Ставка-стопор. Почему ипотека резко подорожала и что будет с ценами на жильё в Барнауле
Ставки по ипотеке в России стремительно растут. Из-за этого, отмечают эксперты, привлекательность и доступность кредита снижается, поэтому некоторые жители края и Барнаула уже откладывают покупку жилья. Сниженный спрос способен спровоцировать и падение стоимости недвижимости. Впрочем, колоссального обвала цен эксперты не обещают: на рынке достаточно много инвесторов, которые не зависят от ипотеки. А кроме того, застройщики уже начали искусственно создавать дефицит квартир, опасаясь снижения спроса и цен.
Привет из 2017-го
Ипотека начала дорожать весной 2021 года: в марте Центробанк России впервые с осени 2019 года повысил ключевую ставку*, от которой напрямую зависит размер процентов по всем выдаваемым банками кредитам. Ключевая ставка росла в течение всего года. В декабре 2021-го она составила уже 8,5% (это уровень октября 2017 года).
*Ключевая ставка – процент, под который ЦБ выдаёт кредиты коммерческим банкам. Ключевую ставку снижают, чтобы «взбодрить» экономику: коммерческие банки выдают кредиты под низкие проценты, население их охотно берёт и тратит (покупает услуги и товары, в том числе квартиры). Когда в августе 2020 года ЦБ снизил ставку до рекордных 4,25%, экономика страны действительно «взбодрилась», но из-за дешёвых кредитов начали дорожать товары (спрос на них стал слишком высоким). В результате инфляция в стране резко выросла, и теперь, чтобы замедлить рост цен на всё, ЦБ и повышает ставку.
Ипотечные кредиты, которые банки выдавали в декабре 2021 года, уже приблизились к 10%, рассказали amic.ru риелторы (официальная статистика по кредитам за декабрь будет доступна лишь в феврале 2022-го, когда Центробанк сделает подсчёты). Для сравнения: в декабре 2020 года кредит на покупку новостройки в Алтайском крае и Барнауле выдавали в среднем под 5,91%, на «вторичку» – под 7,98%.
Эксперты прогнозируют, что в течение 2022 года ипотечная ставка вырастет, и это может привести к тому, что число желающих оформить кредит резко снизится.
«Ставки по ипотеке будут расти дальше. По «первичке» мы ещё видим ставку ниже 10% (во многом это происходит благодаря ещё работающей программе льготной ипотеки под 6%, – прим. ред.), пока это людей привлекает, они берут кредиты. По «вторичке» уже почти 10%, некоторые банки уже выходят за 10%, но желающие оформить кредит тоже есть. Я думаю, что спрос встанет на цифре, когда ипотеку на новостройки будут выдавать под 10%, «вторичку» – под 12%. Это будет ставка-стопор, по которой люди перестанут брать», – предполагает руководитель агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев.
Высокая ставка по ипотеке – это, в первую очередь, большой ежемесячный платёж, объясняет соучредитель агентства недвижимости «Проспект-Недвижимость» Марина Ракина.
Некоторые барнаульцы уже задумываются о том, чтобы отложить покупку жилья на несколько лет или рассматривают кредит с небольшой суммой.
«Семьи уже начинают думать, какую сумму кредита им взять. Большой ежемесячный платёж – это нагрузка на семью. Некоторые люди говорят, что будут брать не 2 млн, а 1,5 млн рублей. Поэтому скоро станут популярны квартиры, которые за эту сумму можно приобрести. То есть это будет жильё не за 5-7 млн рублей, а 3-4 млн рублей, если своего большого первоначального взноса нет», – говорит Марина Ракина.
По данным онлайн-калькулятора ипотеки, при сумме кредита 2 млн рублей, рассчитанном на 15 лет, при ставке 7% ежемесячный платеж составляет 19 594 рубля, а при ставке 10% – 23 426 рублей.
В целом, по ожиданиям экспертов, ставки на ипотеку в 2022 году будут в районе 10-11%.
«Государство вряд ли допустит 15%: высокие процентные ставки невыгодны, ведь в этом случае никто не станет брать кредиты. Власти буду делать всё, чтобы удерживать ставку в районе 10-11% годовых. Если, конечно, не будет никаких экономических потрясений», – говорит Марина Ракина.
Рынок продавцов, инвесторов и застройщиков
На фоне дорожающей ипотеки рынок недвижимости может развиваться по трём сценариям: цены на квартиры продолжат расти, остановятся или начнут снижаться, считает Марина Ракина. Но во многом исход определит поведение покупателей на рынке.
«Если спрос на подорожавшую ипотеку будет сокращаться, то предложений на рынке станет больше, цены стабилизируются. Но если барнаульцы продолжат активно брать дорогую ипотеку, спрос на недвижимость будет высоким, а стоимость квартир вряд ли упадёт. Но я уверена, что в этом году мы в любом случае будем видеть определённый торг. В 2021 году мы понимали, что рынок на стороне продавца, именно он диктовал условия покупателям. При повышении ставок по ипотеке уже покупатель начнёт выбирать недвижимость исходя из своих приоритетов», – говорит риелтор.
Однако увидеть, по какому сценарию будет развиваться рынок жилья Барнаула, можно будет лишь летом, добавляет Константин Никитеев. До этого времени спрос на жильё будут поддерживать покупатели, которые планировали, но не купили жильё в 2021 году. Кроме того, в июле предполагается завершение программы льготной ипотеки под 6%. Объёмы её выдачи уже значительно упали, ведь с лета 2020-го максимальную сумму кредита сократили до 3 млн рублей.
«До лета цены будут расти. Пока спрос на жильё есть, новым годом он не закрылся, остался неудовлетворённый. Многие видели, что нечего купить, отложили на следующий год. Люди, которые не закрыли свои заявки, сейчас будут искать варианты», – отмечает эксперт.
В конце 2021 года на рынке недвижимости Барнаула появились покупатели, которые получили средства по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Не все из них успели приобрести жильё до Нового года, поэтому продолжат поиски в 2022-м.
В 2021 году, по информации мэрии, в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда» из аварийных домов переселили более 1,3 тыс. человек. На эти цели потрачено более 1,5 млрд рублей.
«Администрация Барнаула выкупает аварийные дома, например, на Потоке, выдаёт людям деньги и срок на съезд. Семьи начинают искать варианты. Суммы выплат неплохие, в ноябре можно было купить хорошие варианты. Под Новый год многие предложения уже разобрали, поэтому эта категория покупателей осталась с неудовлетворённым спросом. Скорее всего, они будут приобретать квартиры уже в 2022 году. И это тоже подкрутит цену по дешёвым вариантам», – предполагает Никитеев.
Пока удерживают рынок на плаву и инвесторы – барнаульцы, которые приобретают долёвки на начальных этапах, а после сдачи ЖК продают за большую сумму. Таких покупателей по-прежнему много, несмотря на взлетевшие цены.
«В прошлом году недвижимость подорожала до 70%, однако и сегодня она является самым растущим и надёжным активом. Поэтому спрос со стороны инвесторов будет ещё долго, до лета точно. Рынок держится не только на ипотеке. Доля сделок с ней около 50%. 30% – это средства инвесторов, 20% – «другие» деньги, например, накопления, обмен», – говорит эксперт.
Не дадут обвалиться рынку жилья и застройщики. Они уже ощущают сокращение числа «ипотечников», а потому выдают квартиры на рынок «порционно»: не разом весь дом, а частично, по 100-150 квартир. После их продажи компании предлагают новый «пакет» квартир. Такая тактика позволяет создавать искусственный дефицит и удерживать цены на высоком уровне.
«В Барнауле поддерживают искусственный дефицит: рынок близок к насыщению, и чтобы не было обвала, создают дефицит. Если компании выпустят все площадки, которые есть, покупателей больше не станет, цены уйдут вниз», – отмечает Никитеев.
В целом эксперты уверены: 2022 год уже не будет таким ажиотажным, как 2021-й и 2020-й. Риелторы не ожидают ни резкого увеличения цен (когда за день квартиры у застройщиков дорожали на 100 тыс. рублей), ни массового бронирования, ни «часовой» продажи недвижимости. Все изменения на рынке жилья будут планомерными и постепенными.
Цифры
По данным информационного сервиса sravni.ru, в январе 2022 года минимальная ставка по ипотеке на приобретение готового жилья составляет 9,2%, максимальная – 11,9% (данные по восьми крупнейшим банкам страны). Кредит на покупку новостройки (без учёта льготной ипотеки) выдают под 9,5-10,8%.