Дефицит, которого нет. Эксперты опровергли слухи о распроданных долевках в Барнауле

В Барнауле нет дефицита квартир в новостройках, уверены региональные эксперты. Единственный сегмент, который, по их мнению, отсутствует на рынке, – малогабаритное жилье в домах, возведенных на 80-90%. Студии и "однушки" сейчас можно купить только в ЖК, которые будут сданы через два-три года. Но покупателям эти проекты пока не интересны, и сейчас они не готовы вкладывать в жилье, которого нет. Однако риелторы уверены: уже осенью спрос на квартиры, сдача которых запланирована на 2023-2024 годы, может резко вырасти.

Квартиры в избытке

В Барнауле строят 86 многоквартирных домов, в которых запроектировано почти 20 тысяч квартир. Из них, по информации Алтайского портала недвижимости, продано лишь 11 тысяч, остальные до сих пор ждут покупателей. Такие данные расходятся с мнением регионального министра строительства Ивана Гилева. В конце июня 2020 года на встрече со строителями чиновник заявлял: "Спрос растет, свободных квартир в городе почти нет, все выкупается практически на уровне строительства". Эксперты убеждены: в городе действительно наблюдается дефицит, но только на отдельные сегменты недвижимости.

"Две трети рынка – малогабаритное жилье. Это самый массовый сегмент, спрос на него всегда высокий. Сейчас студий и однокомнатных квартир в домах, которые будут достроены в 2020 году, уже не купить", – говорит исполнительный директор Союза строителей Вячеслав Ширшов.

В проектах, которые завершат до конца года (таких в Барнауле, по данным портала ДОМ.РФ, – 22), остались преимущественно трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Их можно будет купить и после сдачи дома: такова специфика сегмента крупногабаритного жилья, объясняет руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.

По его словам, просторные квартиры чаще всего приобретают семьи с двумя-тремя и более детьми. Они не хотят рисковать, вкладывая несколько миллионов рублей в дом, которого еще нет. Не хотят и не могут, уверен Никитеев.

"У любого дома есть динамика продаж. Какое-то жилье "уходит" на стадии котлована и в процессе строительства (студии, "однушки", "двушки"), а какое-то – перед сдачей дома ("трешки" и "четырешки"). Крупногабаритные квартиры стоят 4-6 млн. Не у каждой семьи есть свободные деньги. Чаще всего они дожидаются сдачи дома, а потом выставляют на продажу старые квартиры, добавляют маткапитал, сертификаты, ипотеку и покупают новостройки. Месяц-два живут на съемной квартире или у родственников, делают ремонт и заезжают", – отмечает риелтор.

По его мнению, застройщикам наиболее выгодно строить только студии и "однушки", но в своих проектах они закладывают 15-20% крупногабаритного жилья. В этом случае микрорайон становится интересным для всех категорий покупателей.

"Если в ЖК запроектированы одни малогабаритные квартиры, то будет большой процент небогатого населения. Со временем такой квартал станет невостребованным, продать в нем квартиру окажется крайне сложно. Чтобы район развивался гармонично, должны быть разные квартиры", – говорит Константин Никитеев.

Как "бананы в магазине"

Застройщики подтверждают: спрос на малогабаритные квартиры в городе огромный, их уже не найти в проектах, сдача которых запланирована на 2020-2021 годы. Зато в домах, которые будут достроены через три-четыре года, много нераспроданных одно- и двухкомнатных квартир.

"Ко мне обратился знакомый, он хотел переехать в Барнаул из села и искал однокомнатную квартиру в доме, близком к завершению. Я отправил его в отдел продаж. Потом он мне перезванивает и говорит: "Нет ничего". Да, студии, "однушки" и "двушки" разбирают в первую очередь. Такие квартиры остались только в домах, сдача которых запланирована на 2023-2024 годы. Но такие проекты его не интересуют", – говорит первый заместитель генерального директора ИСК "Союз" Александр Мишустин.

Риелторы говорят: не только знакомый Александра Мишустина не хочет вкладывать в квартиру, которой пока нет, но и большинство покупателей. Дело в том, что малогабаритное жилье приобретают в основном молодые семьи. Для них оно чаще всего первое, поэтому они нередко оформляют ипотеку.

Но ждать три года, пока их квартира будет построена, платить за съемную и еще 15-20 тыс. кредита могут далеко не все из них. 

"Вы хотите купить бананы, но их нет в магазинах. Вам предлагают оставить деньги, фрукты созреют, и их привезут. Вас устроит такой вариант? Наверное, нет. Поэтому все ждут, когда "бананы" будут в "магазине", – объясняет Никитеев.

Другая причина, почему барнаульцы неохотно разбирают новостройки на котловане, – отсутствие инфраструктуры. Сейчас в городе с нуля застраивают сразу несколько кварталов по Павловскому тракту. Там нет ни дорог, ни парковок, ни благоустройства. Поэтому новостройки с низкой стадией строительства интересны только инвесторам, и тем, у кого уже есть недвижимость. 

"Если девелопер возводит микрорайон, то продажи квартир в первом и втором домах идут медленно. Когда появляется инфраструктура, развивается район, продажи намного активнее. По точечным ЖК также нужно смотреть на разные факторы. Проектов много, люди выбирают этажность, локацию, материал, срок сдачи. Играет роль и цена. Застройщики поднимают стоимость, а потом продажи застывают. Все это накладывается на матрицу продаж", – говорит Никитеев.

Вячеслав Ширшов отмечает: сейчас в Барнауле объемы строительства сохраняются на уровне прошлого и позапрошлого года. По его мнению, в городе, где зафиксирован отток населения, вообще наблюдается переизбыток новостроек. Однако на каждую квартиру все равно находится покупатель. 

"2020 год по объемам введенных квадратных метров мы пройдем на том же уровне, что и в 2018-2019 годы (около 400 тыс. квадратных метров, – прим. ред.). Я вообще не понимаю, для чего и для кого в городе строят столько жилья. Прироста населения нет, финансовое состояние жителей не растет. Но берут ведь. Парадокс. Никаких обоснований я не вижу, не понимаю, как такое возможно, но это факт", – отмечает он.

Эксперты уверены: несмотря на то, что доля малогабаритных квартир занимает большую часть рынка новостроек, говорить о тотальном дефиците не совсем корректно. Даже в проектах, которые будут сданы в этом году, остаются нераспроданными двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Однако, по мнению экспертов, осенью на рынке может возникнуть ажиотажный спрос. Он связан с завершением льготной ипотеки под 6,5%. Правительство уже заявило, что не будет продлевать ее на 2021 год. В связи с этим риелторы ждут активных продаж как в домах, близких к сдаче, так и в "далеких" проектах.

Цифра

По данным ДОМ.РФ, в Барнауле большую часть рынка новостроек занимают двухкомнатные квартиры: на их долю приходится 38,9% от всего объема предложений. На втором месте – студии и однокомнатные квартиры (37%), на третьем – трехкомнатные (19,6%), на четвертом – четырехкомнатные (4,1%).