Актуальные особенности недвижимости Грузии
Интересно, что многочисленные изменения в жизни страны существенно не повлияли на статистику сделок, касающихся местной недвижимости. Но все-таки есть районы, где политика сдвигает стоимость квадратных метров: недвижимость подешевела в городе Поти из-за того, что многие хотят уехать из региона в связи с появлением возможных конфликтов на этой территории. Правда если посмотреть на местные жилые объекты, то можно сделать вывод, что низкая стоимость недвижимости в Поти говорит скорее о ее ветхом состоянии, чем о политике. Поэтому очень важно проверять ситуацию на месте. Был случай, когда в Грузии сорвалась одна большая сделка с китайцами, потому что они сочли риски «плавающих границ» в Осетии существенными для покупки бизнеса в Батуми. Китайцы сделали такие выводы на основании англоязычной прессы, не приезжая в страну. Поэтому так важно осуществлять покупку недвижимости, проконсультировавшись со специалистом, работающим в регионе продолжительное время, и не пренебрегать поездками на интересующие объекты. В целом, в Грузии обстановка стабильная и даже текущие выборы президента страны никак не влияют на цены на местные квадратные метры.
Батуми и Тбилиси – лидеры рынка
Самые популярные направления в Грузии также неизменны – Батуми и Тбилиси. Батуми, столица Аджарии и главные морские ворота Грузии, переживает сейчас строительный бум – в городе повсюду возводятся новые объекты – как жилые, так и административные. Цены варьируются от 400 до 2500 долларов за квадратный метр, притягивая в Батуми покупателей с разными возможностями и вкусами. Стоимость жилья формируется от текущего состояния (черный или белый каркас, «под ключ», местоположение, качество материалов, площадь, высота этажа, услуги в жилом комплексе). Черный каркас означает, что помещение сдается без стяжки, перегородок и штукатурки, а белый - все основные работы выполнены.
В Батуми туристический сезон для жилья эконом-класса длится всего четыре месяца, среди которых самым пиковым является август. Выбрать есть из чего, поскольку квартир эконом-класса в Батуми построено в большом количестве, - правда в силу большого количества предложений, прогнозируют снижение цен как на сами квартиры, так и на их аренду. В остальной сезон в Батуми приезжают игроки казино, размещаясь в гостиницах премиум-класса, которых в Батуми достаточно для удовлетворения спроса такого типа отдыхающих.
В столице Аджарии самым популярным районом является прибрежная часть - здесь построены и строятся современные апарт-отели, которые приобретаются как для инвестиций, так и для собственного отдыха и проживания. Стоимость на стадии котлована начинается от 500-600 долларов за квадратный метр. Но по мере роста здания растут и цены. В уже построенных комплексах стоимость начинается от 1000 долларов за квадратный метр. Интересно, что новостройки в Батуми имеют более интересное расположение, чем вторичное жилье. Здесь встречаются такие объекты, как квартиры в сталинских домах с высокими потолками, безусловно привлекающие своей монументальностью, однако их осталось немного. Рынок новостроек в Батуми развивается огромными шагами: используются новые инженерные коммуникации, строительные материалы и технологии, в жилых комплексах появляются бассейны, магазины и управляющие компании. Поэтому за последние пять лет облик города полностью изменился.
Столица Грузии: круглогодичный сезон
Самая высокая активность страны на рынке недвижимости логичным образом зафиксирована в Тбилиси - большинство населения Грузии живет именно тут, поэтому до 80% с недвижимостью Грузии осуществляется именно со столичными объектами Грузии. Популярными районами в Тбилиси являются Сабуртало и Ваке. Пользуются также спросом квартиры в шаговой доступности от метро. В туристических районах – в первую очередь, это старый Тбилиси – чаще всего покупают жилье под сдачу в аренду. Правда состояние старого жилья оставляет желать лучшего, часто встречаются трещины от старости и землетрясений. А вот новые объекты возводятся уже с учетом сейсмической потенциала местности. Средняя стоимость квадратного метра в Тбилиси в новостройках составляет 600-1900 долларов за квадратный метр. В городе сейчас возводится много новостроек в центре, но по новому генплану новых пятен под застройку в центре больше не будет. Что касается квартир в старых домах, то они продаются сугубо из-за своего местоположения. В целом состояние квартир в центре таково, что за эти же деньги лучше купить новую квартиру на окраине.
Безусловный плюс наличия недвижимости в Тбилиси – это круглогодичный сезон. Помимо приезжих, которых интересует сама столица, в Тбилиси останавливаются туристы, которые затем едут в кратковременные туры по другим районам страны, но ночевать они все возвращаются в Тбилиси, поскольку комфортного и качественного жилья в остальной Грузии просто нет (за исключением горнолыжных курортов и черноморского побережья). Кроме того, в Тбилиси также есть университеты, поэтому можно сдавать свою квартиру в долгосрочную аренду на весь учебный год, а летом сдавать ее посуточно. Поэтому загрузка местных гостиниц и апартаментов всегда полная.
Недвижимость в горах
Однозначными лидерами горнолыжной Грузии являются Гудаури и Бакуриани – оба курорта сейчас активно развиваются и застраиваются. При этом в Бакуриани можно приезжать в любое время: если зимой здесь можно кататься на горных лыжах и сноуборде, то, весной сюда приезжают на лечение пыльцой сосны легочных заболеваний, летом здесь собираются любители горных походов, а осенью – поклонники термальных источников, поскольку до Боржоми всего полчаса езды. С такими возможностями и планомерным увеличением количества склонов и подъемников в Гудаури и Бакуриани цены на недвижимость будут тоже расти – даже сейчас цена квадратного метра в новых домах здесь немного завышена в сравнении с инфраструктурой, которая имеется. Стоимость квадратного метра составляет 1200-2500 долларов, в зависимости от курорта, близости к подъемникам и состояния объекта. На этих горнолыжных курортах (как и в Батуми) достаточно хорошо развита система обслуживания инвесторов – сдача в аренду, организация уборки и т.д. Поэтому инвесторы могут комфортно и гарантированно получать свой доход.
Иностранные инвесторы
Среди иностранцев, чаще всего приобретающих недвижимость в Грузии, являются ближайшие соседи этой страны – из Турции, России, Украины, Азербайджана и Ирана. Есть также покупатели из Израиля и Европы. Долгое время в Грузии была возможность купить квартиру за сумму не менее 35 000 долларов, после чего можно было получить ВНЖ для всей семьи. Турки чаще всего предпочитают Батуми – город находится всего лишь в 15 км от турецкой границы. Иранцы в большом количестве учатся в Тбилиси, затем приобретают жилье, оседая в Грузии всей семьей, за которой подтягиваются и другие родственники. Именно иранцы больше других заинтересованы в получении местного ВНЖ, они же и придумали следующую «карусель» - одну и ту же квартиру продавали по кругу всем своим близким и родственникам. В том числе и после таких процессов в Грузии планируется повышение минимальной цены за квартиру до 100 000 долларов, если покупатель планирует получить грузинский ВНЖ. В Грузию переезжает много украинцев – сейчас их здесь даже их больше, чем россиян. В первую очередь, Грузия привлекает хорошими условиями для бизнеса - малые предприниматели почти не платят налоги. Что касается россиян, то они могут находиться в Грузии без визы и ВНЖ до 360 дней в году. Наши соотечественники чаще всего покупают либо покупают одни апартаменты (максимум – два), либо целые этажи в новых апарт-отелях для инвестиций.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Надежду Петрову и Лану Корбелайнен, экспертов компании Habita
Полину Скворцову, специалиста международного отдела компании ADVECS