Сбербанк провел конференцию по девелопменту «Комплексное развитие территорий: реальность и новые возможности»
Сбербанк провел конференцию по девелопменту «Комплексное развитие территорий: реальность и новые возможности». В ней приняли участие ключевые застройщики Москвы, Московской области и ближайших регионов, представители банковского сектора и органы государственной власти. Мероприятие прошло на площадке Среднерусского банка Сбербанка. В центре внимания оказались вопросы реализации программы комплексного развития территорий (КРТ), меры государственного стимулирования застройщиков и повышения доступности кредитных ресурсов.
Открыл мероприятие вице-президент – председатель Среднерусского банка Сбербанка Евгений Титов. Он отметил, что Сбербанк является тем самым партнером, который готов предложить застройщикам продукты, необходимые от момента «созревания» идеи до этапа реализации строительных объектов, в том числе с использованием ипотечных сделок. В Сбере создан сквозной процесс с полным спектром необходимых услуг и каналов дистрибуции.
«Мы стремимся сделать механизм финансирования застройщиков еще более совершенным. Еще в 2019 году у нас действовало классическое проектное финансирование. Мы вместе с вами начинали работу с дольщиками, и эта работа продолжается до сих пор. Потом появился проектный бридж, кредит под будущую прибыль – и это сдвинуло рынок. Потом появился предпроектный бридж, и это снова привело к существенному росту рынка. Сейчас нужно говорить о том, что КРТ позволит реализовывать финансирование «под ключ» от – момента освоения территорий до сдачи строительного объекта».
Также Евгений Титов уделил внимание участию Среднерусского банка в строительном секторе Подмосковья. Так, с поддержкой банка в 2023 году уже введено в эксплуатацию более 2,4 млн кв. м жилья, а кредитный портфель за последние пять лет вырос более чем в 14 раз. При этом по направлению финансирования комплексного развития территорий текущий потенциал сделок в Среднерусском банке превышает 160 млрд руб.
В мероприятии также приняла участие Инна Федотова, министр жилищной политики Московской области. Она отметила, что Московская область традиционно строит больше всех в стране: с начала года в Подмосковье введено 9,76 млн кв. м жилья, из них 2,97 млн кв. м – многоквартирные дома, 6,79 млн кв. м – объекты индивидуального жилищного строительства.
«Для поддержки высокого уровня введен новый механизм – комплексное развитие территорий. Он позволяет одновременно проводить сразу три процедуры: менять градостроительный план, менять правила землепользования и застройки, утверждать проект планировки территории. Раньше застройщики делали это последовательно и это занимало до 1,5 лет, с введением КРТ на все процедуры нужно меньше 6 месяцев».
Вопросы, которые возникают при реализации механизма КРТ, озвучили представители пяти крупнейших застройщиков. В частности, Александр Ручьев, президент ГК «Основа», поделился мнением о причинах, которые сдерживают развитие КРТ, и способах их нивелировать.
«Механизм КРТ действительно рабочий, уже сложилась судебная практика в части изъятия земельных участков у собственников, попавших в зону КРТ. Мне кажется, что обратить внимание надо на подготовку КРТ. В данный момент этот процесс носит субъективный характер: субъект часто формирует КРТ исходя из своего видения. При этом запросы бизнеса, людей, которые находятся вокруг самой территории, учитываются в недостаточной мере. На базе работы многосторонних групп с участием бизнеса мы бы смогли получать более качественные решения».
Владимир Щекин, бенефициар ГК «Родина», считает, что теперь девелоперам необходимо думать «не только над формой, но и над содержанием» – то есть социально-экономическими эффектами от развития территорий.
«Свою компетенцию использования механизма КРТ мы применяем в проекте развития территории “Ивановских мануфактур” – для Ивановской области первый комплексный проект возрождения в их истории на территории в 54 га. Особенностью данного проекта является одновременное применение механизма КРТ и ГЧП. КРТ является инструментом работы с территорией, а ГЧР позволяет работать с финансированием и распределением рисков в проектах. Совместное использование инструментов КРТ и концессии/ГЧП видится возможным на сегодняшний момент только в случае самостоятельной реализации решения о КРТ органом региональной власти – это позволяет подготовить территорию и передать объекты, земельные участки концессионеру либо частному партнеру. Кроме того, чем крупнее проект развития территории, тем большее значение обретает привлечение финансирования. ГЧП способно помочь участникам КРТ разделить бремя затрат на создание инфраструктурной части проекта, так как позволяет внести свой вклад, как инвестору, так и публично-правовому образованию (в виде капитального гранта)».
Эту позицию в ходе своего выступления поддержал и Андрей Иваненко, управляющий партнер ГК «Самолет». По его мнению, КРТ преследует две ключевые цели – создать комфортную среду для жителей и сократить отставание в отрасли от Китая и Европы, особенно в части сокращения среднего инвестиционного цикла.
«КРТ – один из важнейших инструментов создания качественной городской среды для жителей. При поставленной задаче Минстроя России по увеличению градостроительного потенциала до 500 млн кв. м – КРТ это самый эффективный инструмент для ее выполнения. Что для этого необходимо сделать? Первое – создать целостные мастер-планы на территории совместно с консорциумом застройщиков, что существенно сократит срок получения согласования. Второе – разработать меры по сокращению инвестиционного цикла. Третье – проработать льготные кредиты на строительство инфраструктуры и подключения к сетям. И последнее, самое важное, – необходимо развивать стандарты качества жилья и инфраструктуры».
О методике снижения временных и стоимостных рисков при входе в КРТ рассказал Юрий Мельгунов, директор по развитию промышленных территорий ГК MR Group.
«Когда мы рассматриваем площадки КРТ, мы стараемся оценивать их не только с точки зрения нашего опыта, но и заказываем независимую оценку. Это позволяет нам уже после заключения договора о КРТ прийти к собственникам с предложением о покупке, причем сразу с рыночной ценой. Все это позволяет к моменту, когда мы сможем выйти на стройку, уже иметь на операторе КРТ весь земельно-имущественный комплекс».
В завершении сессии Анатолий Демьянко, управляющий партнер ГК Профи Инвест, сказал, что механизм КРТ – единственный механизм развития территорий.
«Кто не сможет под это подстроиться, тот окажется на обочине. Есть два механизма КРТ: первый – по инициативе правообладателя, где инвестор оценивает инфраструктуру, стоимость земли, социальную составляющую, стройку и после принимает решение заходить или нет в проект. Второй механизм – это механизм по инициативе органа местного самоуправления, который оценивает плотность застройки, нагрузку на объекты социальной (школы, детские сады и т.п.) и инженерной инфраструктуры. Это дает возможность сделать экономическую оценку проекта. Затем выставляется на конкурс и застройщик, инвестор должен выиграть этот конкурс. После победы в конкурсе подписывается договор комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления – так называемая «реновация Московской области».
По итогам мероприятия Правительство Московской области и Сбербанк заключили соглашение о сотрудничестве в сфере КРТ. Стороны будут работать над повышением доступности кредитных ресурсов для застройщиков и совершенствовать финансирование проектов.
Запись трансляции доступна по ссылке.