«Купив квартиру по переуступке, вы будете переплачивать не менее 4–5 процентов»

Анастасия Гизатова о том, оправдались ли опасения застройщиков, которые со страхом ждали наступления июля-2019

С 1 июля застройщикам запрещено привлекать денежные средства покупателей напрямую, воспользоваться ими для финансирования строительства они смогут только после ввода дома в эксплуатацию. Чтобы вписаться в новые правила и продолжать продавать квартиры по-старому, застройщики продали часть квартир аффилированным лицам. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в статье, написанной для «БИЗНЕС Online», объясняет, почему такие квартиры окажутся дороже для покупателей.

«ТАКОЙ АКТИВНОСТИ НАШИ ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ МОГЛИ ПРЕДСТАВИТЬ ДАЖЕ В САМЫХ СМЕЛЫХ МЕЧТАХ»

Вам и не снилось…

В июне в Татарстане заключили 2 752 договора долевого строительства. Такой активности наши застройщики не могли представить даже в самых смелых мечтах.

И это на фоне реально падающих доходов (с начала года — на 1,3%, за II квартал — на 0,2%) и избыточной долговой нагрузки на население. Напомню, что обеспокоенность последним на апрельской конференции, организованной Высшей школы экономики, высказала первый заместитель председателя Центробанка Ксения Юдаева. Только представьте, для погашения всех банковских кредитов среднестатистическому россиянину нужно почти целый год работать на банк.

Может причина в том, что Татарстан заслуженно стал одним из лидеров рейтинга регионов России по уровню жизни 2019, согласно исследованиям «РИА Новости»?

Давайте вместе проанализируем ситуацию на рынке недвижимости.

Предистория

Напомню, что с начала этого месяца застройщикам запрещено привлекать денежные средства покупателей напрямую. Воспользоваться ими для финансирования строительства они смогут после ввода дома в эксплуатацию. Чтобы избежать обвала строительного сектора, власти разрешили завершить строительство начатых объектов по старым правилам, т. е. получать деньги от дольщиков после регистрации договоров долевого участия. Правда, с двумя «но»: готовность дома до 30% при количестве реализованных площадей не менее 10%.

Действия застройщиков

Перспектива получения денег через 1,5 года (средний срок строительства жилого дома) и подтолкнула к продаже квартир на аффилированных лиц до 1 июля. Только так можно было достичь порога в 10%. В итоге, количество договоров долевого участия (ДДУ) за июнь почти вдвое превысило майские показатели и побило абсолютный ежемесячный рекорд с 2015 года. (Таблица 1)

*по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, rosreestr.tatarstan.ru

«81 ЗАСТРОЙЩИК ПО 181 ОБЪЕКТУ ПРОДОЛЖИТ РАБОТУ ПО СТАРЫМ ПРАВИЛАМ»

В пользу этой версии говорят данные по заключенным договорам купли-продажи, (таблица 2) там все традиционно — незначительный рост по сравнению с предыдущим месяцем и уменьшающееся количество ипотек.

*по данным Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, rosreestr.tatarstan.ru

В итоге, к 19 июня 81 застройщик по 181 объекту продолжит работу по старым правилам (по информации, озвученной на совещании у первого заместителя премьер-министра Татарстана Рустама Нигматуллина).

«НЕ ТОЛЬКО ЗАСТРОЙЩИКИ СО СТРАХОМ ЖДАЛИ НАСТУПЛЕНИЯ 1 ИЮЛЯ»

Как чувствует себя рынок новостроек

Не только застройщики со страхом ждали наступления 1 июля. Перспектива повышения стоимости квадратного метра привела к штурму отделов продаж. Активизировались как мелкие, так и крупные инвесторы. Более того, многие строительные компании привязали рекламную компанию к этой дате, нагоняя жути на потенциальных покупателей. Например, «до повышения цен осталось … дней».

Очевидно, что инвесторы в первую очередь рассматривали бюджетные варианты с минимальным порогом вхождения — варианты, которые по метражности или стоимости конкурируют со старой доброй хрущевкой. Например, однокомнатная квартира с балконом с 45-летней историей будет стоить 2 550 тысяч — это 82 тысячи рублей за квадратный метр.

Квартиры в новостройках стоимостью 2 200 — 2 600 тыс. руб.

==table2218==

Квартиры стоимостью 2 600 — 2 800 тыс. руб.

==table2219==

«СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА В СТРОЯЩЕМСЯ ЖИЛЬЕ МОЖЕТ УСТУПАТЬ КВАДРАТНОМУ МЕТРУ В КОММУНАЛКЕ»

Квартиры, стоимостью до 2 000 тыс. руб.

==table2220==

Обратите внимание, что стоимость квадратного метра в строящемся жилье может уступать квадратному метру в коммуналке.

==table2221==

В июле–августе, конечно, мы не увидим июньской активности, но, по-прежнему, у будущих новоселов в приоритете новостройки. Предпосылок для дальнейшего значительного роста цен нет (за исключением роста относительно степени готовности). Также нас ждет огромное количество предложений по переуступкам, но не всем стоит на это соглашаться. Например, при покупке квартиры по переуступке вы не сможете воспользоваться программой «Семейная ипотека с государственной поддержкой под 6 процентов». Она доступна для семей, в которых в период с 1 января 2018 года родился второй, третий и последующий ребенок, основным условием которой является приобретение квартиры у застройщика.

Таким образом, купив квартиру по переуступке, вы будете переплачивать не менее 4-5% (некоторые банки кредиты по семейной ипотеке выдают от 5%).