Процент преткновения. Озвученные ставки по проектному кредитованию толкнут цены на жилье вверх
По оценке Сбербанка, средняя процентная ставка по кредиту в рамках проектного финансирования в целом по рынку составит около 7-8%. В банке считают, что это совсем немного. Однако игроки рынка полагают иначе.
Цифры на бочку
Как известно, система финансирования жилищного строительства находится в стадии кардинального реформирования. Законодательные изменения лишили девелоперов права на прямое привлечение средств граждан. Вкратце принцип новой схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу.
Но самую важную для девелоперов деталь этой схемы – размер процентной ставки по кредиту в рамках проектного финансирования – банки комментировали крайне неохотно, по возможности избегая конкретных цифр. Соответственно, прогнозы экспертов во многом зависели от степени их пессимизма; самые мрачные достигали 18% годовых.
И вот представитель крупнейшего игрока рынка «раскрыл карты». По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6% годовых и в среднем составит 7-8% годовых.
«В наших кредитных продуктах для девелоперов предполагается, что есть базовая, рыночная ставка, и есть специальная, которая начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. По мере наполнения эскроу-счетов по проекту стоимость кредитования для девелоперов будет снижаться, а в момент раскрытия эскроу-счетов – снова вырастет», – рассказал он.
Таким образом, выше всего стоимость кредитных средств для девелоперов жилья будет в момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков, ниже всего – в момент наличия на эскроу-счетах денег за 100% проданных квартир. «Чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка, в целом же по рынку, как мы ожидаем, она будет ближе к 8%», – уточнил Сергей Бессонов.
Ранее председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо заявил, что не ждет скачка цен из-за изменения правил игры. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков не должно привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – отмечал он, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Смутные сомнения
Застройщики рады, что их сориентировали по предполагаемым ставкам, но не понимают, как введение новой системы может не отразиться на цене жилья в новостройках.
«Сбербанк – один из крупнейших игроков банковского рынка, обсуждающий такие вопросы непосредственно с Центробанком. И раз он решил озвучить свои предложения, значит просчитал свои риски и оперирует уже проанализированными данными. Можно ориентироваться на эти цифры, поскольку предложение других банков будет, видимо, примерно на том же уровне», - считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
У некоторых заявленный уровень процентной ставки вызывает вопросы. «Не совсем понятно, почему начальная ставка обозначена в размере 12%, когда сейчас проектное финансирование можно получить по меньшей ставке, в среднем, под 9-10% годовых. Однако в любом случае мы получили ориентир по ставкам, который банки считают для себя приемлемым. Нам остается только принять эту информацию к сведению. Она позволит оценить стоимость удорожания строительства и продаж недвижимости при работе по новой схеме», - говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Светлана Денисова отмечает, что процентные ставки не могут быть едиными для всех – они будут весьма существенно отличаться в зависимости от банка, девелопера, конкретного проекта и множества иных факторов. «Озвученные процентные ставки - 7-8% - реальны только для крупных застройщиков, для небольших строительных компаний средние ставки будут доходить до 12%, что вполне соответствует рынку», - добавляет генеральный директор MASTER Development Вячеслав Семененко.
За все заплатит покупатель
Но главное, игроки рынка убеждены, что новая система финансирования жилищного строительства, которая в соответствии с последними изменениями в 214-ФЗ, будет обязательна в том числе и для объектов, строительство которых началось задолго до корректировок, неминуемо приведет к росту цен. Логика девелоперов проста и неопровержима: раньше деньги дольщиков были для строителей «бесплатными», теперь за них придется платить банку. Больше будет процент или меньше – разговор отдельный, но он в любом случае будет. И чтобы сохранить рентабельность для себя, застройщик переложит (хотя бы отчасти) эти затраты на покупателя, то есть рост цен неизбежен.
«Очень сложно делать какие-то оценки в этой ситуации, у рынка просто нет выбора. На мой взгляд, это скорее пессимистичная картина. Себестоимость строительства вырастет, по разным оценкам до 20%. И, разумеется, это увеличит продажную стоимость жилья. И однозначно приведет к снижению спроса. В объеме продаж падение может достигать и 50%», -говорит Вячеслав Семененко.
С ним согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова, которая считает, что в итоге реформы выживут только те компании, которые имеют серьезный собственный финансовый ресурс. «Заявленные цифры, вроде бы, небольшие. Но и они слишком высоки, если учитывать и дополнительные факторы: усложнение процесса, рост НДС на 2 п.п., снижение покупательной способности граждан. В сложившихся условиях работающую экономику проекта при такой процентной ставке получить – большая проблема. И если цены продаж жилья вырастут в итоге, скажем, на лишь 10-15%, то рынок сожмется в гораздо большей степени», - уверена она.
«Такое явление, как низкие цены на жилье на стадии котлована будут уходить в прошлое. Покупатель будет платить стоимость уже готовой квартиры. И убедить его внести деньги еще на ранней стадии, чтобы у застройщика была пониже итоговая средняя ставка по кредиту – это отдельная проблема. В любом случае рынок ждет очередная «зона турбулентности» - как девелоперов, так и покупателей», - резюмирует Светлана Денисова.
Кстати:
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Сегодня средняя цена в сегменте комфорт-класса составляет 100 тыс. рублей за кв. метр, из которых 90 тыс. – себестоимость. Таким образом, при среднем сроке строительства в 2-3 года, среднегодовая потребность проекта в финансировании составляет 50% себестоимости, т.е. 45 тыс. рублей. Рыночная структура финансирования проекта пока следующая: 10% – девелопер, 30% – банк, 60% – средства дольщиков. Т.е. из 45 тыс. рублей среднегодовой потребности в финансировании 27 тыс. обеспечивали дольщики. Застройщик не платил за их привлечение – для него это были бесплатные средства. Теперь эти средства он будет вынужден брать у банка – и платить за это 5-6% годовых из расчета 3 года. Таким образом, себестоимость вырастает на дополнительные 4 тыс. рублей, до 94 тыс. Это сразу снижает прибыль компании с 10 до 6 тыс. рублей, т.е. на 40%. Очень существенно! Причем в данном кейсе, который основан на реальных цифрах, еще не учтен фактор увеличения НДС на 2 п.п. с начала 2019 года.