ипотека по рыночным ставкам.

— Почему первоначальные взносы так подскочили даже по льготной ипотеке? Разве государство не должно контролировать это?

— Должно, и делает это через Центробанк. Но не в сторону уменьшения первого взноса. 1 марта 2024 года ввели макропруденциальные лимиты и надбавки, которые теперь связаны с предельной долговой нагрузкой. Чем выше эта нагрузка и чем ниже первоначальный взнос, тем менее выгодно это банку. Для таких займов банки формируют дополнительный резерв — своего рода финансовую подушку безопасности. Кредиторам это не интересно, ведь им приходится замораживать на счетах резервные средства.

— Раньше было много схем для покупателей без первого взноса. А сейчас?

— На вторичном рынке, например, была распространена схема с завышением стоимости объекта. Человек покупает жилье, которое оценено дороже, чем просит продавец. Собственник объекта пишет расписку о том, что он якобы получил первоначальный взнос, затем проходила сделка. Но сейчас такой вариант сходит на нет. Во-первых, мало кто из банков согласится принять расписку от продавца о получении денег, а во-вторых, сложно найти оценщика, который будет готов на эту схему.

— Тогда какие варианты есть?

— Пока до сих пор хорошо работают различные субсидии и госвыплаты. В регионах маткапитала, который подрос почти до миллиона рублей, зачастую хватает на первоначальный взнос. Можно использовать и на новое жилье, и на «вторичку», и на ИЖС. В мегаполисах, конечно, с этим сложнее — там цены выше, и на «первоначалку» маткапитала недостаточно. Но иногда покупатели добавляют туда же другие выплаты — региональные.

— Если у человека уже есть какая-то недвижимость, то задача по поиску денег на первый взнос упрощается?

— В целом, да. Вновь вспомнили про КПЗН — кредит под залог недвижимости. Причем заложить можно не только свой объект, но и чей-нибудь еще, например, квартиру родителей. Дается заем не на 3-5 лет, как потребкредит, а на долгий срок — 15-20 лет. Еще один плюс КПЗН — это рыночные ставки. Да, это сегодня порядка 30-31%, но потребительские займы выдают под 40-50%. Это хорошая схема, если мы планируем купить что-то с первоначальным взносом от КПЗН, а затем погасить этот кредит за счет продажи залогового имущества. Кредит можно взять и под залог автомобиля, но сумма будет сильно меньше, чем в случае с квартирой.

— Но тогда выходит, что какое-то время человеку придется гасить сразу два кредита. Сколько это в деньгах?

— Предположим, при стоимости объекта 8 млн руб. нужно взять 1,5 млн руб. Кредит под залог недвижимости могут одобрить на 15 лет под 31% — это около 39 тыс. руб. в месяц. Оставшуюся сумму берем в ипотеку. Если условия рыночные, то на 30 лет ежемесячный платеж по ипотеке составит 162 тыс. руб. Итого — 201 тыс. руб. ежемесячных платежей. Финансовая нагрузка на заемщика высокая, если он не попадает под льготные ипотечные программы.

— А что насчет популярной некогда схемы — взять потребкредит на первоначальный взнос?

— Во-первых, это совсем невыгодно. Возьмем пример выше: за потребкредит человеку придется отдавать в месяц 53 тыс. руб. в течение пяти лет при ставке 35%. Суммарно ипотека выйдет в 215 тыс. руб. Во-вторых, есть вероятность, что уже скоро примут поправки в закон, которые обяжут банки в момент выдачи кредита сообщать об этом в Бюро кредитных историй. То есть взять потребкредит утром, а вечером с его помощью оформить ипотеку уже не получится. В-третьих, банки сильно сократили сумму выдаваемых потребкредитов. Раньше по паспорту можно было взять 3-3,5 млн руб., а сегодня, в среднем, 400-700 тыс. руб. Конечно, этого мало. Поэтому де-юре схема с потребкредитами пока существует, но де-факто не работает.

— Исходя из практики 2024 года, откуда у людей деньги на первоначальный взнос?

— Кроме субсидий и материнского капитала, о которых уже сказала выше, это деньги, которые лежат на депозитах. В виду застоя в экономике многие снимают средства и инвестируют в квадратные метры. Поэтому сейчас рынок поддерживают сделки за наличный расчет.

— Тогда вопрос: как накопить с помощью вкладов, и сколько времени это займет?

— Зависит от суммы. Допустим, на свадьбу молодой семье подарили 1,5 млн руб. В некоторых банках дают повышенный процент премиальным клиентам. Чтобы ими стать, нужно соблюдать ряд условий — определенный оборот по карте, иметь определенные активы и прочее. Это позволит добавить к ставке по вкладу 1-1,3%. Предположим, деньги размещаем на срок до полугода со ставкой 22%. Тогда доход к моменту закрытия вклада составит 168 тыс. руб. Конечно, чем выше стартовый капитал, тем больше возможности для покупки жилья.

Есть и еще один вариант: взять в долг у частных инвесторов. Тут условия обсуждаются индивидуально. Но этот способ оптимален, когда заем берется на короткий срок. Можно взять взаймы у родственников — таких примеров в практике тоже немало.

— А реально накопить на «первоначалку», если сдавать жилье в аренду?

— Я бы на это особо не рассчитывала. Средняя цена аренды в регионах — около 25 тыс. руб., это 250-300 тыс. руб. в год., минус расходы на налоги, оплату амортизационных расходов и прочее. Гораздо выгоднее сегодня работают именно вклады. Как вариант — положить на вклад с возможностью пополнения какую-то сумму и ежемесячно вносить на него заработок с аренды.

— Получается, что для тех, у кого прямо сейчас нет денег на первоначальный взнос, шансы купить в ближайшие пару-тройку лет жилье совсем невелики. Что им делать?

— Если вообще нет денег, я не рекомендую рассматривать ипотеку. Слишком много рисков, человек просто не справится с такой нагрузкой. На данный момент больше шансов у тех, кто уже имеет на руках первоначальный взнос в 30-50% от стоимости объекта. И я вижу в этом позитивный момент: вероятность получить ипотеку и успешно выплатить ее у таких заемщиков выше.