Ипотечный рынок России: выход есть, но где он, никто не знает
Власти безуспешно, и уже который год, призывают застройщиков снизить цены на жилье. Как отмечают в Минстрой РФ, застройщики имеют резервы для снижения цен на квартиры, которые продаются с помощью льготной ипотеки.
«Практически продажи новостроек к 80% идут через льготную ипотеку. Некоторым застройщикам - у нас публичное мероприятие - хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продалось, потому что возможности такие есть на разных территориях, этот анализ тоже присутствует у нас», - заявил глава Минстрой РФ Ирек Файзулин.
Между тем, ипотека, также не является панацей. Так, с 2017 года, по данным Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, доступность покупки стандартной квартиры в новостройке снизилась более чем на 10% — с 50,4% в 2017-м до 39,8%.
Это означает, что более трети семей не могут позволить себе купить квартиру в новостройке даже по программам льготной ипотеки.
Согласно данным Центробанка РФ, с 2019 года цены на жилье выросли почти в два раза, тогда как доходы россиян официально увеличились лишь на 30%.
При этом, банки продолжают наращивать объемы кредитования, и это особенно заметно в ипотечном сегменте, где темпы роста очень высокие. Так, в годовом выражении объем ипотечного кредитования увеличился на 32%.
Так, по итогам декабря доля льготной ипотеки достигнет 80% в денежном выражении, что является абсолютно ненормальным.
Напомним, что по итогам третьего квартала, выдача ипотеки обновила исторический максимум, составив 625 тыс. кредитов, что на 30% превышает результат второго квартала. А общая сумма ипотечных кредитов составила 2,5 трлн рублей, что на 38% больше, чем во втором квартале.
В начале третьего квартала доля льготных ипотечных кредитов составляла 43%, а уже в октябре она выросла до 53%. В дальнейшем популярность льготных программ будет только расти.
При этом, согласно прогнозу «Дом.РФ», в ноябре и декабре выдача ипотеки будет снижаться. Несмотря на этого, по итогам 2023 года объем выдачи ипотеки обновит исторический максимум, благодаря накопленным выдачам за первые 10 месяцев: 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 7,5 трлн рублей. Ипотечный портфель российских банков в 2023 году прирастет на 3,8 трлн рублей, что почти вдвое превышает прошлогодний показатель.
Важным изменением в ипотечном кредитовании стало повышение с 9 сентября первоначального взноса, размер которого вырос с 10 и 15% до 20%. В частности, такое изменение коснулось льготной государственной ипотеки, семейной, IT, сельской, дальневосточной.
Также новая арктическая ипотека, которая только начала действовать, выдается уже с минимальным взносом в 20%. В некоторых случаях банки в зависимости от типа программы могут требовать больший взнос.
Между тем, в Центробанке РФ уже заявили, что могут увеличить ключевую ставку на своем заседании совета директоров, который пройдет в декабре. Сюда также стоит добавить и то, что большинство программ льготной ипотеки закончатся уже в следующем году, и об их продлении, пока ничего неизвестно.
И по мнению экспертов, все это может поставить крест на жилищном строительстве.
Как отмечает профессор МГУ Наталья Зубаревич, уже в следующем году жилищное строительство перестанет быть драйвером развития российской экономики. Так, в предыдущие годы темпы строительства жилья были очень высокими за счет массовой льготной ипотеки.
Однако, в октябре, выдача ипотеки начала сокращаться. При этом, пузырь, который образовался на рынке недвижимости из-за льготного кредитования, будет существовать и ему не дадут лопнуть, но ипотека уже не сможет быть сильным драйвером.
По словам Зубаревич, перегретый рынок жилищного строительства будет «потихонечку рассасываться», что связано с искажением рыночных стимулов и рисками нагрузки на бюджет.
В сложившихся условиях, в Госдуме предлагают ввести ипотечную программу для малых городов, однако, доходы граждан в этих городах такие низкие, что вряд ли эта мера, хоть как-то изменит положение на рынке жилья.
Кроме того, Госдума РФ совместно с Минстрой РФ работают над установлением фиксированных цен на рынке первичной недвижимости. Но понравиться ли это застройщикам, которые вряд ли захотят строить жилье себе в убыток?
В итоге, получается, что никакого решения проблемы нет. По словам экспертов, строительные компании будут создавать собственные кредитные организации, появятся разного рода программы рассрочек от застройщика, но это позволит компаниям лишь держаться наплаву.
Итогом всего этого станет сокращение объёмов строительства, а значит, и увеличению цен на недвижимость, что приведет к еще большому сокращению спроса на жилье.
Впрочем, все это хорошо понимают и в коридорах власти, сейчас проблема льготных ипотечных программ не в том, будет продлен их срок или нет, а в том, что ежемесячный ипотечный платеж непосилен для многих россиян, поэтому цену квадратного метра жилья надо снижать.
«Тем, кто остался (не оформил льготную ипотеку), даже нулевая процентная ставка по ипотеке уже не по карману. Сегодня ежемесячный платеж в районе 30 тыс. рублей. Его можно понизить, только понижая цену квадратного метра», - заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
В итоге все дискуссии сводятся к тому, стоит ли продлевать льготную ипотеку и как снизить цены на рынке первичной недвижимости. Ни один из этих вопросов в принципе нерешаемый при нынешних подходах. А искать инновационные решения проблемы, никто не хочет. Возможно потому, что никакого решения просто нет.
Фото из архива «ИНФОРМЕР»