Пейзаж после пандемии
В начале августа были опубликованы результаты сразу трех исследований текущей ситуации жилищного строительства и прогнозы развития рынка. НОСТРОЙ совместно с аналитиками Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) обновил данные в рамках мониторинга реализации Национального проекта «Жилье и городская среда». В Национальном рейтинговом агентстве (НРА) проанализировали финансовые показатели публичных компаний по итогам первого полугодия. А консалтинговая компания Pricewaterhouse Coopers (PwC) опросила застройщиков с тем, чтобы выяснить, какими они видят возможные итоги этого непростого для экономики года.
Какой с них спрос?
Согласно опросу, проведенному PwC, большинство респондентов (77%) ожидают снижения экономических показателей компании, более половины (58%) предвидят ухудшение годовых результатов более чем на 10%, а 45% отметили вероятность глобальной рецессии в экономике. При этом большинство участников рынка (81%) видят основную угрозу в снижении уровня потребительской уверенности. Данные опасения подтверждаются, в частности, итогами исследования Росстата. По информации статистического ведомства, показатель потребительской уверенности россиян во II квартале 2020 года снизился по сравнению с предшествующим кварталом на 19 процентных пунктов (п.п.) и достиг минимального значения за последние четыре года — минус 30%.
Это означает, что население, оценивая текущую экономическую ситуацию в стране, не ожидает улучшения своего личного материального положения и без особого оптимизма смотрит на возможность увеличения текущего потребления.
Как считают в Национальном объединении строителей, это может заметно повлиять на будущий общий объем строительства в стране. В нынешней ситуации девелоперы вряд ли будут начинать новые проекты. В подтверждение этого тезиса ЕРЗ приводит данные о выдаче новых разрешений на строительство (РнС): за семь месяцев 2020 года застройщиками получены РнС всего на 1,8 млн кв. м жилья — это вдвое меньше, чем за тот же период 2019 года. Темпы вывода в строительство или продажу нового жилья продолжают снижаться. В 2019 году этот показатель составлял 1,55 тыс. квартир в день, а в первом полугодии 2020 года упал до 0,9 тыс. квартир в день.
Предвидя подобное развитие событий, Правительство России предприняло ряд мер, призванных поддержать спрос на жилье. Пожалуй, самой действенной на сегодняшний день мерой оказалась программа льготного ипотечного кредитования. Она предусматривает снижение процентных ставок по кредитам (до 6,5%) и уменьшение размера первоначального взноса (до 15%). По данным мониторинга НОСТРОЙ, на сегодняшний день банками одобрено свыше 300 тыс. заявок заемщиков уже выдано 123 тыс. кредитов на общую сумму 330 млрд рублей. В программе принимают участие 59 банков и 3 некредитные организации. Лимит программы составляет 740 млрд рублей — этого достаточно для выдачи приблизительно 250 тыс. ипотечных кредитов.
Однако серьезную угрозу для строительного сектора представляет не только падение спроса на жилье, но и снижение рентабельности бизнеса вследствие роста долговой нагрузки. Как показывают расчеты, проведенные Национальным рейтинговым агентством, текущее падение объемов строительства может привести к снижению рентабельности по показателю EBITDA по итогам 2020 года на 3 процентных пункта (п.п.), до 16% в среднем по рынку. Что это означает?
Напомним, что EBITDA — это прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации. Пожалуй, самым популярным методом расчета долговой нагрузки является сравнение общей величины обязательств и процентных платежей по ним с величиной EBITDA. Так можно увидеть «чистое» влияние долгов и связанных с ними затрат на финансовые результаты (прибыль или убыток) организации. EBITDA не включает не только процентные платежи, но также амортизацию и налоги с прибыли. Это значит, что можно сравнивать уровень долговой нагрузки у организаций, применяющих разные системы налогообложения и методы начисления амортизации. Высокие значения — первый симптом возможного банкротства. Снижение показателя рентабельности по EBITDA до 16% означает, что многие компании приблизились к уровню, ниже которого банки отказывают в предоставлении проектного финансирования. Напомним, что кредитные организации рассматривают заявки о предоставлении проектного финансирования застройщику при уровне рентабельности не менее 15%.
Для того, чтобы смягчить влияние этого фактора, правительство предусмотрело меру поддержки застройщиков, завершающих строительство объектов по старым правилам. Ею стала программа субсидирования ставок по действующим кредитам, на которую из бюджета выделено 12 млрд рублей. Минстрой России неоднократно заявлял, что при положительном эффекте данного мероприятия объем средств и срок реализации программы могут быть увеличены.
Кроме того, в целях сохранения годовых объемов жилищного строительства правительство проработало вопрос субсидирования процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков, у которых рентабельность проектов ниже 15%. Данная мера сделает доступным новый механизм финансирования для небольших региональных застройщиков. Как правило, рентабельность проектов у них колеблется в диапазоне от 5% до 10%. Это означает, что в небольших городах будут появляться новые объекты, доступные для более широкого круга граждан, и сохранится конкурентный рынок. В августе на портале regulation.gov был размещен проект соответствующего нормативного акта. Пока предполагается выделить на эти цели из бюджета 1 млрд рублей.
Цитата в тему:
Президент РФ Владимир Путин:
«Мы обязательно поддержим этот сектор экономики, и во время восстановления стройка должна стать одним из локомотивов, который будет поднимать экономику» (апрель 2020 года
Цитата в тему:
Вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин:
«Пока я вижу риск снижения до 10% в стройке в целом по стране. Но сейчас я очень активно занимаюсь этим, чтобы попытаться снивелировать риски, и чтобы в этом году основные объемы выполнить» (май 2020 года)
Цитата в тему:
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев:
«Мы должны сделать так, чтобы не уронить объем жилищного строительства, при этом цена должна стать доступной» (июль 2020 года)
Цитата в тему:
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков:
«Строительство не должно останавливаться ни на один день — только тогда будет работать экономика страны» (июль 2020 года)