В РТ решили проблему дольщиков
Республика Татарстан наконец-то справилась с проблемой обманутых дольщиков. Последние пять домов для людей, которые вложили деньги в жилье и не получили его, будут построены и сданы в эксплуатацию уже в следующем 2021 году. Об этом заявил заместитель министра РТ по строительству, архитектуре и ЖКХ Ильшат Гимаев на заседании правительства республики и издания РБК: мы покончим с проблемными объектами долевого строительства как с явлением, сказал чиновник.
Не появятся ли в РТ новые проблемные объекты и обманутые дольщики?
Нет, подчеркнул Гимаев. Министерство с разных сторон изучило вопрос и пришло к выводу, что новых покупателей жилья, которых «кинули» недобросовестные застройщики, не будет. Как не будет и замороженных новостроек, застройщики которых не смогут продолжить строительство. Несмотря на разразившийся кризис в экономике по поводу COVID-19, дома, которые достраиваются в рамках старого законодательства, будут завершены без проблем, заверил чиновник.
По новым правилам все сделки безопасны
Такую уверенность и оптимизм представителю исполнительной власти в области строительства и архитектуры дает новое законодательство. Закон 214-ФЗ
предусматривает, что долевое участие в строительстве, когда граждане вносили деньги на счета застройщика, резко сокращается. Вместо этого вступает в силу проектное финансирование, при котором застройщик на строительство берет деньги не у покупателей, а у банка. При этом создаются специальные эскроу-счета, которые обеспечивают сохранность денег до самого конца строительства. В РТ всего насчитываются 86 застройщиков, причем не все они перешли на проектное финансирование – 72 из них продолжают строить дома по старым правилам.
Для успешного разрешения вопроса с жильем для обманутых дольщиков в 2019 году был организован специальный фонд и выбран технический заказчик строительства. Деньги в сумме 2,2 млрд. рублей были выделены из бюджета Татарстана и поступили через организацию АО «Дом.РФ».
Как говорит глава Фонда поддержки обманутых дольщиков Иван Новиков, проблема с этой категорией граждан близится к завершению. В 2020 была начата, а в 2021 завершится достройка незавершенных объектов. Всего нужно было достроить 22 дома, на что потребуется 7,5 млрд. рублей, часть из которых, как писалось выше, внесены из бюджета республики.
Что гарантирует эскроу-счет в банке
Желающий купить жилье в ипотеку открывает счет в том банке, где кредитуется застройщик и у него есть там эскроу-счет. Для человека будет бесплатным открытие счета и его обслуживание. Он должен передать реквизиты открытого счета в тот банк, где оформляет ипотеку.
Деньги, уплаченные в качестве первоначального взноса, поступят не на счет застройщика, а на эскроу-счет, с которого застройщик не сможет их снять до сдачи объекта и передачи его в собственность покупателю. В дальнейшем покупатель платит ежемесячные взносы в банк, который выдал ему ипотеку. Если это один и тот же банк, все становится еще проще.
Переход на проектное финансирование с применением эскроу-счетов начался с 2019 года. Новые правила финансирования призваны обезопасить деньги граждан, которые они направляют на строительство нового жилья. При этом для такого явления, как обманутые дольщики, просто не останется места. Если раньше застройщик получал денежные средства на свой счет и мог ими распоряжаться по своему усмотрению, то теперь деньги поступают на особый счет эскроу и остаются на нем без доступа застройщика. Если он вдруг не сможет продолжать строительство, то деньги сохраняются и будут возвращены покупателю.
Также этот счет может использоваться и для ипотеки. Банк размещает деньги покупателей на эскроу-счетах, выдает кредит застройщику, на который тот и строит жилье. В этом случае гарантируется безопасность для всех участников, так как первоначальный взнос покупателя жилья зачисляется после регистрации договора на участие в долевом строительстве. Банк помещает сумму займа по ипотеке на эскроу-счет, и дальше остается только вносить платежи по ипотечному кредиту.
Что, если банк-кредитор «лопнет»
Для этого случая законодательство предусмотрело меры безопасности для денег граждан-покупателей новостроек. Если у кредитующего граждан банка Центробанк отзовет лицензию, то застройщик вместе с участниками долевого строительства должны будут перезаключить договор на эскроу-счет с каким-либо иным банком, имеющим полномочия на такую деятельность. Кроме того, эскроу-счета застрахованы в Агентстве страхования вкладов, и граждане смогут вернуть свои деньги в размере до 10 млн. рублей.
Вот почему те покупатели квадратных метров, которые решили участвовать в проектном финансировании, и заключили договора с банком и застройщиком, на 100% защищены. Если у застройщика возникнут проблемы и он не сможет продолжать строительство дома, то деньги можно снять с эскроу-счета и вложить в участие в строительство другого застройщика.
Банки активно работают с застройщиками
Как говорит Гимаев, застройщики уже успели убедиться, что проектное финансирование им выгодно, так как при этом ставка, по которой они кредитуются в банке, плавающая. Зависимость от величины эскроу-счетов позволяет сильно понизить кредитную ставку, что для них является преимуществом.
Всего по Татарстану уполномочены размещать у себя такие счета восемь банков. На 1 июня в них открыто более 4 тысяч эскроу-счетов. Только за один месяц количество их возросло на 12,8%, а денежных средств на них сохраняется более 12,3 млрд. рублей. Прирост за месяц составил 12,7% или 1,4 млрд. рублей. Банки заключили 48 договоров на кредитование застройщиков общей суммой в 34,2 млрд рублей.
Данные по работающему в Казани «Абсолют Банку» приводит его руководитель Алсу Тазеева. По ее словам, договоров по ипотеке с применением эскроу-счетов заключено за год 60% от всего количества таких договоров на рынке нового жилья. Первичка в Казани подорожала, информирует Алсу Тазеева. Причем нет никакой зависимости от того, как оформляет займы застройщик – применяет ли он эскроу-счета или по-прежнему заключает договора долевого участия. В среднем квадратный метр подорожал в столице РТ на 6-9% до 80 тыс. рублей.