Льготная ипотека под 6,5%: брать, отказаться или подождать

В конце апреля Владимир Путин поручил утвердить льготную программу ипотечного кредитования — под 6,5% годовых. Главные условия: приобретение недвижимости в новостройках (на вторичный рынок программа не распространяется); сумма — до 3 миллионов для регионов, до 8 миллионов — для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей; срок подачи заявки — до 1 ноября 2020 года.

К лету условия льготной ипотеки изменились: максимальные суммы кредита выросли с 3 до 6 и с 8 до 12 миллионов (для регионов и Москвы и СПб соответственно), а первоначальный взнос во многих банках снизился с 20% до 15%. Словом, предложение становится выгоднее — стоит ли торопиться с ипотекой, ждать новых плюсов или отказаться от покупки жилья, «Экспресс газета» разбиралась с экспертами.

Льготная ипотека под 6,5%: брать?

Директор департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Данилов отчитывается: россияне стали чаще брать ипотечные кредиты. Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин заявляет: покупка квартиры стала выгоднее аренды из-за программы льготной ипотеки по ставке не более 6,5%. Да и банки соревнуются, стараясь завлечь потребителя наиболее привлекательными условиями. Вот лишь несколько рыночных предложений:

Сбербанк — 6,1% (при условии страхования жизни и электронной регистрации сделки); Альфабанк — 5,99% (при сумме кредита от 6 миллионов в Москве и области, от 5 — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, от 2,5 — в регионах); Открытие — 5,99% (при первоначальном взносе в 20%, страховании жизни и трудоспособности); Россельхозбанк — 5,9% (страхование жизни и здоровья заемщика).

Привлекательно? Определенно: 6,5% — самая низкая ставка в истории для России. Но пользоваться ей эксперты рекомендуют тем, кто планировал ипотеку и объективно может ее себе позволить.

— Ипотека прямо сейчас выгодна тем, кто и так планировал брать ипотеку в этом или следующем году. Покупать квартиры «на всякий случай» мы бы не советовали.

— Ипотека выгодна тем, у кого нет своего жилья, кто вынужден его снимать. В этом случае необходимо сравнить размеры ежемесячного ипотечного и арендного платежа, рассчитать стоимость ремонта и так далее. Я бы рекомендовал рассмотреть ипотеку живущим в арендуемых квартирах семьям, где есть 2 работающих человека со стабильным доходом. Также можно рассмотреть вариант покупки недвижимости в ипотеку родителям студентов, переезжающих из поселений в город. В любом случае прежде, чем принять решение о покупке квартиры, необходимо оценить свои возможности.

Льготная ипотека под 6,5%: как выбрать банк и программу?

Многие банки, как мы уже говорили выше, опустили ставку ниже заявленных в госпрограмме 6,5% — встречаются цифры даже меньше 6%. Но выбирать банк для займа, ориентируясь только на наименьшую ставку, — неверное решение.

— Стоит обращать внимание не только на низкую процентную ставку, но на все нюансы получаемого кредита: размер комиссий за выдачу, условия досрочного погашения, пересмотр ставок. Важен рейтинг банка, поэтому я бы советовал выбирать банк, входящий в топ-15: за счет высокого объема выдаваемых кредитов данные финансовые организации имеют большой опыт работы с нестандартными ситуациями, более клиентоориентированны, а также имеют больше согласованных государством программ поддержки населения.

— Выбирать банк только по низкой ставке — неверно. Необходимо изучить отзывы о работе банка, посмотреть рейтинги, удобство оплаты кредита, навязываемые дополнительные услуги. Правильнее будет взять образцы кредитных договоров у нескольких банков, на которых вы остановились, и тщательно изучить, а лучше — проконсультироваться у юриста. «Подводные камни» при низкой ставке возможны следующие: повышенный первоначальный взнос, дополнительная нагрузка (страховки, эксклюзивные услуги, кредитные карты), запрет рефинансирования, трудности (например, комиссия) с досрочным погашением.

Вместе со льготной ипотекой под 6,5% появляются иные предложения: первый год или до конца текущего года процентная ставка равна нулю, далее — ставка выше, примерно 8-9%.

Такие условия интересны тем, кто рассчитывает погасить ипотеку за 1-2 года, — но, возможно, в договоре досрочное погашение трудновыполнимо либо отягощено. Для длительной дистанции указанные условия невыгодны.

Ипотека с господдержкой под 6,5%: отказаться?

Государственная программа ограничений для заемщика — возраст, семейное положение, наличие официального дохода, запрет на участие в других программах ипотеки — не зафиксировала. Но банки в праве диктовать собственные условия — требовать подтверждения доходов, наличия созаемщика, стажа свыше 6 месяцев на последнем месте работы — и отказывать в ипотеке без объяснения причин.

— Банки, несмотря на официальные заявления, тщательно подходят к изучению заемщика, в первую очередь — его платежеспособности и наличию обеспечения кредита. Если вы молоды и вышли на пенсию, остались без официальной занятости или работает в пострадавшей от карантина сферы, готовьтесь к трудному одобрению ипотеки либо отказу.

Стоп-листы профессий, которым льготную ипотеку одобрят с трудом, конечно, не афишируют. По мнению блогера и ипотечного эксперта Елены Молоковой, к ним относятся занятые в следующих сферах:

грузоперевозки; культура и развлечения; спорт; туризм; гостиничная сфера; общепит; образование; стоматология; розничная торговля; ИП и собственники малого бизнеса.

Представителей указанных выше профессии отказаться от оформления ипотеки не призывают — лишь предупреждают о возможных сложностях. Торопиться же с покупкой жилья не стоит тем, кто хочет сберечь средства вложением в недвижимость деньги и заработать на этом.

— Несмотря на то, что недвижимость — это актив, который так или иначе позволяет сохранить денежные средства на уровне инфляции, я бы не рассматривал ее как вложение для получения повышенной прибыли. Сегодня на рынке существует огромное количество финансовых инструментов с существенно большей ликвидностью, с потенциально более высоким доходом, с сопоставимым уровнем риска. Я бы обратил внимание на них.

Льготная ипотека под 6,5%: ждать продления?

Льготная ставка — до 6,5% — будет действовать на протяжении всего срока кредитования, но оформить документы необходимо до 1 ноября 2020 года. Продления господдержки, по словам замминистра финансов Алексея Моисеева, не планируется — однако в Госдуме уже выступали с инициативой продлить антикризисное предложение на 2021 год. Пока остается лишь строить предположения.

— В июне ЦБ снизил ключевую ставку на 1 пункт, сейчас она составляет 4.5% годовых, это самая низкая ключевая ставка в истории РФ. Одновременно с ней уменьшилась и классическая ипотечная ставка до 8-8,5%. Будет ли она еще меньше в 2021 году? Зависит от того, станет ли ЦБ еще раз пересматривать ключевую ставку — это решение в свою очередь зависит от рыночной конъюнктуры и других факторов (как мы выйдем из кризиса, будет ли вторая волна эпидемии, какие цены будут на нефть).

Государство настроено на увеличение доли строительства на рынке, что подкреплено интересом со стороны населения. Прогнозируется, что будет выдано 1,1 — 1,3 миллиона ипотечных кредитов в рамках национального проекта «Жилье и городская среда 2024».

При отсутствии конкурентного предложения на ипотечные ставки спрос на новое жилье может снизиться. А так как государство заинтересовано в стимулировании рынка недвижимости, то можно рассчитывать на пролонгацию льготных условий по ипотечным займам на следующий год.