Рынок новостроек российских курортов: цены растут, а спрос падает
Цены на квадратные метры на российских курортах продолжают расти. О том, почему это происходит, рассказал журналистам РБК директор компании «Этажи» Павел Быков.
Так, например, за год средняя цена 1 кв. м в новостройках Большого Сочи выросла на 13,6% и в сентябре 2022 года составляет 410,6 тыс. рублей. И это несмотря на то, что эксперты уже давно заявляют о том, что цены на первичном рынке в Сочи «откровенно перегреты» — сначала из-за пандемии, затем из-за моратория на строительство многоэтажных домов и ажиотажного спроса.
Как отмечают риелторы, сейчас цены на квадраты растут, несмотря на то, что покупательная способность себя исчерпала, спрос на новостройки в этом году просел почти на 50% по сравнению с прошлым годом.
При этом, по словам Павла Быкова, в среднесрочной перспективе роста цен на новостройки в Сочи не ожидается. В лучшем случае цены немного пойдут вверх не ранее весны 2023 года. А до конца этого года никаких рыночных предпосылок для увеличения цен на сочинские новостройки нет.
С ним согласны и другие эксперты, которые отмечают, что цены на новостройки в Большом Сочи уже достигли пика и расти им в ближайшие месяцы просто некуда. По их словам, цены даже немного снизятся после того, как перестанет действовать мораторий на строительство, поскольку на рынок сразу выйдет большое количество лотов от застройщиков.
Ситуация в Анапе несколько иная. Так, за год средняя цена «квадрата» в новостройках города снизилась на 11%, до 142,1 тыс. руб. Данная корректировка объясняется, во-первых, насыщением активного спроса и ростом цен за последние два года. Во-вторых, из-за переориентации части покупателей недвижимости на другие города Черноморского побережья, где цены на первичное жилье не так перегреты, поясняет эксперт.
Есть и третья причина — ухудшение логистики в этом году из-за ограничения авиационных перелетов, что временно охладило спрос в городе. С учетом того, что корректировка цен относительно прошлого года уже произошла, теперь все будет зависеть от стабильности авиасообщения, как только оно наладится, цены могут начать отыгрывать утраченные позиции. До конца года цены на новостройки в Анапе расти не будут, рост средней цены 1 кв. м на уровне 5–10% возможен не раньше весны.
На рынке новостроек Геленджика ситуация отличается. Годовой рост средней цены 1 кв. м на рынке новостроек составил 12,6%, до 208 тыс. руб. Но и здесь, закрытие аэропорта и отсутствие авиасообщения охладило спрос в последние месяцы. И не исключено, что до конца 2022 года средняя цена квадратного метра останется на нынешнем уровне. А если и увеличится, то не более чем на 1–2%. Ограниченный спрос будет максимально удерживать цену от роста.
Рынок новостроек в Туапсе в целом не особо богат предложением в новостройках, волна ажиотажного спроса стихла и здесь. Одна из причин снижения спроса — годовой рост средней цены 1 кв. м на 17% (до 208 тыс. руб.). По словам эксперта, сейчас на местный рынок выходят инвестиционные квартиры, купленные до скачка цен, собственники выставляют их фактически по ценам прошлого года.
«Сейчас на рынке Туапсе очень большой объем предложения по переуступкам от частных инвесторов по ценам лета прошлого года. Именно по этой причине осенью и зимой текущего года рост цен на жилье в новостройках практически исключен», — подчеркивает Павел Быков.
Напомним, что средняя стоимость новостроек в Крыму за год увеличилась на 45,7% до 129,4 тыс. рублей.
«Средняя стоимость кв. м в новостройках Крыма в августе 2022 года составила 129,4 тыс. рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цены выросли на 40,6 тыс. рублей, или на 45,7%», - заявила директор по инвестициям федерального девелопера «Неометрия» Юлия Сидская.
Самая высокая стоимость квадратного метра в строящихся комплексах Ялты и Алушты - 200-250 тыс. рублей, за год цена здесь выросла более чем в два раза.
Лидерами по количеству проданных квартир и апартаментов за первое полугодие 2022 года стали: Симферополь (34% всех продаж на рынке), Большая Евпатория, включая город Саки (25% всех продаж), Большая Ялта (20% от всего объема продаж).
Среди новостроек Крыма и Севастополя наибольшим спросом пользуются лоты малых площадей — студии и однокомнатные квартиры. На их долю за первое полугодие 2022 года в общем объеме реализации приходится порядка 72% всех реализованных лотов, 22% — двухкомнатные лоты, и лишь не более 5% приходится на трех- и четырехкомнатные лоты.
В последнее время отмечается рост экспозиции апартаментов, доля которых весной 2022 года не превышала и 25% от общего объема экспозиции, а в июле составила уже 37%.
По мнению экспертов, до конца года ожидать возвращения спроса на уровень до январских значений не стоит. Вероятность снижения средней стоимости квадратного метра крайне мала, скорее всего, она закрепится на текущем уровне.