Рынок арендной недвижимости: тренд очевидный, но слабый
В апреле Сбербанк запустил ипотеку на покупку коммерческой недвижимости на вторичном рынке для физлиц по ставке от 12,7% годовых.
«С 6 апреля физлица могут взять в Сбере ипотеку на покупку коммерческой недвижимости на вторичном рынке. Раньше такая возможность была только у юрлиц и индивидуальных предпринимателей», — заявили в Сбербанке.
Ставка по данной ипотеке составит от 12,7% годовых, кредит выдается на срок от 1 года до 25 лет, а его сумма может составлять от 500 тысяч до 100 миллионов рублей. Первоначальный взнос должен быть не менее 30%. Обеспечение по ипотеке — купленная коммерческая недвижимость, другие залоги и поручительства программой не предусмотрены.
Ипотеку на коммерческую недвижимость могут взять заёмщики, подтверждающие доход и занятость, в возрасте от 21 года до 75 лет, в том числе самозанятые (за исключением индивидуальных предпринимателей, бенефициаров и собственников бизнеса с долей владения более 25%, руководителей и генеральных директоров предприятий).
«Мы ожидаем, что новая ипотечная программа Сбера будет востребованной — ранее физлица не могли купить коммерческую недвижимость в ипотеку. Всё больше помещений на первых этажах многоквартирных домов переводится из статуса жилых в нежилые.
Во многих новостройках первые этажи полностью или частично запланированы под коммерческую недвижимость, где можно открыть салоны красоты, кафе, магазины, спортзалы, учебные центры», — заявил и. о. директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
Отметим, что после прошлогоднего застоя рынок коммерческой арендной недвижимости растет, хотя и не очень высокими темпами.
Так, в Москве количество свободных офисов под аренду составляет 8-15% в зависимости от класса. В декабре 2021 года, когда вакансия падала, аналитики ожидали дальнейшего роста арендных ставок, однако в 2022 году они стали выравниваться. Снизился средний размер сделки, пока нет предпосылок, что в 2023 году ситуация изменится.
И хотя, по словам экспертов, сделок стало больше, но они стали мельче.
Наиболее востребованы качественные помещения. Готовые к въезду офисы с отделкой и мебелью уходят лучше, по сравнению с теми, где нужно что-то доделывать. Субаренда сохранилась, как правило, в классе А, потому что связана с определенными коммерческими условиями, прописанными в договорах аренды.
Напомним, что если раньше разрыв ставки аренды между обычным и сервисным офисом достигал 100%, то сейчас модифицировался в более комфортную для арендаторов сторону.
Меняется и потребительское поведение пользователей. Они привыкают к более качественному продукту. Если какие-то сервисы в бизнес-центре отсутствуют, он просто может стать арендатору не интересен. В результате стоимость отделки и оснащения объектов выросла. Если раньше она составляла 7-15% от стоимости здания, то сегодня в связи с повышенными требованиями арендаторов к наполнению объекта, выросла до 20-30%, а иногда достигает 70-80%.
Офисами, интересуются, прежде всего, IT-компании, которые занимают первое место на рынке аренды. Второе место уже несколько лет удерживают компании торгового сегмента. В связи с отсутствием зарубежных товаров людям нужно практические все, поэтому торговля активно развивается. На третьем месте строительные компании. На московском рынке растут интересы региональных девелоперов, которые занимают довольно большие офисы: средний запрос составляет 2-3 тыс. кв. м на 200-250 рабочих мест.
Далее идут производственные, автомобильные предприятия и компании, имеющие государственный бюджет – разного рода ФГУПы и т.д. Именно госучреждения изменили ситуацию к требованиям арендаторов по адаптации помещений под аренду.
Дело в том, что госпредприятия зачастую ограничены закупочными процедурами в выборе офисного помещения, и собственникам приходится учитывать их пожелания.