Курс на полицентричность: почему застройщик в развитии городов является инструментом второго или даже третьего порядка
Основатель Школы девелопера, организатор Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды недвижимости» из серии FORCITIES, директор по развитию и консалтингу KEY CAPITAL Эвелина ИШМЕТОВА рассказала «Стройгазете» о перспективах развития мегаполисов и загородного жилья, о мировых трендах градостроительства, а также о роли застройщиков и городских властей в формировании комфортной среды для жизни.
Эвелина Шавкатовна, расскажите, почему для современных городов важно уходить от таких понятий, как спальные районы. Почему уже неактуальна структура моноцентричности?
Начнем с того, что большинство классических урбанистических теорий не было рассчитано на ту численность населения, которую мы имеем сейчас в городах-миллионниках. И теперь мы наблюдаем, что размер спальных районов, а значит, и нагрузка на транспорт, связанная с перемещением на работу, с маятниковой миграцией, выросли за последние десятилетия настолько, что сама концепция разделения города на спальные районы, отдельные от мест приложения труда, стала неэффективной. И дальше развиваться по этому сценарию — самоубийственно для городов.
Поэтому структура моноцентра, да и какой-либо вообще монофункции в урбанистике с каждым годом, с каждым витком эволюции урбанистической мысли становится все более и более неприменимой к будущему городов на всей планете, причем Россия в этом плане является догоняющей страной, потому что в 1980-1990-е мы упустили часть трендов.
Если говорить о полицентричности города, или, другими словами, многофункциональности, устойчивости отдельных районов, то в свое время на эту тему было сломано немало копий, и на текущий момент мы имеем дело с несколькими разноплановыми задачами в части развития и городов как таковых, и отдельно взятых районов в составе города. И то, и другое нуждается в определенной четко сформулированной и понятной всем участникам процесса стратегии.
То есть и у города, и у района должна быть детально прописанная программа развития, где ясно определено, в какой локации и что у нас строится и почему принята именно такая модель, поскольку, например, концепция города-курорта очень сильно отличается от концепции города, который видит свое будущее как промышленный город или наукоград. Id est концепция и стратегия первичны и должны быть прописаны вне зависимости от той идеологии, философии и урбанистической мысли, которые на текущий момент в мейнстриме. Когда у города есть своя уникальная стратегия, в рамках этой стратегии можно прогнозировать и рассчитывать, какие функции, инструменты нужны для того, чтобы в конечном итоге прийти к поставленной цели, просчитать различные пути движения к ней в зависимости от разных моделей развития, например, от быстрого прироста населения или существенного влияния политического или экономического фактора и так далее. Это даст возможность моделировать различные сценарии: спрогнозировать, когда и сколько всего будет жителей, сколько из них детей и пенсионеров, сколько потребуется рабочих мест и работники каких специальностей будут востребованы, сколько им всем нужно будет квадратных метров жилья, социальных, культурных, коммерческих объектов. И тогда уже станет понятно, какая задача у местной власти, а какую роль в этом процессе будут играть коммерческие застройщики.
Как застройщик может способствовать этой полицентричности города, устойчивости отдельных районов, созданию рабочих мест в бывших «спальниках»?
Может, кому-то покажется крамолой то, что я сейчас скажу, но застройщик в части развития городов является, на самом деле, инструментом второго или даже третьего порядка. Локомотивом в определении будущего лица города, безусловно, должны выступать муниципальные власти. Именно город, регулятор, должен определить, где, что и сколько запланировано, а потом уже составить некое исходное техническое задание, где будет зафиксировано: здесь городские власти сами будут застраивать, а другие локации передаются на определенных условиях коммерческим застройщикам. И только когда все эти предварительные шаги будут выполнены, тогда застройщики на заданных городом условиях или, может быть, на скорректированных новых условиях, о которых они договорились, заходят на те локации, которые обозначены властью.
Сейчас перед Москвой стоит задача рассредоточить рабочие места, чтобы избежать транспортного коллапса, масштабной маятниковой миграции. Городские власти на основании анализа генплана, больших данных перемещений, огромного количества другой информации планируют создание рабочих мест в той или иной локации. Мы знаем, что с коммерческой точки зрения разные районы города привлекательны по-разному и для разных инвесторов. Например, так сложилось, что в одном районе актуальнее офисная недвижимость, в другом — жилая, есть исторические локации, где нужны туристические, развлекательные объекты. Соответственно, они абсолютно по-разному востребованы у разных арендаторов.
И вот переходим к вопросу, как застройщик может способствовать созданию рабочих мест. Он может создавать либо коммерческие помещения на первых этажах, либо отдельно стоящие ТРЦ, апартаментные комплексы гостиничного типа или гостиницы. Также это могут быть помещения так называемого Light Industrial — это отдельный формат, дальше по сложности реализации идут курортные объекты и полноценные производственно-складские комплексы. Все эти объекты дают рабочие места, но надо иметь в виду, что у разных по функционалу объектов на выходе разное количество рабочих мест, и существует большая разница между тем, строишь ли ты складской комплекс класса А, требующий минимального количества сотрудников для обслуживания, или гостиничный объект. При этом не каждый район подходит для строительства указанных объектов, поэтому регулятору, городским властям надо максимально внимательно прорабатывать концепции функционального зонирования территорий на ранних этапах и более четко определять требования к функционалу, который не застройщик должен придумывать, исходя из своих фантазий и имеющихся договоренностей с тем или иным оператором, а городские власти диктовать. Возможно, им это нужно делать в более плотном сотрудничестве с девелопером.
Следует ли городу изменить свой подход к процессу планирования и градостроительства?
В Европе, например, более глубокий процесс погружения городских властей в проработку будущих территорий — требований к девелоперам больше, они более конкретные, более детально и подробно прописаны, чем у нас. И все это сделано не «с кондачка», а на основании глубоких исследований, которые на более ранних этапах проводятся по заказу городской администрации за счет ее бюджета. Это и маркетинговые исследования, и исследования инженерно-технических возможностей территории, и общественные слушания, всестороннее вовлечение в проект будущих стейкхолдеров для того, чтобы определить максимально функциональные потребности и сделать территорию как можно более интересной и востребованной, уникальной для тех, кто будет ею впоследствии пользоваться. Да, это более трудозатратно и ресурсоемко для города, но пока другого пути человечество не придумало.
К чему в долгосрочной перспективе приведет обособление городских районов? Куда вообще должны двигаться урбанисты в перспективе 20-30-50 лет? Как это увязывается с принципами устойчивого развития?
Урбанисты не имеют другой концепции, нежели двигаться в сторону укрупнения городов, а загородная жизнь будет в будущем, скорее, привилегией для тех, кто может себе это позволить. Мне кажется, что сельское хозяйство максимально уходит в сторону химии, биологии и генетики, поэтому ручного труда в агропромышленном секторе требоваться будет все меньше. При этом возможность жить за городом и заниматься чистым органическим хозяйством будет именно у тех, кто окажется способен содержать такое хозяйство. Если сейчас у нас индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это, скорее, про доступность жилья в сравнении со стоимостью квадратных метров в городских квартирах, то в будущем, с развитием инфраструктуры за городом, стоимость жизни в секторе ИЖС сильно вырастет. Поэтому, думаю, жизнь будет больше концентрироваться вокруг крупных городов, соответственно, крупные города должны стремиться, насколько это возможно, стать более устойчивыми со всех точек зрения и попытаться вместить в себя все те функции, которые диктует им современное общество.