“Ситуация – неуправляемая, голос Жилинспекции – беззубый”. Возвращение муниципальной УК: многие дома могут просто не дожить до капремонта
Губернатор Алексей Русских поручил создать муниципальную управляющую компанию. УК планируется “сгрузить” неликвидные дома, которые отказывается обслуживать бизнес. Глава региона считает, что ситуация с брошенными домами в регионе стала неуправляемой, а голос Жилищной инспекции – беззубым. Решение о создании муниципальной УК Русских озвучил после доклада главы Ульяновска Дмитрия Вавилина, который раскритиковал работу “ГУК “Заволжского района” и “Сервис-групп”: в новогодние праздники управляющие компании игнорировали требования по уборке придомовых территорий и очистке крыш от сосулек и снега. Директор УК “Галактика” Илья Гуров считает, что с созданием муниципальной УК теперь “будет с кого спросить”. По его мнению, решение проблемы низколиквидных домов лежит в “очень богатых людях, которые смогут их содержать”. Руководитель работающей с такими проблемными домами ООО “Техностандарт” Рамиля Басырова прокомментировала, что, прежде всего, необходимо работать с собственниками и разъяснять им обязанности по выбору формы управления домом, формированию плана текущего ремонта общедомового имущества, оплате коммунальных услуг.
-Полагаю, создание муниципальной управляющей компании – не панацея. Выход – это работа с собственниками, объяснение им, почему их дома передают во временное управление, просвещение жильцов не только об их правах, но и обязанностях. Первоочередная из которых – выбор способа управления домом и формирование плана текущего ремонта общедомового имущества, чтобы была возможность у каждого дома рассчитывать свои силы и иметь последовательный план работ, а не работать в вечном режиме «затыкания экстренных дыр». Просвещение собственников о функционале контрольно-надзорных органов, чтобы на свои жалобы они не получали «отписки», а могли повлиять на изменение ситуации.
Мы все когда-то были в обслуживании четырех ГУКов, и в какой-то момент все дома начали из них выходить. И вопрос, в большей мере, не в том, что эти дома переманил к себе бизнес, а неликвидные оставил ГУКам. Бизнес, если он честный, – та система, которая всегда вынуждена находить баланс для развития, самый оптимальный уровень управления, постоянно оптимизировать расходы, искать средства на финансирование работ.
В этом процессе, без какого-либо результата, дома жили долгое время. Денежные дома закрывали долги неликвида, баланс сохранялся. ГУКов не стало из-за того, что они не были нацелены на результат, на достойное обеспечение содержание домов, на мой взгляд, это основная (но не единственная) причина. Для меня возврат к ГУК – шаг назад. Потому что это должны быть отдельные аварийная и экспедиционная служба в каждом районе города. Денег неликвида на это всё не хватит, неизбежно потребуется дополнительное бюджетное финансирование – или новая реформа, а это уже пройденный этап. С неликвидными домами нужно работать, используя где-то и новаторский подход, применяя новые инструменты и формы взаимодействия – как с муниципалитетом, так и с собственниками.
Наша УК на 95проц. состоит из неликвидных домов, с которыми мы работаем почти 1,5 года. За это время мы столкнулись с разными задачами и проблемами. Были “ провальные” решения, были и эффективные. Я понимаю, что муниципалитет финансово не поможет, поэтому мне постоянно приходится искать баланс. С одной стороны, мы договариваемся с жителями на первоочередные работы и просим от них поддержки. Но где-то понятно, что без поддержки администрации справиться не возможно.
Ко всему прочему, у нас есть и сформированная судебная практика, которой могут воспользоваться собственники (например закон о приватизации). Нашей УК постоянно приходится пересматривать подход к работе. Как результат за эти полтора года я апробировала несколько стратегий управления. Если сначала были мастера-универсалы, когда один человек мог закрыть любую аварийную заявку, то сейчас мы пересмотрели свой подход, так как это не всегда эффективно.
Второй момент. С одной стороны история с ГУК “крутая”, с другой понимаем, что МУП настроены на процесс, а не на результат, как бы банально это не звучало. Бюджетная бюрократическая машина всегда неповоротлива.
Дальше. Большинство неликвидов внесли в программу капремонта на 2030-2033 годы. В таких домах большой процент неплательщиков, и при формировании очереди их отодвинули. Возможно будет лучше пересмотреть краткосрочную и долгосрочную программы капремонта, чтобы в первую очередь выполнять его там, где он жизненно необходим. Например, недавний случай в доме №85 на проспекте Нариманова. Там сети изношены на 70проц., капремонт поставлен на 2032 год. Понимаем, что дом до этого времени не доживет, а стоимость капремонта будет значительно дешевле, чем расселение аварийного дома. И такой дом не один.
Также в неликвиде много пустующих неприватизированных квартир – оставшиеся от умерших одиноких пенсионеров, асоциальных жильцов без наследников и тд. Несмотря на большую очередь, эти квартиры муниципалитет сдать в найм не может – площади убитые и изгаженные. В итоге УК теряет средства, муниципалитет обязан нести бремя расходов, нуждающиеся в жилье люди отказываются от него и обратно встают в очередь. Хочется отдать должное: муниципалитет в курсе этой проблемы и нацелен на ее решение.
Следующий момент. Неликвидные дома, в большинстве, находятся во временном управлении, так как собственники не реализовали свою основную обязанность по выбору формы управления. Переходят из одной временной УК в другую. Основная задача, которую мы ставим перед собой, – работа с жильцами, объяснение им, почему они оказались в таком положении, что нужно сделать чтобы выйти из этого круга, разъяснение какой тариф на какие виды работ нужен в каждом конкретном доме, законодательное просвещение. Временное управление – достаточно опасная история, как для собственников, так и для муниципалитета. Когда дом находится в таком управлении, УК выполняет работы из минимального перечня работ и услуг. Порой люди приносят протоколы о переходе на непосредственное управление, так как для них это явный способ сократить свои ежемесячные расходы, но потом не делается ровным счетом ничего: не содержат общее имущество, дома ветшают. Такие протоколы собственники, на мой взгляд, должны подкреплять договорами подряда на содержание газового оборудования, дымовентиляционных каналов, промывку и опрессовку систем отопления и тд. Экономия тут иногда может стоить жизни.
Также стоит обратить внимание на работу Жилинспекции. Например, та УК, с которой был скандал на Нариманова,85, до сих пор существует и работает. Компанию не лишили лицензии. Процесс замер, все осталось в подвешенном состоянии. Это развязывает руки недобросовестному бизнесу, в результате дома еще больше приходят в упадок. Хочется такие проблемы предупреждать, а не иметь дело с их негативными последствиями.