Не складно: вместе с вводом на складском рынке растет и вакансия
По прогнозам компании IBC Real Estate, текущая ситуация выступает катализатором выхода международных компаний из отечественных активов, и в ближайшие месяцы рынку коммерческой недвижимости придется столкнуться с очередной «заморозкой» бизнес-активности, правда, менее масштабной, чем в марте-мае. «Высока вероятность того, что все вышеперечисленные факторы приведут к переносу сроков многих текущих проектов», — говорится в отчете IBC Real Estate «Складская недвижимость России» за III квартал 2022 года.
С начала года, по данным разных компаний, в московском регионе было введено более 1 млн квадратных метров качественных складских площадей, что стало максимальным значением с 2014 года. В IBC Real Estate основную причину роста видят в рекордном спросе в 2020-2021 годах.
Стоит отметить, что 47% нового строительства представлено четырьмя крупнейшими объектами: две фазы распределительного центра (РЦ) OZON в «PNK Парк Пушкино 2» (каждое здание по 135 тыс. «квадратов»), РЦ Wildberries в Электростали (108 тыс. кв. м) и РЦ X5 Group на Новой Риге (89 тыс. кв. м). Ожидается, что до конца года объем ввода достигнет 1,6 млн «квадратов», что станет рекордным значением за последние восемь лет.
На этом пока хорошие новости заканчиваются: в 2023 году ситуация, считают аналитики рынка, изменится. «Мы ожидаем, что объем нового строительства составит не более 900 тыс. кв. м. Снижение индикатора будет связано с падением спроса. Достраиваться будут только объекты под заказчиков, подписанные в 2021 году, а также спекулятивные объекты, находящиеся на сегодняшний день в фазе активного строительства», — подчеркивается в исследовании IBC Real Estate.
Без лишних «квадратов»
По данным компании Nikoliers, по итогам девяти месяцев 2022 года на московском рынке складской недвижимости наблюдается рост доли вакантных площадей на 1,6 процентного пункта (п.п.) с начала года и на 0,9 п.п. за последний квартал без учета растущего предложения субаренды, что вызвано уходом иностранных компаний, а также сокращением деловой активности отечественных игроков ввиду текущей экономической и геополитической ситуации. Вследствие возникновения непредвиденной турбулентности фиксируется двукратное сокращение спроса по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.
Общий объем купленных и арендованных с начала года складских площадей составил 906 тыс. «квадратов» — на 50% ниже прошлогодних результатов. Вместе с этим средний размер сделки (в площадях) за прошедшие девять месяцев составил всего 12 242 кв. м, тогда как годом ранее — 21 931 кв. м. Рассматриваемое снижение было вызвано тем, что в силу состояния неопределенности на рынке многие компании пересматривают стратегии развития и осторожно подходят к выбору дополнительных площадей.
Ключевым драйвером складского спроса с начала года по-прежнему выступают компании, специализирующиеся на онлайн-торговле: их доля составила 46%, или 412 тыс. «квадратов». Однако абсолютное значение уступает прошлогоднему результату за аналогичный период на 28,4%.
Второе место делят между собой производственные компании и дистрибьюторы (по 17%), а замыкают тройку лидеров логистические компании с долей 9%.
Учитывая характер активности заключения сделок на складском рынке московского региона, к концу года итоговый объем арендованных и купленных площадей прогнозируется Nikoliers на уровне 1,1-1,3 млн «квадратов» — вдвое ниже результата 2021 года, когда активность на рынке достигла своего максимального значения.
Светлый путь
Надежда рынка, как считают в компании NF Group, — объекты формата Light Industrial, площадь которых в столичном регионе уже составляет 91 тыс. кв. м; на стадии строительства находится еще 184 тыс. «квадратов» таких площадей, а планируется и проектируется с заявленным сроком реализации в ближайшие пять лет около 587 тыс. Интерес к подобному формату, полагают в NF Group, будет увеличиваться по мере развития импортозамещения и принятия программы промышленной ипотеки.
В компании отмечают, что несмотря на относительную новизну Light Industrial, спрос на него высок как среди инвесторов, так и среди арендаторов: на конец III квартала 2022-го было свободно только 10,5 тыс. «квадратов».
По подсчетам аналитиков, существенную долю покупателей данных объектов составляют инвесторы, которые либо сдают их в аренду, либо перепродают и зарабатывают на росте стоимости квадратного метра. Так, по сравнению с III кварталом 2021 года ставка аренды здесь выросла на 13%, а стоимость продажи — на 25%. Основными арендаторами выступают производственные компании из сферы легкой промышленности, а также компании, которым необходим качественный склад небольшой площади. Максимальным спросом пользуются помещения размером от 400 до 800 «квадратов». В среднем еще до ввода в эксплуатацию объект заполняется более чем на 50%.
Высокий спрос на компактные качественные объекты в совокупности с дефицитом предложения приводит к тому, что коммерческие условия в современных объектах Light Industrial в среднем выше на 10-15%, чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах. Средняя ставка аренды составляет 7 тыс. рублей за «квадрат» в год. Средняя запрашиваемая цена продажи — более 80 тыс. без НДС.
Замедленная реакция
А вот в целом по рынку ситуация со ставками не так оптимистична. После резкого роста запрашиваемой арендной ставки в I квартале текущего года до уровня в 6 200 тыс. рублей/ кв. м/год отмечается постепенная корректировка рассматриваемого показателя, и по итогам III квартала средневзвешенная ставка аренды составила 5 870 рублей/ кв. м/год без учета НДС и операционных расходов.
На данный момент, отмечают в Nikoliers, бизнес сталкивается с новыми трудностями, которые в различной степени воздействуют на общее состояние складского рынка. Однако этот рынок отличается замедленной реакцией на экономическую турбулентность и не демонстрирует пока резких корректировок ключевых показателей. Процесс постепенного изменения конъюнктуры будет наблюдаться более продолжительный период времени. Это обусловлено условиями договоров аренды, а также необходимостью реализации оставшегося товара на складе путем распродажи или ликвидации в случае, если речь идет о компаниях, сокращающих свою деятельность.