Будет ли дефицит новостроек в 2024 году в Новосибирске

В 2023 году по России в целом эксперты наблюдают снижение количества проектной документации на строительство многоквартирных домов, которую застройщики подают на экспертизу. Ситуация начала стабилизироваться только последние три месяца. Однако в 2023 году средмесячное количество положительных заключений на 40% меньше (всего 111 объектов в месяц), чем в 2022 году.  Об этом на встрече с застройщиками Сибирского федерального округа в Новосибирске сообщил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. По его словам, ситуация близка к критической и означает, что в 2024 году на рынке России произойдет снижение темпов ввода новых проектов, то есть сокращение предложения.

— В регионах Сибири, за исключением Новосибирской области, ситуация аналогичная. В Омской области в 2023 году среднее количество объектов в месяц, получающих заключение экспертизы проектной документации, сократилось на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, в Красноярском крае — на 36%, в Кемеровской области — на 75%, — отметил Холопик. — Новосибирская область пока идет против тренда: с начала года в регионе количество среднемесячных заключений, выданных на строительство новых многоквартирных домов, выросло на 14% (годом ранее — на 16,7%).

Этот тренд подтвердил начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска Евгений Улитко. По его словам, в 2023 году застройщики уже получили разрешения на строительство 83 домов, а в ноябре 2022-го — 82.

Впрочем, участники круглого стола отметили, что дефицит на рынке новостроек России может возникнуть только при сохранении спроса, который наблюдался на рынке в сентябре. Судя по статистике продаж квартир в новостройках, застройщики Сибирского федерального округа накопили большой запас непроданного жилья. Даже несмотря на ажиотажный спрос сентября.

По данным ЕРЗ, на сегодняшний день в строящихся домах Новосибирской области проданы 29% квартир, 36% ждут своих покупателей, по 35% продажи не открыты. Для сравнения: в Кемеровской области проданы 55% строящихся квартир, в Алтайском крае — 49%, в Красноярском крае — 33%.

При этом после ажиотажного спроса на строящееся жилье в III квартале последует некоторое охлаждение рынка и по итогам октября-декабря продажи окажутся ниже июля-сентября на 15-20%. По итогам 2023 года, по прогнозу ЕРЗ, объем продаж составит в среднем 2,3 тыс. квартир в день, что превысит аналогичный показатель рекордного 2021-го (2,2 тыс.). В 2024 году динамика сохранится на уровне 2023 года.

— Инфляция ускоряется. Пока она составляет около 0,4% в неделю, по году ожидаем около 6,8%, что для отрасли некритично. Такой уровень инфляции не уничтожает рынок ипотеки. Если же она перейдет к 20% и будет сохраняться в этих параметрах длительное время, то с долгосрочным кредитованием будут проблемы: банки перестанут выдавать длинные кредиты, это приведет к повышению ставки и снижению доступности кредитов, — комментирует Кирилл Холопик. — Кроме того, сегодня доходы населения, с учетом инфляции, практически не растут. При этом срок среднего ипотечного платежа вырос с 16 до 26 лет — сегодня это предел. Если не будут расти доходы населения, цены на новостройки расти тоже не будут — для этого нет экономических предпосылок. Либо рынок должен резко сократиться за счет отсечения людей, которые сегодня могут платить по ипотеке, а завтра — нет.

Директор по управлению инвестициями и проектами Корпорации «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков считает, что в августе-сентябре на рынок ипотеки пришли деньги, которые начали вливаться в экономику в феврале 2023 года. В четвертом квартале этот всплеск вряд ли повторится, но в 2024 году он вполне возможен.

— Думаю, что рынок ипотеки может повторить успех сентября весной- летом 2024 года. Две недели назад были опубликованы ключевые параметры нового федерального бюджета, где на 30% увеличены расходы. Там много стройки, в том числе объектов образования, культуры, а это повлияет на рост зарплат, которые с определенным временным лагом снова придут на рынок недвижимости, — прогнозирует Марков.

По мнению участников отрасли, при сокращении спроса на рынке могут сформироваться следующие тенденции:

• снижение темпов вывода новых проектов (что уже прослеживается),
• снижение цен,
• уменьшение площади квартир (пока в большинство регионов Сибири наблюдается рост),
• сокращение продуктовых решений.

Согласно данным ЕРЗ, на 1 октября средняя цена на новостройки в Новосибирске составляла 120 тысяч рублей за кв. м. С начала года она выросла на 6,9%, за сентябрь — на 1%. Для сравнения: в Красноярском крае рост с начала года составил 13,8%, за месяц — 2,1% (до 117 тысяч рублей за «квадрат»), в Томской области — 13% и 4% соответственно (124 тысячи рублей), в Кемеровской — 14% и 2% (до 101 тысячи рублей), в Алтайском крае — 14% и 3% (до 103,8 тысячи рублей).

Ранее редакция сообщала о том, что рост ключевой ставки повышает спрос на жилье в новостройках Новосибирска.