Договороспособное лицо
Вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, расширяющие полномочия председателей советов многоквартирных домов (МКД). Отныне они имеют право заключать договор управления домом или договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг и контролировать их выполнение двумя способами — на основании доверенностей, выданных собственниками помещений, или на основании решения общего собрания собственников.
В первом случае по заключенным председателем договорам приобретают права и обязанности только собственники помещений в МКД, предоставившие доверенность, во втором — все собственники. В аналогичном порядке председателю будут передаваться полномочия по контролю за содержанием и ремонтом общего имущества в МКД. Такие же полномочия председатель Совета МКД может получить по решению общего собрания собственников (ОСС) в доме с непосредственной формой управления. При этом собственники помещений в МКД вправе потребовать от УК (по факту, от лица, заключившего с председателем совета МКД договор) копии заключенного договора. При этом представлять интересы собственников в суде по делам, связанным с управлением домом или предоставлением коммунальных услуг, председатели совета МКД по-прежнему смогут только по доверенности.
«То, что нужно дать больше полномочий председателю совета дома, обсуждалось давно, — поясняет один из разработчиков законодательных новелл, зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. — Иногда необходимо, чтобы решение по управлению домом было принято быстро и без проволочек».
Специалисты в сфере ЖКХ полагают, что не следует недооценивать значение нововведений. «Поправки пойдут на пользу, председатель совета МКД — ключевая фигура для коммуникации управляющей организации с собственниками, без него компании будет сложно эффективно выполнять свои обязанности по договору управления», — заявила эксперт жилищного рынка Ирина Шевлягина. Позитивно оценивает внесенные в ЖК изменения и директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. По ее словам, теперь появляется возможность максимально быстро заключать договор управления домом сразу после утверждения его условий общим собранием собственников. При этом новые правила являются достаточно гибкими, и при желании собственники могут использовать старый вариант заключения договора. «В этом случае часть собственников может оформить доверенность председателю, а остальные будут подписывать договор самостоятельно», — говорит эксперт.
При управлении МКД следует учесть и другие нюансы. Как отмечает Ирина Генцлер, до сих пор договор управления мог считаться действительным, если его подписывали собственники, число голосов которых составляет более половины от общего числа собственников в доме. Уже давно экспертным сообществом были разработаны и предлагались к внесению в Жилищный кодекс изменения, которые снижают этот порог. Новый закон отчасти решает эту проблему. Теперь договор управления домом будет заключен, если простым большинством голосов участников собрания будут утверждены условия договора и даны полномочия председателю совета дома его заключить. То есть достаточно, чтобы за это была отдана четверть голосов плюс один голос. «Теперь активное меньшинство собственников сможет принять решение за всех по договору управления многоквартирным домом, и это существенно ускорит принятие решений и в целом сделает процесс управления МКД более гибким и оперативным», — заключила Ирина Генцлер.
Справочно:
Федеральный закон № 277-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161.1 и 164 Жилищного кодекса Российской Федерации» был подписан Президентом России Владимиром Путиным 31 июля 2020 года.