Более 126 млрд рублей Федун и Алекперов получат в финале стройки «Тушино-2018»

Правительство Москвы утвердило финальный этап развития территории бывшего Тушинского аэродрома, на котором расположена «Открытие Банк Арена». Огромный земельный участок площадью в 156 гектаров с 2006 года в долгосрочной аренде у компании «СЗ (специализированный застройщик) Стадион «Спартак»» Вагита Алекперова (48,5%) и Леонида Федуна (45,6%). Им же принадлежит и футбольный клуб.

Решение принято перед стартом очередного этапа грандиозной стройки – в планах возведение элитного комплекса «Примавера» у береговой линии. На этот проект Федун и Алекперов уже взяли кредит в 90 млрд рублей ($1,2 млрд) в банке ВТБ. Сумма больше, чем стоимость «Спартака» по оценке самого Леонида Федуна и его брата Андрея, который возглавляет девелоперскую компанию. В 2019-м брат владельца «Спартака» заявил, что стоимость клуба со стадионом превышает миллиард евро (85 млрд рублей). Такую же сумму в 2013-м называл и сам Леонид Федун, анонсируя выход «Спартака» на биржу в районе 2018 года.

«Ну, если посчитать набор тех активов, которые будут, их стоимость будет превышать миллиард долларов, – говорил Федун «Ведомостям». – Насколько будет больше миллиарда, не знаю, может, в два, может, в полтора раза, а может, в три. Посмотрим».

Федун анонсировал «Тушино-2018» как источник финансовой мощи «Спартака», но потом передумал

В апреле 2021 года мы в деталях рассказывали, как экономика «Спартака» связана с жилым комплексом и как пропадало желание Федуна подпитывать клуб деньгами тушинского проекта.

В 2013 году владелец «Спартака» описывал жилой комплекс как значительный источник дохода клуба. «Стадион, база, универсальный зал, гостиница, какая-то часть апартаментов, работающих на футбол, будут упакованы в одну структуру вместе с командой. Эта структура должна обеспечивать такой поток наличности, который будет покрывать все затраты команды», – рассказывал он в интервью «Ведомостям».

Но уже спустя шесть лет Федун заявил, что «Спартаку» не надо рассчитывать на деньги со стройки – это два несвязанных между собой проекта. «А какое отношение оно [ЖК « Город на реке Тушино-2018»] имеет к «Спартаку»? Об этом никто не вспоминает, но половина «Тушино-2018» принадлежит спонсору ЦСКА [имеется в виду госкорпорация «Ростех»]. У меня там миноритарная доля, я там не основной акционер. К сожалению, к «Спартаку» отношения «Тушино-2018» не имеет, хотя я бы очень хотел иметь там монополию».

В апреле мы подробно расписывали технические и финансовые нюансы проекта в Тушине, в том числе и роль партнеров Федуна – дочерней структуры «Ростеха», а также девелоперских компаний «ПИК» и «ФСК». Проект сам по себе огромный (второй по площади на территории Москвы после освоения земель бывшего завода ЗИЛ), и владельцы «Спартака» по-прежнему – крупнейшие застройщики территории.

Впереди самый прибыльный этап – строительство элитного жилья

К началу 2022 года компания Федуна и Алекперова практически достроила и распродала две из трех очередей проекта с жилой площадью около 385 тысяч квадратных метров (из заявленных более 700 тысяч). И теперь настало время заключительного – самого дорогого, но и самого прибыльного – этапа всей стройки.

«Обычно в крупных комплексах девелоперы начинают с элитных домов, чтобы на первом этапе получить максимум выручки, а затем достраивают остальное, – рассказал Sports.ru директор сервиса по мониторингу рынка новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. – В Тушино строят в обратной последовательности. И в этом тоже есть логика – покупателям элитного жилья не придется жить в условиях продолжающейся стройки вокруг, плюс вся нужная социальная инфраструктура будет полностью готова к моменту заселения».

Директор отдела стратегического консалтинга компании CBRE (сопровождает сделки для пользователей недвижимости и инвесторов) Марина Гордеева говорит, что такая стратегия строительства позитивно влияет на цены при продажах.

«За последнее время наблюдался рост цен на жилье, на который может наложиться дополнительная премия за развитую инфраструктуру, – рассказывает она Sports.ru. – А сама территория развития в Тушине очень перспективна – она комплексная, значительная по размеру, развивается на базе уже сформированного нового района с развитой спортивной инфраструктурой и хорошей репутацией».

Согласование правительством Москвы проекта развития территории бывшего аэропорта Сергей Лобжанидзе называет техническим, но важным для бизнеса документом.

«После получения этого все участники проекта могут приступать к детальной разработке всех своих участков, иметь точное представление, где и сколько всего можно построить», – говорит он.

В целом параметры проекта не претерпели каких-то заметных изменений – одобренная площадь новых объектов недвижимости составит 1,58 млн квадратных метров, из них около половины – жилье. По-прежнему в проекте четыре школы на 3775 учеников и семь детских садов на 1425 мест. Также будут введены центр спортивной медицины, гостиницы, апартаменты, торгово-развлекательные центры, дворец спорта, центр теннисного спорта и храм (он, кстати, почти достроен).

Новый элитный комплекс на реке принесет Федуну и Алекперову десятки миллиардов рублей

Финальный этап строительства комплекса у стадиона начнется уже в начале 2022 года и продлится до 2030-го. Новые дома на 3500 квартир общей площадью 280 тысяч квадратных метров построят на первой береговой линии Москвы-реки рядом с набережной и новым храмом. Старт продаж еще не дан, однако (название «Клубный город на реке Primavera») уже принимают предварительные заявки на бронирование квартир с стартовой стоимостью 450 тысяч рублей за квадратный метр. Несложно подсчитать, что даже при начальной цене выручка от продаж составит 126 миллиардов рублей. В реальности будет выше – с продвижением строительства цена квадратного метра в новостройке увеличивается практически каждый месяц.

90-миллиардный кредит, который согласовали в сентября 2021-го – грандиозная сделка не только для Федуна, но и для банка.

«Для нас это рекордно большая сумма финансирования строительного проекта», – так прокомментировал сделку первый зампред правления ВТБ Юрий Соловьев и по иронии судьбы председатель совета директоров «Динамо». Залог по кредиту – доли владельцев (то есть Федуна и Алекперова) в компании «СЗ Стадион Спартак». То есть в случае невозврата кредита ВТБ уйдут активы застройщика, наиболее ценный из которых – «Открытие Банк Арена»

Впрочем, все эти деньги почти не имеют отношения к футбольным клубам. Даже домашний стадион «Спартак» арендует у компании своих же владельцев. При этом Федуну и ВТБ «Спартак» и «Динамо» дали возможность реализовать крупнейшие девелоперские проекты в Москве. Земли под Тушинским аэродромом и под Петровским парком, где находится стадион «Динамо», можно было получить только в привязке к футбольному клубу и под обязательство строительства, а в случае «Динамо» – реконструкции стадиона.

Сегодня эти планы реализованы или близки к завершению. И к благополучию футбольных клубов они не имеют уже никакого отношения.