Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian

Часть 1. Рынок недвижимости Дубая: ажиотажный спрос, растущие цены, активные застройщики и популярные районы

Дубай – крупнейший торговый и финансовый центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь стабильная экономическая ситуация, первоклассная инфраструктура, высокие уровень жизни и скорость позитивных изменений, выгодные условия ведения бизнеса и низкие налоги. Всё это – магнит для иностранцев.

Сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии. Население эмирата уже превысило 3,5 млн человек. При этом 90% (!) экспаты.

***

Рынок недвижимости Дубая раскалён – благодаря наплыву инвесторов. За полгода было реализовано более 37,7 тыс. объектов – на 60% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Общий объём сделок на рынке жилой недвижимости – почти 89 млрд дирхамов ($24,23 млрд). Приобретается всё: квартиры, пентхаусы, виллы в разных ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость скупают стремительно: в некоторых проектах за полтора-два часа бронируется целый дом. Это либо горячие предложения, либо объекты, на перепродаже которых можно сделать двойной чек. На данный момент большая проблема с поиском не клиентов, а недвижимости для тех, кому это нужно.

Невероятный спрос тянет за собой цены. Например, объекты, которые мы с партнёрами покупали в рассрочку в марте, апреле и мае, к настоящему моменту подорожали минимум на 10%.

***

На рынке активно реализуются объекты с пеймент-планом. Это беспроцентная рассрочка. В этом случае застройщик, при условии уплаты первоначального взноса, готов разбить оставшуюся стоимость до окончания строительства. Или даже до момента выдачи ключей собственнику.

Собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить застройщику не менее 40% от стоимости объекта. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 40% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

***

Вторичка тоже покупается и перепродаётся с хорошим профитом, поскольку очень много людей релоцируются в Дубай и им необходим вариант жилья «входи и живи». Пока же большинство контрактов с недвижимостью заключается на первичном рынке. Но через год-два бОльшая доля всех сделок переместится на вторичку, и, как следствие, цены и на этом рынке скорректируются. Он станет более интересным с точки зрения инвестиций.

***

Застройщиков в Дубае много. Только наша компания работает более чем с 30 девелоперами. Это крупные местные компании, а также застройщики из Великобритании, Афганистана, Сирии и других стран.

При выборе застройщика важно знать следующее.

Первое – оказывает ли компания полный цикл строительных работ. У таких девелоперов в штате работают архитекторы, проектировщики, строители, инженеры, которые полностью отвечают за результат на каждом этапе реализации проекта. И вероятность, что проект не будет сдан вовремя, минимальна.

Компании неполного цикла работают со сторонними организациями по договору подряда. И срыв сроков возможен на любом этапе. Собственно, поэтому и в Дубае есть недостроенные объекты.

Со своей стороны, мы готовы сотрудничать с компаниями неполного цикла. Но только в том случае, если:

1. На объекте завершены самые сложные и важные работы и найти подрядчика на оставшиеся (фасадные и отделочные) не составит труда.

2. Локация, где строится дом, намного дороже той стоимости, за которую продают жильё. Например, на данный момент в районе Meydan есть объекты, по качеству не самые лучшие, и велика вероятность, что застройщик затянет сдачу проекта. Но в этих домах недвижимость стоит $300 тыс., а буквально в 500 метрах в ЖК продаются квартиры стоимостью от $1 млн. И в данном случае мы покупаем не недвижимость, а локацию.

3. Мы оговариваем с клиентом возможность задержки строительства и коррекции инвестплана.

Второе – историю компании, количество и качество сданных объектов, опыт взаимодействия с клиентами до и после ввода недвижимости в эксплуатацию.

***

Почти в каждом городе есть свой центр: в Москве – Красная площадь, в Екатеринбурге – площадь 1905 года. В Дубае нет единого, устоявшегося центра ввиду небольшого возраста города и его постоянного роста. Центр образуется там, где активно строится жильё и инфраструктура.

Сейчас центрами принято считать несколько районов: Jumeirah Beach Residences (JBR), Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT), а также Business Bay и Downtown Dubai. Кроме JBR, Dubai Marina и Business Bay, все остальные районы ещё застраиваются. Но свободной земли там осталось крайне мало.

Business Bay – один из самых модных жилых и деловых центров Дубая. Расположенный среди сверкающих вод Дубайского канала, он соседствует с центром Дубая – Downtown Dubai. Business Bay быстро достиг поставленной создателями цели стать центральным деловым центром Дубая, во многом как Манхэттен в Нью-Йорке. Сейчас это место предлагает множество первоклассных удобств и динамичный образ жизни. Известно, что этот многофункциональный район одинаково соперничает как с жилыми, так и с коммерческими районами.

JLT – жилой и деловой район, построенный вокруг искусственных озёр, через дорогу от Dubai Marina – красивого и популярного района города.

Downtown – это и деловой, и туристический район, где все достопримечательности с приставкой «самый»: самый высокий небоскрёб Burj Khalifa, самый большой фонтан Dubai Fountain и самый большой ТЦ Dubai Mall.

Район Palm Jumeirah – рукотворный остров и грандиозное по своему масштабу сооружение. Остров практически полностью застроен, и свободной земли не осталось. Это место для состоятельных людей, ценящих приватность.

Район, который в ближайшие 1,5–2,5 года станет новым центром, – это Meydan. Он находится недалеко от Business Bay и больших трасс (Dubai Al Ain Road и Ras Al Khor Road). Здесь строится жилая и коммерческая недвижимость, отели, музеи, набережные, водные каналы, пешеходные дорожки и зелёные аллеи. В планах возвести самое высокое в мире жилое здание, самый большой в мире ТЦ и горнолыжный курорт. Этот район сейчас пользуется ажиотажным спросом, а недвижимость очень ликвидна.

После Meydan на промежутке трёх лет застроят инфраструктурой Dubai Creek – бухту естественного происхождения. Она тянется от Персидского залива по центру города вглубь эмирата на 14 км и делит его на три больших района: пляжный Jumeirah, северный деловой Deira и южный район Bur Dubai.

Активно застраиваются районы Jumeirah Village Circle (JVC) и к западу от него Jumeirah Village Triangle (JVT). Эти районы являются продолжением друг друга. Здесь низкий порог входа, и инвесторы получают хорошую доходность.

***

Средний минимальный чек в Дубае – $120–130 тыс. за студию в доме на стадии строительства и с планом оплаты. Но по факту приобрести недвижимость в Дубае можно имея на руках $40–50 тыc. Тем самым покупатель оплачивает 40% от стоимости объекта и становится его полноправным собственником.

***

Говоря о доходности: в Дубае при перепродаже можно заработать в среднем от 20 до 30% в валюте, некоторые объекты за год-полтора делают двойной чек.

Сдача недвижимости в аренду может принести 8–10% или даже 12% годовых в зависимости от локации, типа объекта, метража и т. д. Управляющие компании за свои услуги берут в среднем 15–18% от годового оборота.

Имейте в виду: есть проекты, в которых застройщик может запретить сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Часть 2. О релокации, открытии счёта и регистрации бизнеса

– Тренд на Арабские Эмираты становится всё более популярным. Почему?

– Во-первых, здесь нет налогов. От слова «совсем». НДС 5% уплачивается предпринимателями, чей оборот превышает $100 тыс. и кто продаёт товары и оказывает услуги на дубайском рынке.

Во-вторых, чтобы сюда переехать, необязательно знать арабский язык. Здесь уже проживает более 300 тыс. русскоговорящих иностранцев. И в каждой индустрии – будь то отделение банка, больница или магазин – есть русскоговорящий персонал.

В-третьих, здесь очень легко привлечь инвестиции от государства, частных инвесторов и инвестиционных фондов.

В-четвёртых, государство большое внимание уделяет развитию технологий, а вектор развития страны направлен на то, чтобы не только привлечь людей купить недвижимость, но остаться жить и работать.

– Какие компании чаще переезжают в Дубай – ориентированные на мировые рынки или те, кто хочет больше работать на внутреннем?

– Релоцируются совершенно разные компании. В этом году, как правило, те, кто занимается экспортом и импортом товаров из Европы и США в Россию. Эмират используют как перевалочный пункт.

Меж тем практически в каждой индустрии есть пространство для входа и развития – косметология, медицинские услуги, сфера образования, тренинговая деятельность, консалтинг, маркетинг, IT-разработка. Открывают рестораны, кафе, салоны красоты, агентства недвижимости, ивент-агентства.

Предприниматели стремятся на этот рынок. По данным Khaleej Times, в первом квартале этого года только свободная экономическая зона DMCC привлекла 665 новых компаний – это на 13% больше в годовом исчислении и на 25% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

– Какому бизнесу сложнее обустроиться в Эмиратах?

– Здесь сейчас пик экономического развития, который продолжится в ближайшие пять лет точно. Магазин женской одежды, онлайн-магазин, тренинговый центр, школа иностранных языков... Всё успешно работает. Главное иметь некое понимание рынка, сформировать стратегию.

– Те, кто приезжает, свой бизнес ориентируют на местных или экспатов?

– Всё зависит, конечно, от политики компании, стратегии её развития и маркетингового плана. Важно чётко выстроить понимание, на кого хотите ориентироваться. Потому что здесь только 8–9% составляет местное население, остальные – экспаты, в том числе европейцы, выходцы из стран Азии, России.

– Легко ли открыть счёт в банке Дубая?

– Зависит от того, насколько грамотно подготовлен пакет документов. Нужно документально доказать легальность происхождения средств (выписки с корпоративных или личных счетов), показать своё резюме и бизнес-план с прописанными намерениями компании: чем будет заниматься фирма, с какими клиентами и поставщиками работать.

– Сколько стоит открыть фирму и какие налоги придётся заплатить?

– Здесь нет налогов и нет требования нанимать местных в штат. Открытие компании будет стоить от $7–8 тыс., если при этом потребуется помощь специалистов в составлении бизнес-плана.

– Если есть желание открыть бизнес в ОАЭ, на какие вопросы человек должен сам себе ответить заранее? Какие документы подготовить?

– Чтобы запустить процесс, достаточно желания и паспорта. Но больше шансов преуспеть у тех, кто до запуска провёл маркетинговые исследования, проанализировал целевую аудиторию, выработал стратегию выхода на местный рынок.

– Как правильно решить вопрос с разрешением на пребывание в Дубае?

– Сегодня в стране действует новая иммиграционная политика, которая упрощает переезд на Ближний Восток. В частности, ОАЭ ввёл целый ряд новых видов ВНЖ и типов виз для разных целей. Легально пребывать на территории эмиратов можно по нескольким основаниям: туризм, приобретение недвижимости, открытие компании, работа, обучение, посещение родственников или друзей.

Эмираты лояльны к иностранцам. По какой бы визе вы ни въехали в страну, в любой момент статус визы можно поменять.

Фото: unsplash.com (Gijs Coolen)