Цена реновации
Переселение москвичей в новое жилье в рамках программы реновации будет проведено в три этапа. Об этом говорится в приказе правительства Москвы, опубликованном на сайте столичного стройкомплекса 12 августа.
На первом этапе (2020-2024 годы) городские власти рассчитывают, что в новые дома и квартиры переедут почти 170 тысяч москвичей из 930 старых домов. На втором этапе (2025-2028 годы) предполагается переселить почти вдвое больше — почти 330 тысяч человек из 1630 домов. И наконец, на третьем этапе, в 2029-2032 годах, «волна» переселения затронет около 380 тысяч человек, проживающих в 1800 домах. Отдельно планируется расселение 688 домов в районах Южное Тушино и Гольяново. По словам руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Левкина, сроки переезда по этим домам будут уточнены дополнительно по мере утверждения градостроительной документации, но не позднее конца I квартала 2021 года.
Как видно из документа, продолжительность каждого из этапов составляет 4-5 лет. Именно столько времени требуется на проектирование и собственно строительство (ориентировочно три года) и переселение, длительность которого составляет по опыту примерно 9 месяцев (без учета судебных разбирательств по отдельным случаям).
Как отметил Сергей Левкин, на первый этап приходится всего около 17% от общего объема переселения, так как в этот период еще не будет сформировано достаточно большого количества земельных участков и соответственно «стартовых» площадок под застройку.
«В последующие два этапа, когда на месте расселенных и снесенных старых домов будут высвобождены большие новые земельные участки для нового строительства, тогда и количество переезжающих значительно возрастет», — пояснил чиновник.
Ранее мэр столицы Сергей Собянин неоднократно заявлял, что программа реновации очень важна для города, так как сегодня примерно миллион москвичей живет в предаварийном жилье. Запланированное властями переселение затрагивает почти 10% жителей столицы.
В то же время реновация серьезно изменит архитектурно-градостроительный облик столицы. Новых домов строится существенно меньше, чем сносится старых. Объяснение этому простое: этажность новых домов в среднем существенно выше, а сами они больше в размерах. Вместе с тем, этажность зданий внутри кварталов и в разных районах города варьируется в зависимости от пейзажа и других факторов, что дает основание представителям мэрии утверждать, что число этажей в новых кварталах будет «разумным» и что «в Шанхай Москва не превратится».
Эксперты согласны, что новые дома и квартиры лучше старых по целому ряду параметров. Жилая площадь, предоставляемая переселенцам, в обязательном порядке должна быть не меньше, чем на старом месте, а общая площадь квартир в среднем на 30% больше за счет более просторных кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий. Нежилая полезная площадь общего пользования в новых домах в 8,7 раза больше, чем в расселяемых домах, и достигает 13-15 кв. метров на человека. То, что новые квартиры новоселам нравятся и оцениваются ими как выгодный вариант, подтверждает небольшое число отказов от переселения (менее 5%). Очевидно, что при переселении многие оказываются в выигрыше, особенно очередники и жители коммуналок и общежитий.
Определенной проблемой программы реновации является ее большая длительность. Для участников третьего этапа получение нового жилья отодвигается на десять лет и более. Представители городского правительства признают это, но заявляют, что зато жителям домов, отнесенных на 2-й и 3-й этапы, будут обеспечены более комфортные условия переезда. Они смогут выбрать жилье ближе к месту привычного проживания за счет строительства жилья на месте снесенных объектов первого этапа. Также на последних двух этапах будет строиться больше объектов социальной инфраструктуры.
Прежние планы столичных властей действительно предусматривали более высокие темпы переселения, в связи с чем остается открытым вопрос о реалистичности нового графика. В мэрии говорят, что заявленные сроки в дальнейшем будут актуализироваться и при необходимости корректироваться. И в целом, в зависимости от хода строительства, подбора площадок, реализации пожеланий жителей, высказанных на публичных слушаниях, сроки переезда «могут измениться».
Кроме того:
Более медленные темпы расселения могут оказать влияние на столичный рынок вторичного жилья. По оценкам экспертов, сейчас средняя цена квадратного метра в запланированных к сносу домах составляет примерно 155 тысяч рублей, но в зависимости от района цена может колебаться от 135 тысяч до 200-250 тысяч рублей.
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, на начало августа в активной реализации находится 210 квартир из домов первой волны расселения, 380 квартир — из второй, и 520 — из третьей. Средняя однокомнатная квартира в таких «хрущевках» стоит 6,8 млн, двухкомнатная — 9,2 млн, а трехкомнатная — 10,7 млн рублей. И пока значительной разницы в цене между продаваемыми квартирами из разных волн нет.
Но уже вскоре, после того как собственники и покупатели жилья оценят новые перспективы переселения, ситуация может измениться. Прежде всего, многие жители домов поздних сроков переселения предпочтут продать свое жилье, а не ждать пять и более лет. И хотя ценовую стратегию продавцов и покупателей будут определять общая экономическая ситуация и другие факторы, можно предположить, что некоторое расширение предложения снизит цены на метры в «хрущевках».
Как предполагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, заметнее всего снизятся цены на квартиры третьей волны реновации, в меньшей степени — второй и незначительно (либо сохранятся) — первой. При этом потери владельцев домов из третьей волны переселения могут составить от нескольких сотен тысяч до полутора миллиона рублей и более.
Справочно:
Программа реновации жилого фонда реализуется в Москве три года. За это время из 155 старых домов в 57 новых переехало свыше 18 тысяч человек. По данным на август, готовятся к переезду еще 6 тысяч горожан. Строятся еще 172 дома, и 88 проектируются. Всего для строительства нового жилья уже подобраны 453 стартовые площадки на 7 млн кв. метров площадей.